Giao dịch kém, giá căn hộ chung cư đã giảm

Chị Phương Trinh (TP.HCM) bắt đầu tìm mua nhà trở lại sau khi được môi giới thông báo rằng giá căn hộ chung cư có nơi đã bắt đầu giảm.

Trước đó, vào tháng 4, chị Trinh cùng chồng bắt đầu lên kế hoạch mua nhà. Có sẵn 1,3 tỉ đồng, chị Trinh dự tính sẽ vay ngân hàng thêm 1 tỉ rồi mua một căn hộ giá khoảng 2,1 tỉ, dành 200 triệu để làm nội thất, sửa sang lại.

Ban đầu, chị tìm theo khoảng giá này, nhưng kết quả chỉ toàn là căn hộ 1 phòng ngủ hoặc ở các khu vực rất xa trung tâm (Bình Dương). Trao đổi với môi giới về nguyện vọng, chị được giới thiệu các căn hộ khá ưng ý nhưng với mức giá lên tới 2,7-3 tỉ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc phải nâng mức vay ngân hàng thêm.

Trong lúc phân vân chưa biết nên vay hay không thì giá nhà đã lại tiếp tục tăng. Sau 3 tháng, không tìm được căn hộ vừa với tầm giá, vợ chồng chị Trinh quyết định hoãn kế hoạch mua nhà lại.

Thời gian gần đây, chị được một số môi giới cũ liên lạc lại, cho biết giá nhà đã giảm, nhiều chủ nhà sẵn sàng thương lượng.

Theo môi giới này, một căn hộ 2 phòng ngủ dự án ở quận 7 có diện tích 72m2 trước đó được rao với giá 2,6 tỉ đồng giờ đã hạ xuống 2,4 tỉ đồng (từ 36 triệu đồng/m2 giảm xuống còn 33 triệu đồng/m2). Hay một căn hộ khác thuộc dự án Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) rộng 88m2 nhưng được chủ nhà rao với giá 2,6 tỉ đồng (tức 29,5 triệu đồng/m2).

Chị Trinh cho rằng dù giá đã giảm nhưng vẫn vượt qua khả năng tài chính của gia đình, hiện tại mức lại suất đang cao và có dấu hiệu tiếp tục tăng nên chị lo lắng khả năng trả nợ sau khi vay. Vợ chồng chị đang bàn bạc nên chờ giá căn hộ tiếp tục giảm hay chốt mua luôn khi tìm được căn hộ ưng ý.

Báo cáo thị trường quý 3/2022 của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá căn hộ chung cư TP.HCM không còn duy trì được sức tăng mạnh mẽ như thời gian trước. Theo đó phân khúc căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) chỉ tăng 5%, căn hộ trung cấp (35-55 triệu đồng/m2) chỉ tăng 4% còn dòng trung cư bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) đã bắt đầu giảm xuống dù mức giảm còn thấp (1%).

Đà tăng giá chỉ được duy trì ở các sản phẩm sơ cấp thuộc các dự án mới còn thị trường thứ cấp đã dần chững lại.

Ghi nhận của Savills Việt Nam, trong quý 3/2022 mức chênh lệch giá sơ cấp – thứ cấp các căn trung cấp khoảng 35% và ở căn bình dân mức chênh lệch này là lên tới 60%.

Khảo sát của đơn vị này cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Tại quận 7, chênh lệch căn trung cấp là 35% và căn bình dân là 60%; trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của căn bình dân chỉ là 26%.

Mức giảm trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ rệt nhất ở các khu vực quận 1, 3 và Thủ Đức, còn các quận khác thì chưa đồng đều, nhìn chung vẫn tăng nhẹ. Điều này phản ánh chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Diễn biến này không nằm ngoài dự đoán của cá chuyên gia lẫn các nhà đầu tư cá nhân khi thanh khoản của dòng căn hộ chung cư liên tiếp giảm mạnh trong thời gian vừa qua.

Số liệu của DKRA cho thấy sức tiệu thụ của phân khúc căn hộ chung cư trong quý 3 chỉ đạt 52%. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25-60%. Số lượng giao dịch chỉ đạt 22,5% so với 3 tháng trước đó.

Trong khi các chủ đầu tư dự án mới có nhiều phương án để thu hút người mua như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, voucher du lịch và chiết khấu,… thì ở các chủ nhà ký gửi chỉ có thể giảm giá để bán được hàng.

Giới chuyên gia nhận định sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ chung cư sẽ khó được cải thiện trong thời gian tới do tâm lý người mua tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tình hình vĩ mô kém tích cực thời điểm cuối năm 2022.

Bên cạnh đó, với các nhà đầu cơ sở hữu nhiều căn hộ thì áp lực thoát hàng sẽ thêm nặng nề nếu quy định áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có hiệu lực.

Với những người có nhu cầu ở thực thì đây là các tín hiệu tích cực, kỳ vọng sẽ sớm có cơ hội sở hữu một căn hộ chung cư vừa túi tiền. Ngoài ra, nguồn cung căn hộ bình dân, nhà ở xã hội có thể sẽ tăng nhờ vào sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn.