10 điều nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý trong thời kỳ suy thoái kinh tế

Dưới đây là 10 điều mà nhà đầu tư có thể thực hiện để giảm thiểu tác động của thời kỳ suy thoái kinh tế đến các khoản đầu tư bất động sản của mình, đồng thời tìm kiếm khả năng sinh lời bằng cách nắm bắt các cơ hội mà các nhà đầu tư khác bỏ lỡ.

1. Kiểm tra mức độ chịu đựng áp lực

Việc kiểm tra mức độ chịu đựng áp lực sẽ giúp bạn chuẩn bị và điều chỉnh danh mục đầu tư bất động sản của mình phù hợp với những biến động của thị trường đi kèm với mỗi đợt suy thoái kinh tế. Bằng cách thử nghiệm các tình huống khác nhau với từng bất động sản đang sở hữu, bạn có thể xác định danh mục đầu tư của bạn có đủ vững chắc hay không. Một số tình huống có thể giả định chẳng hạn như:

Giả sử người thuê nhà của bạn trả chậm 30, 60 hoặc thậm chí 90 ngày.

Tăng gấp đôi hoặc gấp ba tỷ lệ bỏ trống hiện tại trong danh mục bất động sản của bạn.

Giảm giá trị tài sản xuống 10%, 20% và 30% dựa trên xu hướng thị trường địa phương của bạn,...

Với mỗi tình huống này, hãy tính toán xem bạn có thể duy trì dòng tiền dương trong bao lâu. Điều này cũng cho bạn biết liệu bạn có đang giữ đủ tiền trong tài khoản dự trữ vốn của mình hay không.

2. Thiết lập mục tiêu ngắn hạn để đạt được lợi nhuận dài hạn

Suy thoái kinh tế khiến các nhà đầu tư rất khó tập trung vào mục tiêu dài hạn. Điều kiện thị trường có thể thay đổi nhanh chóng và hoạt động kinh doanh hàng ngày của bạn phải xoay quanh việc duy trì lượng khách thuê và dòng tiền hiện có của bạn.

Vì thế, hãy tạo các mục tiêu ngắn hạn hàng tuần và hàng tháng. Bằng cách tập trung vào các mục tiêu nhỏ hơn và có thể đạt được, bạn vẫn sẽ có được lợi nhuận khi suy thoái kinh tế dần chạm đáy và phục hồi nhanh hơn khi nền kinh tế tăng trưởng trở lại.

3. Đánh giá chi phí hiện tại

Có hai loại chi phí trong đầu tư bất động sản, đó là chi phí cố định và chi phí biến đổi. Các chi phí như trả tiền thế chấp và bảo hiểm, sửa chữa định kỳ và thuế bất động sản là cố định và không thay đổi bất kể nền kinh tế tốt hay xấu.

Trong thời kỳ suy thoái kinh tế, bạn phải đảm bảo rằng các chi phí biến đổi của bạn đang mang lại lợi tức đầu tư (ROI). Đối với mỗi khoản tiền bạn chi cho chiến lược marketing hoặc nâng cấp, hãy đảm bảo rằng bạn đang nhận được lợi tức hay lợi ích từ khoản đầu tư đó.

Nó có thể là một khoản lợi tức tài chính cụ thể trực tiếp làm tăng thu nhập của bạn, hoặc nó có thể là mức độ thuận lợi hơn khi bạn tiếp cận người thuê tiềm năng. Điều quan trọng là đảm bảo bạn có thể điều chỉnh chi phí và đo lường lợi nhuận.

Một trong những số liệu đầu tư bất động sản quan trọng nhất mà bạn nên xem ở đây là tỷ lệ chi phí hoạt động. Đây là tỷ lệ chi phí định kỳ so với thu nhập mà tài sản của bạn tạo ra.

4. Đầu tư vào công nghệ và hệ thống

Suy thoái kinh tế là một cơ hội hoàn hảo để nâng cấp hoạt động kinh doanh bất động sản của bạn. Ngay cả khi bạn không hiểu biết về công nghệ, thì bạn vẫn có thể nâng cấp hệ thống hoạt động hiện tại của mình, chẳng hạn như:

Thay thế các cuộc họp hoặc các chuyến xem nhà trực tiếp bằng Skype, Zoom và các chuyến tham quan ảo được lưu trữ trên trang web của bạn.

Xem xét các công cụ để chuyển toàn bộ quy trình sàng lọc người thuê từ trực tiếp sang trực tuyến hoặc sử dụng Google Biểu mẫu để số hóa đơn đăng ký thuê bất động sản của bạn,....

5. Tìm hiểu những người thuê nhà của bạn

Khi thị trường phát triển mạnh mẽ, chủ nhà rất dễ trở nên thiếu quan tâm và mất liên lạc với khách thuê của mình. Bây giờ là lúc để thay đổi điều đó và “giữ chân” khách thuê ở lại.

Thực tế là suy thoái kinh tế gây khó khăn cho tất cả mọi người. Để giúp giữ cho dòng tiền của bạn dương và tỷ lệ cho thuê của bạn ổn định, hãy thử các chiến lược này:

Tạo điều kiện cho những thay đổi hợp lý trong hợp đồng thuê bất động sản.

Ưu tiên giao tiếp để cải thiện mức độ hài lòng của người thuê.

Thận trọng với việc tăng giá thuê trong ngắn hạn.

