Hà Nội: Thanh tra chỉ rõ hàng loạt sai phạm trong quản lý đất đai và quy hoạch cần xử lý dứt điểm

Một trong những vấn đề nổi cộm nhất được Thanh tra Chính phủ (TTCP) chỉ ra là tình trạng thiếu hụt quỹ đất cho nhà ở xã hội (NOXH). Dù Hà Nội là nơi có nhu cầu rất cao, nhưng việc quy hoạch và quản lý quỹ đất 20% làm NOXH vẫn còn nhiều hạn chế.

Cụ thể, trong giai đoạn từ 2011 - 2022, có 08 dự án khu đô thị, nhà ở có quy mô từ 10 ha trở lên, UBND Thành phố khi phê duyệt quy hoạch đã không dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội; 04 dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và phải bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ở địa điểm khác nhưng đến thời điểm thanh tra, UBND Thành phố chưa thực hiện; 03 dự án có quy mô từ 10 ha trở lên bố trí không đủ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.

Đáng chú ý, tại Dự án Khu nhà ở sinh thái Xuân Phương UBND thành phố Hà Nội bố trí 6.890 m2 đất thuộc các ô đất BT6 và BT11 có chức năng sử dụng đất là “Nhà biệt thự sinh thái” để phát triển nhà ở xã hội là thiếu khả thi, không phù hợp nhu cầu của đối tượng thu nhập thấp.

Tại Dự án nhà ở thương mại xây dựng nhà ở phục vụ cho cán bộ cấp Thứ trưởng và tương đương hiện đang thường trực công tác tại các cơ quan của Quốc hội: UBND Thành phố chấp thuận đầu tư phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Xuân Phương; nhưng đến năm 2014, UBND Thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết, đã đưa dự án vào quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội là không đúng mục tiêu đầu tư dự án, quy hoạch chi tiết đã được chấp thuận, phê duyệt trước đó.

Sự lãng phí còn thể hiện ở việc dù đã thu được nguồn tiền rất lớn từ các dự án nộp thay quỹ đất, nhưng Thành phố vẫn chưa đầu tư xây dựng NOXH bằng nguồn vốn ngân sách tại 10 dự án đã có quỹ đất sạch.

"Bẫy" quy hoạch và áp lực hạ tầng, bóp nghẹt chất lượng sống

Công tác quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch xây dựng cũng bộc lộ nhiều lỗ hổng. Tốc độ đô thị hóa thực tế thấp hơn yêu cầu, nhưng quy mô dân số lại vượt ngưỡng dự báo. Điển hình như tại QHPK đô thị H2-3 thể hiện, dân số hiện trạng tại thời điểm lập quy hoạch (năm 2012) đã là 259.219 người, trong khi dân số được phân bổ theo Quy hoạch chung (QHC) 1259 định hướng đến năm 2050 chỉ là 258.000 người. Như vậy, ngay từ thời điểm lập quy hoạch, quy mô dân số thực tế đã vượt ngưỡng cho phép của năm 2050.

Về nguyên tắc, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong khu vực này sẽ không được tiếp tục chấp thuận do chỉ tiêu dân số đã mãn tải, không còn đảm bảo khả năng cân đối, đáp ứng của hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật (HTXH - HTKT).

Tuy nhiên, đơn vị tư vấn lập quy hoạch đã đưa ra dự báo thiếu căn cứ khi cho rằng trong giai đoạn ngắn hạn (đến năm 2020), dân số tại khu vực có thể phát triển lên tới khoảng 422.910 người. Điều đáng nói là dự báo này hoàn toàn không có thuyết minh, không đối chiếu căn cứ pháp lý hay có cơ sở khoa học tính toán cụ thể, dẫn đến việc khu vực này 'nghiễm nhiên' được tiếp nhận thêm quy mô dân số tối đa là 163.691 người. Hệ quả tất yếu là từ khi lập (2012) đến khi được phê duyệt (2015), Phân khu đô thị H2-3 vẫn tiếp tục được cập nhật, chấp thuận thêm 58 dự án nhà ở với tổng quy mô dân số lên tới 152.153 người.

