PV - Có khá nhiều những luồng thông tin dự báo tiêu cực cho thị trường bất động sản và tài chính từ nay đến hết 2023. Đa số cho rằng lãi suất sẽ tăng cao, nền kinh tế bị ảnh hưởng, làn sóng bán tháo sẽ xuất hiện. Vậy dự báo của ông thì sao?
Ông Phạm Đức Toản: Tôi cho rằng bức tranh thị trường sắp tới có khả năng tiêu cực hơn thế. Tất cả các yếu tố vĩ mô, vi mô đều chống lại thị trường bất động sản. Kinh tế vĩ mô đang có sự suy thoái, ngành sản xuất chịu ảnh hưởng chung của thế giới. Lãi suất tăng cao, đồng đô la tăng giá, tín dụng bị thắt chặt, lạm phát tăng cao… rất nhiều yếu tố không mấy tích cực tác động đến thị trường.
Ngành sản xuất hiện tại đang suy giảm mạnh. Bản thân doanh nghiệp chúng tôi có mảng bao bì, thì nhu cầu về mặt hàng này đang giảm 30%.
Dòng tiền hiện tại trên thị trường rất khan hiếm. Do vậy, để có một cái nhìn tích cực vào thị trường bất động sản hiện nay, tôi cho là hơi lạc quan “tếu”.
Bên cạnh đó, hiện tại việc cấp phép dự án đang rất chậm, thị trường gần như không có nguồn cung mới, nên giá tăng cao. Trong khi giao dịch không có, đây là sự tréo ngoe của thị trường bất động sản.
Trên thực tế, khi giá bất động sản tăng cao, giao dịch sẽ giảm bởi khách hàng không chấp nhận mức giá đó. Tuy nhiên, người bán dựa vào sự khan hiếm của thị trường vẫn kỳ vọng ở một mức giá nào đó mà không chịu bán, dẫn đến giao dịch sụt giảm.
Ở khu trung tâm có thể vẫn có giao dịch. Đó là cách để giữ tiền của một nhóm nhà đầu tư. Còn với những khu vực tỉnh lẻ, xa xôi, giao dịch gần như đóng băng, nhất là đất nông thôn.
Thị trường có khả năng xảy ra tình trạng nhà đầu tư chết trên đống tài sản, có đất nhưng không có tiền. Muốn vay ngân hàng cũng khó.
Từ quý 4.2022, chỉ những đơn vị có tiềm lực mạnh mới tiếp cận được vốn vay, còn những đơn vị nhỏ lẻ hầu như không vay được.
Tôi biết có những doanh nghiệp đang rất khó khăn, đầu tư hàng trăm, hàng nghìn tỉ nhưng không bán được, không thu được tiền về.
Tôi cho rằng nhanh nhất phải hết 2023 thậm chí 2024, 2025, thị trường bất động sản mới hồi phục được. Giai đoạn này mặc dù không giống như giai đoạn của thập kỷ trước nhưng nhìn chung thị trường đang trong bối cảnh suy thoái, tác động lớn đến nền kinh tế chung.
Theo ông, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng sẽ diễn biến theo chiều hướng nào vào năm sau?
Nhu cầu vốn rất lớn, tuy nhiên Chính phủ đang cân nhắc bài toán lạm phát và tăng trưởng. Nếu lạm phát lớn như vậy, việc khó khăn nhất là kiềm chế nó. Nếu lạm phát cao thì tăng trưởng là vô nghĩa. Do đó, Chính phủ đang cân đối giữa hai yếu tố này, thông qua công cụ tài chính, đó là siết tín dụng. Động thái này tôi cho là sẽ tiếp tục trong năm 2023, chỉ tập trung tín dụng cho những lĩnh vực cần thiết như sản xuất, thương mại. Với đầu tư, kinh doanh bất động sản và những lĩnh vực không có tác động tốt đến nền kinh tế sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới.
Ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư hiện tại và đã tham gia vào các đợt sóng trước?
Những nhà đầu tư đã tham gia thị trường, thời điểm này nên cân đối lại khoản vay, đánh giá lại giá trị sản phẩm. Trong trường hợp thấy rằng bất động sản đó ổn thì có thể giữ, nhưng nếu sử dụng dòng tiền vay ngắn hạn, sắp tới chắc chắn lãi suất sẽ tăng cao, thì phải cân nhắc. Liệu có chịu được áp lực lãi suất hay không? Phải xác định rõ, trong năm 2023 và 2024 sẽ khó khăn trong việc thoát hàng. Hoặc là chấp nhận bán cắt lỗ, hoặc cắt lãi để thu tiền về.
Hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Thời gian tới, những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi.
Phân khúc chung cư đang chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh. Trong khi đất nền lại đang chững lại. Trong bối cảnh hiện nay, ông đánh giá sao về tương quan giữa hai phân khúc này?
Việc tăng giá thời gian qua do nhu cầu ở tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm. Những sản phẩm chung cư mới đưa ra thị trường giá rất cao, đẩy giá chung cư cũ tăng lên. Song hiện tượng tăng giá này sẽ chỉ xảy ra trong ngắn hạn, và chỉ tăng trong một giới hạn nhất định. Việc mua chung cư đa phần để ở, còn mua giá cao để xác định có lãi từ cho thuê thì rất thấp, trung bình chỉ 3-5%, bằng lãi suất ngân hàng. Do vậy, khi giá tăng quá cao, thanh khoản sẽ giảm. Trong thời gian tới, phân khúc này khó tăng cao hơn nữa.
Đối với phân khúc đất nền, đây là kênh đầu cơ, đa phần ở ngoại vi thành phố lớn. Một khi thị trường tài chính sụt giảm, thì độ “hot” của phân khúc này giảm rất nhanh. Tuy nhiên, giá không rơi thẳng đứng. Trong trường hợp tài chính khó khăn như hiện tại, xu hướng dài hạn của đất nền sẽ là giảm giá. Trừ những sản phẩm ở vị trí đắc địa, khai thác tốt có thể giữ giá hoặc tăng giá một phần. Những sản phẩm không khai thác được, ở khu vực xa thì giá sẽ giảm dần.
Vừa qua, Bộ Xây dựng có đề xuất áp niên hạn sở hữu cho chung cư. Theo ông, nếu đề xuất này được áp dụng, liệu có giúp kéo giảm giá nhà?
Để hiện thực hoá đề xuất này tôi cho là khó. Và cho dù có được thực thi, cũng không dễ để giảm giá chung cư. Tiền sử dụng đất thương mại dịch vụ cũng bằng 70% so với đất ở, thì việc giảm giá sẽ không nhiều trong khi các chi phí khác như xây dựng, chuẩn bị đầu tư… không đổi. Khi áp niên hạn, sản phẩm này sẽ không còn hấp dẫn. Lúc này, doanh nghiệp sẽ không có xu hướng xây chung cư nữa. Cho nên, nếu đưa phương án này để triển khai, tôi cho rằng Nhà nước phải làm “bà đỡ” và đứng ra xây dựng bằng vốn ngân sách.
Xin cảm ơn ông!