Sàng lọc cẩn thận những người thuê mới ngay từ đầu để tránh rắc rối phát sinh trong bất động sản của bạn.

6. Bám sát kế hoạch kinh doanh

Khi suy thoái xảy ra, các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm mắc phải ba sai lầm “chết người”: Họ hoảng sợ, ám ảnh về các xu hướng thị trường hàng ngày, và họ có thể quyết định bán mọi thứ vào thời điểm tồi tệ nhất.

Mặt khác, các nhà đầu tư có kinh nghiệm biết rằng suy thoái là một phần của chu kỳ kinh tế  bình thường. Thay vì đi chệch khỏi kế hoạch của bạn, hãy kiên nhẫn và tập trung vào mục tiêu ban đầu. Lợi nhuận và dòng tiền là rất quan trọng, nhưng đầu tư vào bất động sản dài hạn cần chú trọng hơn đến chất lượng, giá trị, sự kiên nhẫn, đa dạng hóa và tính kỷ luật.

Hãy tạo thói quen liên tục xem xét các mục tiêu và chiến lược dài hạn của bạn để nhắc nhở bản thân về kế hoạch kinh doanh tổng thể của mình. 

7. Đánh giá lại chiến lược kinh doanh

Khi bạn đánh giá các mục tiêu và kế hoạch kinh doanh dài hạn của mình, hãy suy nghĩ rộng hơn về các mục tiêu của bạn với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản. Lịch sử cho thấy, khủng hoảng càng lớn thì cơ hội tiềm năng càng nhiều.

Tập trung vào việc duy trì hoạt động kinh doanh hiện tại của bạn, xây dựng nguồn vốn dự trữ và tinh lọc các chiến thuật của bạn. Đưa ra những khía cạnh cốt lõi vào trong chiến lược kinh doanh của bạn.

Bây giờ là thời điểm tốt nhất để tìm hiểu kỹ các chỉ số đằng sau mỗi bất động sản trong danh mục đầu tư của bạn. Bạn có biết tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) của mình là gì không? Tỷ suất vốn hóa là gì? Thu nhập hoạt động ròng hiện tại của bạn là bao nhiêu? Chi phí hoạt động hiện tại?

8. Marketing và xây dựng thương hiệu

Bây giờ là thời điểm hoàn hảo để điều chỉnh hoạt động digital marketing và xây dựng thương hiệu để phát triển hoạt động kinh doanh của bạn. Cần lưu ý là mức độ sử dụng Internet tăng cao trong thời kỳ suy thoái kinh tế nhưng nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm khi cắt giảm ngân sách marketing của họ trong giai đoạn này.

Hãy coi hoạt động marketing của bạn như một khoản đầu tư thay vì một khoản chi phí. Marketing và xây dựng thương hiệu hiệu quả trong thời kỳ suy thoái kinh tế có thể giúp doanh nghiệp của bạn: 

Tăng tần suất hiển thị với công chúng, 

Tăng số lượng khách truy cập vào trang web của bạn, 

Nắm bắt thị phần và lượng khách thuê lớn từ các đối thủ cạnh tranh của bạn.

Tạo ra lợi nhuận lớn một cách nhanh hơn.

Dưới đây là một số chiến lược marketing mà bạn có thể áp dụng trong thời kỳ suy thoái:

Xây dựng một blog về thị trường bất động sản địa phương của bạn và trở thành chuyên gia.

Xây dựng podcast hàng tuần phỏng vấn các nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản trong thị trường của bạn.

Tổ chức hội thảo và sự kiện có sự góp mặt của các nhà đầu tư khác trong khu vực của bạn.

Liên hệ phỏng vấn với các nhà báo bất động sản địa phương.

Đăng tải video trên YouTube về các chuyến xem nhà và các bí quyết trong giao dịch bất động sản. 

Điều này không chỉ giúp nâng cao nhận thức về thương hiệu mà còn giúp những người thuê tiềm năng hiểu và tìm đến doanh nghiệp của bạn.

9. Cập nhật thông tin

Bạn có thể dễ dàng nhận ra mình đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi suy thoái kinh tế xảy ra. Thay vì bỏ phí thời gian, hãy cập nhật thông tin và tìm hiểu suy thoái ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở tại các khu vực khác nhau. Sự thay đổi không đồng đều trên thị trường có thể tạo ra cơ hội thị trường mới.

10. Kiểm tra lại nguồn vốn

Dù bạn không cố “bắt đáy” khi giá bất động sản bắt đầu giảm, nhưng bạn cần phải sẵn sàng giao dịch vào thời điểm thích hợp. Kiểm tra lại nguồn vốn để khi thời cơ đến, bạn nắm bắt các cơ hội đầu tư mà suy thoái kinh tế chắc chắn mang lại.

Như Warren Buffett đã từng nói: “Rủi ro đến từ việc bạn không biết mình đang làm gì”. Nếu nền kinh tế tiếp tục chu kỳ giảm giá, chắc chắn sẽ có nhiều rủi ro hơn, cùng với đó là rất nhiều cơ hội tiềm năng. Để đối mặt với mọi yếu tố kinh tế bất ổn trong tương lai, các nhà đầu tư bất động sản nên chuẩn bị sẵn sàng bằng cách kiểm tra danh mục đầu tư của mình và ổn định dòng tiền hiện có.

Sau đó, đầu tư chiến lược vào công nghệ và marketing sẽ dẫn đến lợi nhuận lớn hơn và tốt hơn.