Gỡ vướng cho nhà ở xã hội

Thứ nhất, bổ sung quy định kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này, được xác định tại thời điểm có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau thời điểm này, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể đầu tư nâng cấp (thay thế bằng vật liệu xây dựng, trang thiết bị cao cấp) và bổ sung thêm nhiều tiện ích, dịch vụ cho phần diện tích 20% được kinh doanh thương mại này.

Bên cạnh đó, giá bán, giá cho thuê phần diện tích 20% này có thể biến động lên xuống theo thị trường (thường có xu thế tăng giá) nên cần bổ sung quy định chủ đầu tư được hưởng phần lợi nhuận tăng thêm và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng thêm mà không phải “tính lại” theo quy định “phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa” và chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm nếu kinh doanh phần diện tích 20% này bị thua lỗ.

Thứ hai, đề nghị sửa đổi quy định tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Bất cập do khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì “chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%” để làm nhà ở xã hội còn gây ra tình trạng không công bằng giữa các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ như dự án nhà ở thương mại cao cấp “A” tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh có quy mô diện tích 1,9 ha (thuộc trường hợp diện tích dưới 2 ha) với giá đất khoảng trên 500 triệu đồng/m2 thì giá đất của mặt bằng này khoảng 9.500 tỷ đồng. Dự án này có khả năng sinh lợi rất cao nhưng chủ đầu tư lại “không phải dành quỹ đất 20%” để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP.

Nhưng, Dự án nhà ở thương mại “B” có quy mô 2,1 ha (thuộc trường hợp có từ 2 ha trở lên) tại huyện Củ Chi có tổng mức đầu tư chỉ vài trăm tỷ đồng, có khả năng sinh lợi thấp hơn rất nhiều, nhưng theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến không công bằng giữa các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “A” và “B” (trên đây) và các trường hợp tương tự.

Hiệp hội nhận thấy nên quy định cách thức đơn giản, minh bạch, dễ thực hiện để xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải chuyển giao nhà ở xã hội theo “công thức” minh bạch để cán bộ công chức nhà nước dễ thực hiện, không bị “rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ”.

Hiệp hội đề nghị quy định “hệ số hoán đổi” do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng khu vực, theo từng loại dự án nhà ở và được điều chỉnh hàng năm hoặc khi có biến động giá đất.

Thứ ba, đề nghị bổ sung quy định cho xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Vướng mắc do cách hiểu của các địa phương là “dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư” thì quyết định hoặc văn bản này phải còn hiệu lực.

Nhưng trên thực tế, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại “đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành” thì tất cả các văn bản này đến nay đều đã hết hiệu lực mà chủ đầu tư lại không thể xin gia hạn hiệu lực. Với cách hiểu trên đây thì khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP gần như không áp dụng được vào thực tế.

Bên cạnh đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ điều chỉnh trường hợp dự án nhà ở xã hội đã có “quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư”, nhưng chưa bao gồm trường hợp dự án nhà ở xã hội đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” mà quyết định này không ghi thời hạn hiệu lực.

Do đó, Hiệp hội nhận thấy rất cần bổ sung quyết định “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” vào khoản 2 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP để thực hiện chuyển tiếp thì sẽ xử lý được thêm nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP.