Không có "vùng xám" cho hợp đồng giữ chỗ
Thưa ông, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thế nào về việc nhận "booking" khi dự án chưa đủ pháp lý?
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Phải khẳng định ngay: Luật không công nhận các khái niệm như "booking" hay "đăng ký quyền chọn mua". Đây chỉ là những thuật ngữ thương mại được dùng để ngụy trang cho thỏa thuận đặt cọc trá hình.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bịt kín lỗ hổng này tại Khoản 5 Điều 23: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi và chỉ khi dự án đã hoàn thiện trọn vẹn pháp lý (có giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng...). Việc thu tiền trước thời điểm này là hành vi bị nghiêm cấm. Không hề có "vùng xám" pháp lý ở đây; đó là các giao dịch giả tạo nhằm huy động vốn trái phép.
Vậy nếu xảy ra tranh chấp, quyền lợi của người đã xuống tiền "booking" qua sàn môi giới sẽ ra sao?
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Người mua sẽ rơi vào cảnh "chông chênh" cực độ. Để lách luật, các sàn thường ký "hợp đồng tư vấn" hoặc "dịch vụ tìm kiếm" thay vì hợp đồng mua bán. Khi dự án đứt gãy pháp lý, người mua không có mối quan hệ trực tiếp với chủ đầu tư mà chỉ có thể kiện sàn môi giới. Lộ trình đòi lại tiền rất gian nan, phụ thuộc vào việc sàn còn tiền hay đã tẩu tán tài sản. Nếu sàn mạo danh chủ đầu tư để thu tiền, vụ việc thậm chí sẽ chuyển sang tính chất hình sự về tội lừa đảo.
Chủ đầu tư có "vô can" khi môi giới tự ý thu tiền?
Trong trường hợp chủ đầu tư khẳng định không ủy quyền cho sàn thu tiền, trách nhiệm thuộc về ai?
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Trách nhiệm trực tiếp thuộc về bên đứng tên ký và nhận tiền (sàn hoặc cá nhân môi giới). Chủ đầu tư thường sẽ "vô can" nếu không có văn bản ủy quyền hợp pháp.
Tuy nhiên, nếu người mua chứng minh được có sự câu kết (như dòng tiền chảy về tài khoản chủ đầu tư hoặc hợp đồng phân phối cho phép thu hộ), lúc đó trách nhiệm liên đới mới phát sinh. Nếu không có bằng chứng này, việc buộc chủ đầu tư gánh hậu quả là cực kỳ khó khăn. Người mua cần hiểu rằng các thỏa thuận "booking" này rất dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật. Khi đó, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, nhưng thực tế "lấy lại được tiền" hay không lại là câu chuyện khác.
Cơ quan chức năng xử lý các trường hợp rao bán "vịt trời" này như thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Chế tài hiện nay rất nặng. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi huy động vốn trái phép có thể bị phạt từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng, đình chỉ hoạt động kinh doanh từ 3-6 tháng và buộc hoàn trả tiền cho khách hàng. Nếu có dấu hiệu lừa đảo, vẽ dự án "ma", các cá nhân liên quan có thể bị khởi tố hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.
Để tự bảo vệ mình giữa "ma trận" dự án hiện nay, người mua nhà cần lưu ý điều gì?
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hãy nhớ nguyên tắc: "Pháp lý đi trước, tiền bước theo sau". Trước khi xuống tiền, phải tận mắt thấy 4 loại giấy tờ: Quyết định giao đất, Giấy phép xây dựng, Quy hoạch 1/500 và Văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Ngoài ra, dự án phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.
Đừng bao giờ tin vào những "hợp đồng tư vấn" mập mờ. Nếu dự án chưa có thông báo của Sở Xây dựng mà đã đòi thu tiền, hãy kiên quyết từ chối. Sự tỉnh táo lúc đầu là chốt chặn an toàn nhất để tránh cảnh kiện tụng kéo dài nhiều năm sau đó.
Xin cảm ơn ông!