Về việc điều chỉnh quy hoạch đô thị: UBND thành phố và các cơ quan chức năng đã không thực hiện việc rà soát quy hoạch đô thị một cách định kỳ, đồng thời chậm trễ trong phê duyệt các quy hoạch phân khu. Hệ quả là hàng loạt điều chỉnh cục bộ quy hoạch được thực hiện nhưng không tuân thủ đầy đủ điều kiện, trình tự theo quy định pháp luật.

Đáng chú ý, việc chậm xác định lại tiến độ sử dụng đất đối với nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có điều chỉnh quy hoạch chi tiết đã kéo theo sự thay đổi hệ số sử dụng đất, làm biến dạng các chỉ tiêu quy hoạch ban đầu.

Nghiêm trọng hơn, không ít nội dung điều chỉnh cục bộ đã “hô biến” quỹ đất dành cho công cộng, cơ quan, cây xanh… thành đất xây dựng nhà ở hoặc công trình hỗn hợp có chức năng ở. Điều này diễn ra ngay tại các khu vực vốn đã có mật độ dân số rất cao, nơi gần như không còn quỹ đất dự trữ để phát triển hạ tầng xã hội.

Việc điều chỉnh như vậy không chỉ làm phá vỡ cân bằng quy hoạch, mà còn đẩy gánh nặng hạ tầng lên vai cộng đồng dân cư hiện hữu, khi các chỉ tiêu sử dụng đất theo quy chuẩn không còn khả năng được đảm bảo. Câu hỏi đặt ra là: trách nhiệm thuộc về ai khi những không gian công cộng – vốn là “lá phổi” và hạ tầng thiết yếu của đô thị – lại bị thu hẹp để đổi lấy các dự án nhà ở?

Thanh tra “điểm mặt, chỉ tên” hàng loạt dự án đô thị sai phạm

Qua thanh tra trực tiếp 23 dự án khu đô thị, nhà ở theo kế hoạch tiến hành thanh tra, Thanh tra Chính phủ phát hiện hàng loạt vi phạm như nhiều dự án điều chỉnh quy hoạch không đúng quy định, giao đất không phù hợp quy hoạch; một số dự án không đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, không đấu giá quyền sử dụng đất; sai phạm trong xác định tiền sử dụng đất, có nguy cơ thất thoát ngân sách; 21/23 dự án có sai sót trong tính toán nghĩa vụ tài chính; 12/23 dự án vi phạm trật tự xây dựng; một số dự án chậm tiến độ, nợ tiền sử dụng đất. Trong đó:

Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City):Từng được quảng bá là một trong những khu đô thị đáng sống tại khu vực Hà Đông (cũ). Khởi công từ năm 2008 trên diện tích khoảng 9,2 ha, dự án có quy mô gồm 13 tòa nhà cao từ 27 đến 50 tầng với khoảng 2.700 căn hộ, dự kiến bàn giao vào cuối năm 2012.

Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ, thực tế lại hoàn toàn trái ngược với kỳ vọng ban đầu. Nhiều hạng mục của dự án vẫn dang dở, dừng thi công ngay từ phần móng, tầng hầm; các khối bê tông cốt thép bị bỏ hoang, xuống cấp theo thời gian. Hàng trăm khách hàng đã nộp tiền mua nhà rơi vào tình trạng chờ đợi kéo dài, quyền lợi không được đảm bảo.

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, dự án do Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao khi chưa đảm bảo điều kiện về năng lực tài chính theo quy định.

Trong quá trình triển khai, chủ đầu tư đã ký nhiều hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà, huy động vốn và phát hành trái phiếu, thu về tổng số tiền 8.456 tỷ đồng. Tuy nhiên, thay vì tập trung nguồn lực cho dự án, doanh nghiệp đã sử dụng tới 5.302 tỷ đồng cho các mục đích khác.

Việc sử dụng vốn sai mục đích đã đẩy dự án vào tình trạng thiếu hụt tài chính nghiêm trọng, kéo theo tiến độ kéo dài nhiều năm, chưa thể bàn giao hơn 750 căn hộ cho khách hàng, làm phát sinh hàng loạt khiếu kiện, đồng thời gây lãng phí lớn về đất đai và nguồn lực xã hội.

Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội: Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội đã tự chuyển đổi mục tiêu dự án từ xây dựng công trình Trường quay tổng hợp sang chức năng hỗn hợp, nhà ở và tự phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án “Tòa nhà hỗn hợp” là không đúng về thẩm quyền, mục tiêu đầu tư; ký Biên bản thỏa thuận về việc hợp tác đầu tư xây dựng với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Phú Thịnh để sử dụng tài sản nhà nước (cơ sở nhà đất thuộc sở hữu nhà nước) không đúng mục đích; cơ quan chức năng xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật phân bổ trong tổng chi phí phát triển của dự án không đúng quy định, chưa xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích sàn xây dựng phần nằm ngoài chỉ giới xây dựng công trình nhà ở tại các tầng 2,3,4,5 (đường dốc xe lên và bể bơi).

Dự án Artemis, Panorama Hà Nội, Hồ Gươm Plaza...: Nằm trong danh sách các dự án có thiếu sót về cấp phép xây dựng hoặc quản lý trật tự xây dựng.

Siết chặt kỷ cương, xử lý đến cùng

Từ kết quả thanh tra, Tổng Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo UBND TP Hà Nội tổ chức kiểm tra, rà soát toàn diện các phương án sử dụng đất, thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp sau cổ phần hóa trên địa bàn. Việc rà soát nhằm xử lý dứt điểm các tồn tại, vi phạm (nếu có), đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng đất.

Cùng với đó, các sở, ngành và UBND cấp xã, phường được yêu cầu tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát công tác quản lý, sử dụng đất tại các dự án khu đô thị, nhà ở; kịp thời xử lý các tồn tại, vướng mắc, đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tránh phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài.

Đáng chú ý, thành phố sẽ kiểm tra, rà soát việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án khu đô thị, nhà ở chưa thực hiện đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 và các quy định của pháp luật về đất đai. Các vi phạm của chủ đầu tư liên quan đến trật tự xây dựng, quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai sẽ bị xử lý dứt điểm. Trường hợp phát sinh khó khăn, vướng mắc, các đơn vị phải kịp thời báo cáo, xin ý kiến các bộ, ngành liên quan.

Đối với phát triển nhà ở xã hội, Hà Nội được yêu cầu bố trí đủ quỹ đất trong năm 2026 đối với các dự án còn thiếu hụt, gồm: 8 dự án quy mô từ 10 ha trở lên chưa dành quỹ đất; 4 dự án được chấp thuận nộp tiền thay thế nhưng phải bố trí quỹ đất tại vị trí khác; và 3 dự án có quy mô từ 10 ha trở lên nhưng bố trí thiếu diện tích theo quy định.

Thành phố cũng phải đôn đốc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khẩn trương triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Trường hợp không thực hiện, sẽ bị xử lý theo quy định, bao gồm việc thu hồi để lựa chọn nhà đầu tư khác hoặc sử dụng nguồn vốn ngân sách (từ khoản thu tương đương giá trị quỹ đất 20%) để tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với khu đất đấu giá tại vị trí đất TQ5 (gồm TQ5(1) và TQ5(2)), thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm: chỉ đạo cơ quan chức năng rà soát, xác định tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa khi giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định; bảo đảm tính đúng, tính đủ, thu về ngân sách Nhà nước, không để thất thoát tài sản của Nhà nước; khần trương triển khai thực hiện Dự án đầu tư xây dựng NOXH độc lập (tập trung) tại xã Gia Lâm để bố trí quỹ đất dành phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật, nhằm đáp ứng nhu cầu về NOXH cho người dân tại địa phương.

Đối với Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh; Dự án Khu hỗn hợp nhà ở, thương mại và văn phòng số 83 phố Hào Nam; và Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại các ô đất từ TT14 đến TT19: chỉ đạo cơ quan chức năng kiểm tra, xử lý vi phạm về trật tự xây dựng theo thẩm quyền.

Đối với Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì: chỉ đạo chủ đầu tư thực hiện thỏa thuận, nhận chuyển nhượng với các hộ dân có đất trong phạm vi dự án (giai đoạn 2) để triển khai dự án; trường hợp chậm tiến độ thì lập hồ sơ xử lý theo quy định.

