Thời kỳ “tiền tươi thóc thật”, nhà đầu tư ưu tiên pháp lý rõ ràng

Pháp lý quyết định thanh khoản và giá trị bất động sản

Phát biểu tại một sự kiện gần đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Phạm Thanh Hà cho biết từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% không tăng thêm và cũng không giảm.

Nguyên do là áp lực lạm phát còn lớn và kéo dài, còn nhiều áp lực trong việc kìm hãm lạm phát trong năm 2023 sắp tới. Bên cạnh việc kiểm soát lạm phát, NHNN vẫn phải đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đảm bảo thanh khoản cho các thị trường tiền tệ, ngoại hối.

Trước đó, động thái nới room tín dụng của NHNN được đánh giá là chưa có nhiều tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Cụ thể, lĩnh vực địa ốc không thuộc nhóm ưu tiên được tiếp cận với số tiền “khiêm tốn” 457.000 tỉ đồng được phân bổ cho các ngân hàng.

Doanh nghiệp khó vay vốn, khách hàng cũng chùn bước trước những rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi quá trình giải ngân diễn ra “may – rủi” và lãi suất vẫn vẫn tiếp tục tăng.

Kết quả thấy rõ, thanh khoản thị trường giảm mạnh thời gian qua. Thiếu vắng những nhà đầu tư lướt sóng, những cơn sốt đất không còn xuất hiện. Ở giai đoạn này, chỉ có những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh mới bước vào thị trường.

Xu hướng đầu tư trung và dài hạn kết hợp tích trữ tài sản lên ngôi trong bối cảnh bất động sản vẫn là kênh chống lạm phát an toàn. Các nhà đầu tư quan tâm đến các dự án thuộc các chủ đầu tư uy tín, với pháp lý rõ ràng.

Anh Văn Sơn (Bình Dương), một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, nhận định tính pháp lý là yếu tố đảm bảo thanh khoản và giá trị của bất động sản trong thời điểm hiện tại. Trong đó yếu tố được nhà đầu tư quan tâm nhất là về tiến độ hoàn thành các dự án.

“Các nhà đầu tư rất “nóng ruột” mỗi khi báo chí đưa tin về các dự án chậm tiến độ. Có những dự án kéo dài đến 20-30 năm. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc những vướng mắc, chồng chéo trong các bộ luật. Càng để lâu lại càng xuất hiện những điểm xung khắc giữa luật cũ, luật mới. Bất kỳ vì lý do gì thì người chịu thiệu vẫn là nhà đầu tư”, anh Sơn chia sẻ.

Tháo gỡ các điểm nghẽn

Đối với bài toán đảm bảo tiến độ dự án, đáp ứng được nhu cầu về bất động sản, phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế - xã hội, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Thành Phong đưa ra giải pháp:

Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình, dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản.

Kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm, tiến độ đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.

Phát biểu tại Hội nghị góp ý sửa đổi chính sách, pháp luật để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết để phục hồi và phát triển thị trường địa ốc thì cần phải tháo gỡ các điểm nghẽn trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ông Tuyến chỉ ra 4 vướng mắc lớn, bao gồm:

Thứ nhất, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất: Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Chuyển biến tích cực nhưng còn mâu thuẫn

Cho đến nay, quá trình xây dựng và sửa đổi các dự án luật trong thời gian qua đã có chuyển biến tích cực, các cơ quan soạn thảo tiếp thu tối đa ý kiến góp ý của cử tri, Nhân dân, đặc biệt đối tượng chịu tác động trực tiếp của luật.

Đại diện cho các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ ý kiến tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn mong sự công bằng và bình đẳng trong hệ thống pháp luật.

Vì vậy, nhiệm vụ trọng điểm hiện nay là đưa ra mục tiêu cụ thể đến 2023 sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất đồng bộ. Mặc dù thời gian qua hệ thống pháp luật có nhiều chuyển biến tốt hơn nhưng tính xung đột, mâu thuẫn vẫn còn.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, ông Châu kiến nghị thời gian tới đề nghị bổ sung quy định trong Luật đất đai (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; Không quy định sở hữu nhà ở chung chung có thời hạn; Không quy định giao dịch bất động sản qua sàn…