Nên hay không “bơm tiền” giải cứu thị trường?

Điểm “nút” tín dụng cuối năm

Hiện nay, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả các chuyên gia đều cùng chung nhận định, thị trường bất động sản đang thực sự bước vào giai đoạn khó khăn. Mà khó khăn cơ bản đến từ việc thị trường vừa hứng chịu kiểm soát chặt tín dụng, vừa gặp khó trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nút thắt thanh khoản đã dồn ép doanh nghiệp và khiến bất động sản gần như “đứng hình”. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống. Hay theo nhiều môi giới, thị trường hầu như không có giao dịch thực nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã đổ ra.

Về tình trạng này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đánh giá, thực chất thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng, chứ không phải “đóng băng” một cách tiêu cực như nhiều người nghĩ. Sự trầm lắng đến một phần từ khoảng thời gian quá nóng của bất động sản vừa qua. Đồng thời, một số vụ liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tác động đến niềm tin của nhà đầu tư. Bất ổn từ thị trường tài chính lan đến bất động sản khiến kênh đầu tư này gặp khó.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay chúng ta dùng từ đóng băng với thị trường bất động sản là hơi nặng, vì với nhu cầu của thị trường vẫn đang rất tốt. Tuy nhiên khách hàng đang thận trọng trong bối cảnh kinh tế chung gặp nhiều lực cản, mọi người kỳ vọng sẽ có điều chỉnh về giá bất động sản để đưa ra quyết định phù hợp, do đó, tính thanh khoản trên thị trường kém đi.

Ngoài ra ở một số vùng vùng miền khi thông tin không đầy đủ, nhiều người hy vọng có thể lướt sóng với một lượng tiền trong thời gian ngắn có thể thu hồi được số tiền gấp đôi, gấp ba. Điều này khiến có những khu vực giá bất động sản tăng gấp 3-4 lần, thì khi giảm đi 30-40%, giá bất động sản cũng đã về với giá tương đối thật. Cho nên khi thông tin đầy đủ hơn, giá bất động sản không còn tính thực tế tại thời điểm đó nữa thì điều chỉnh giảm là tính bắt buộc.

“Một số nhà đầu tư tay ngang lướt sóng, họ phải trả học phí như vậy từ trước đến nay rất nhiều, chứ không phải đến nay mới xảy ra và điều đó mang tính cá biệt, không mang tính chất ở quy mô lớn”, ông Thanh nói.

Cũng theo ông Thanh, trên thị trường bất động sản khi tính thanh khoản kém đi, các vật liệu nội thất, xây dựng phục vụ cho các dự án bị ảnh hưởng, năng suất sản xuất về cuối năm cũng bị ảnh hưởng, nhưng nếu Chính phủ có chính sách kịp thời và các chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, thì sẽ có bước chuyển biến tích cực vào quý 4 năm nay theo kỳ vọng của những người có nhu cầu nhà ở thật.

Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập Tổ công tác "giải cứu" các dự án bất động sản; trong đó Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và nhiều bộ ban ngành cũng đang cùng tham gia xem xét vướng mắc của lĩnh vực này, để đưa ra phương án giải quyết các vướng mắc kịp thời, tránh các vấn đề khách quan ảnh hưởng đến việc triển khai dự án, cũng như ảnh hưởng đến tốc độ phát triển chung của nền kinh tế.

“Đặc biệt, các dự án muốn về đích thì phải có tiền, nhiều người mua nhà mà ngân hàng hết “room” tín dụng, làm họ mất khả năng chi trả tiếp tục, đó chính là những vấn đề khách quan. Tôi kỳ vọng việc nới thêm tín dụng cho các dự án tốt và việc chủ đầu tư tích cực hợp tác cùng Chính phủ, Bộ Xây dựng, giúp tạo ra thanh khoản cho sản phẩm của họ trong thời gian tới thì thị trường sẽ sớm bình ổn với dòng tiền được khơi thông. Khi đó, những người có nhu cầu ở thật, bỏ tiền vào khiến dòng tiền được quay vòng sẽ tạo ra tín hiệu tốt trong giai đoạn cuối năm.

Chúng ta đều thấy rằng như nền kinh tế số một thế giới là Mỹ, bất cứ gói kích thích phát triển kinh tế nào họ đưa ra đều ưu tiên một phần ngân sách cho phát triển bất động sản. Vì lĩnh vực này liên quan đến nhiều ngành nghề, giúp tạo ra nhiều công ăn việc làm, đồng thời tài sản bất động sản cũng là một nơi giữ tài sản rất tốt, hầu như có xu hướng tăng nhẹ, thậm chí có những nơi được đầu tư hạ tầng một cách bài bản, thì giá bất động sản cũng tăng mạnh”, ông Thanh phân tích.

Dùng chính sách ổn định thị trường
Trước những thách thức đặt ra cho thị trường này, câu hỏi đặt ra và được nhiều người mong chờ câu trả lời là nên hay không “giải cứu” thị trường bất động sản. GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm, trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản, vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án bất động sản nắm giữ nhiều vốn vay tín dụng hoặc vốn huy động từ cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của các dự án này gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì Nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu đó để giữ ổn định cho thị trường tài chính, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô.

“Ở Trung Quốc cũng như vậy, các vấn đề của thị trường bất động sản đã được đề cập lâu nay và tháng 10 vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường, chứ không đơn thuần như chúng ta vẫn thường dùng chữ "giải cứu".

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thời gian qua đã quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp BĐS tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Vấn đề còn lại là thị trường cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp phát hành trái pháp luật đã bị xử lý. Còn những doanh nghiệp phát hành đúng luật thì cứ theo nghĩa vụ đã cam kết mà thực hiện.

Từ cách tiếp cận trên, tôi cho rằng Việt Nam cứ theo nguyên tắc thế giới mà làm. Chúng ta áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân, các tổ chức xã hội đại diện cho người dân, giới doanh nhân đều phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình”, vị GS nhấn mạnh.

Trao đổi với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính cũng cho biết, nhìn từ thực trạng của Mỹ năm 2008, quốc gia này đã có những “thành phố chết”. Nguyên nhân là do người dân đi vay nhưng không có khả năng trả nợ, ngân hàng không đàm phán gia hạn nợ, dẫn đến người mua nhà không có tiền trả thì buộc phải trả lại nhà.

Nhìn sang kinh nghiệm của Trung Quốc với 16 Điều “giải cứu” thị trường bất động sản mới đây nhất sẽ thấy, Trung Quốc khuyến khích các ngân hàng đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn trả nợ thế chấp. Trong điều kiện Trung Quốc vẫn áp dụng Zero Covid và tài sản bị thay đổi, hủy bỏ, hoặc thất nghiệp do Covid-19 thì họ sẽ vẫn được gia hạn nợ. Như vậy, điểm gợi mở chính sách chính là hướng đến việc tăng cường khả năng mua nhà cho mục đích để ở.

“Đặc biệt, trong Điểm 1 của 16 Điểm cũng nhấn mạnh việc hỗ trợ những công ty kinh doanh bất động sản có khả năng quản trị tốt, lành mạnh, còn những công ty yếu kém thì chính phủ vẫn để cho phá sản bình thường. Cùng với đó, những nhà phát hành trái phiếu chất lượng mới được hỗ trợ.

Từ kinh nghiệm đó với thị trường Việt Nam, theo tôi Chính phủ cũng sẽ không áp dụng việc “bơm tiền” để giải cứu bất động sản, mà sẽ đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, giúp thị trường tự điều tiết, sau đó sẽ dần dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng đến những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thật và hướng đến giá nhà không bị đẩy lên một cách phi lý”, ông Long cho biết.