Đối với Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PT-TH Hà Nội: xác định bổ sung tiền thuê đất đối với phần diện tích 1.517 m² tầng hầm nằm ngoài phạm vi diện tích đất xây dựng và diện tích khoảng 1.080 m² sàn xây dựng nằm ngoài chỉ giới xây dựng công trình nhà ở tại các tầng 2, 3, 4, 5 (làm đường dốc xe lên và bể bơi).

Đối với Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza: chỉ đạo cơ quan chức năng hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo quy định; xem xét đối trừ khoản tiền thuê đất 19.889.497.890 đồng mà chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách Nhà nước trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung; yêu cầu chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương rà soát lại diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo hồ sơ phê duyệt và theo thực tế để bàn giao theo quy định.

Đối với Dự án Làng Việt kiều Châu Âu: điều chỉnh diện tích tại Hợp đồng thuê đất số 04-HĐ/TĐ ngày 16/3/2007; thu hồi diện tích 16.939,9 m² đất công viên cây xanh (đã ký hợp đồng thuê đất không đúng quy định). Đồng thời, khẩn trương rà soát phần diện tích đất tăng thêm 142,9 m² tại dự án (đã được Thanh tra Bộ Xây dựng nêu tại Kết luận số 276/KL-TTr ngày 12/10/2015) để tính tiền sử dụng đất theo quy định.

Đối với Dự án Khu nhà ở Phú Mỹ: yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện, nghiệm thu hạng mục phòng cháy, chữa cháy theo quy định; thi công hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt để bàn giao cho địa phương quản lý, sử dụng.

Đối với Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng: rà soát, điều chỉnh diện tích đất thực hiện dự án tại quy hoạch chi tiết và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư để phù hợp với quyết định giao đất và quy định pháp luật; xác định lại tiền sử dụng đất theo đúng quy định, trong đó xem xét giảm trừ một số khoản chi phí không đúng quy định với số tiền 11,57 tỷ đồng.

Về tài chính: UBND Thành phố chỉ đạo kiểm tra, rà soát, xử lý theo quy định đối với số tiền 106,228 tỷ đồng của các nội dung sau: Nợ tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp của 02 dự án: (1) Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng số tiền 1,906 tỷ đồng; (2) Dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Thanh số tiền 69,832 tỷ đồng. Sau 06 tháng kể từ ngày ban hành Kết luận thanh tra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì UBND thành phố Hà Nội chuyển hồ sơ vụ việc sang cơ quan điều tra để xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật; Tiền sử dụng đất đối với diện tích chuyển nhượng thực tế tăng so với diện tích đã được cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất tại Dự án Tòa nhà hỗn hợp Đài PTTH Hà Nội, số tiền tạm tính 34,49 tỷ đồng.

UBND thành phố Hà Nội tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định; đồng thời chỉ đạo Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, địa phương có liên quan tiến hành kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân đã xảy ra các hạn chế, thiếu sót, vi phạm đã nêu tại Kết luận thanh tra để xử lý theo đúng quy định.

Thanh tra Chính phủ chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến Dự án khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City) do Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật do có dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng, liên quan đến việc sử dụng vốn sai mục đích, gây thiệt hại lớn và phát sinh khiếu kiện.

Bộ Xây dựng bị yêu cầu rà soát, xử lý dứt điểm các sai phạm trong quy hoạch và thẩm định thiết kế, nhất là tình trạng thi công vượt tầng trái phép. Công tác thẩm định phải được siết chặt, bảo đảm đúng quy trình, an toàn công trình và phù hợp quy hoạch; việc quản lý quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội phải được kiểm soát nghiêm. Mọi tổ chức, cá nhân liên quan đều phải bị kiểm điểm, xử lý phù hợp, đúng quy định pháp luật

Bộ Tài chính được giao hoàn thiện cơ chế quyết toán, quản lý và sử dụng tài sản công sau đầu tư, bảo đảm minh bạch, ngăn ngừa thất thoát, lãng phí.

Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo triển khai đồng bộ, xử lý triệt để các sai phạm theo Kết luận thanh tra. Những chỉ đạo này thể hiện quyết tâm siết chặt kỷ cương, xử lý đến cùng các sai phạm, bịt kín kẽ hở trong quản lý, qua đó bảo đảm sử dụng hiệu quả đất đai, tài sản công và ngăn chặn tái diễn vi phạm.