Dự án khu du lịch Thung Lũng Đại Dương (tên thương mại NovaWorld Phan Thiết) tại thành phố Phan Thiết có quy mô gần 1.000 ha, vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD do Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận (công ty con của Novaland) làm chủ đầu tư.
Trước đó, UBND tỉnh Bình Thuận đã có văn bản gửi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, báo cáo các vướng mắc liên quan đến dự án. Trong báo cáo, tỉnh Bình Thuận đã nêu 5 vướng mắc và đề xuất cụ thể hướng giải quyết các vấn đề cần tháo gỡ.
Đã ký khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng
Về chủ trương đầu tư, dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận lần đầu năm 2008 và thay đổi lần thứ 5 vào năm 2014 với tổng diện tích 986,33ha với mục tiêu đầu tư xây dựng tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết và kinh doanh các dịch vụ sân golf, bunggalow, khách sạn, nhà hàng và các loại hình giải trí thể thao đa dạng nhuq hồ bơi, thám hiểu, dã ngoại, lướt ván, cắm trại,…
Đến tháng 4/2019, Bình Thuận ban hành quyết định chủ trương đầu tư mới (thay thế cho 2 quyết định trên), giữ nguyên quy mô, nhưng mục tiêu thay đổi thành đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án; khu khách sạn cao cấp; kết hợp đầu tư các công trình thương mại, dịch vụ; sân golf, bungalow, nhà hàng...
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án. Vì vậy, Bình Thuận nhận thấy việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với mục tiêu và các loại hình nêu trên là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.
Theo UBND tỉnh, chủ đầu tư đã ký khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng nên việc hủy bỏ hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư sẽ ảnh hưởng rất lớn đến dự án, cũng như quyền lợi khách hàng và kinh tế xã hội địa phương. Đồng thời, quyết định chủ trương đầu tư cũng là căn cứ thực hiện các trình tự, thủ tục tiếp theo.
Vì vậy, UBND tỉnh Bình Thuận đề nghị Tổ công tác xem xét, thống nhất phương án cho giữ nguyên chủ trương đầu tư tại quyết định số 934 đã cấp tháng 4/2019.
Về cho thuê đất, dự án đã được tỉnh cho thuê 8 đợt với tổng diện tích 963 ha với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
UBND tỉnh Bình Thuận, cho biết việc cho thuê đất thành nhiều đợt tại thời điểm đó là do cơ quan chức năng của tỉnh nhận thức theo tiến độ thực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do dự án có quy mô rất lớn. Theo nhận định của các cơ quan chuyên môn của tỉnh cũng nhận định việc cho thuê đất sau khi đã hoàn thành toàn bộ việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất khó khăn.
Tuy nhiên qua rà soát theo chủ trường đầu tư đã được phê duyệt thì dự án không phân kỳ đầu tư theo tiến độ bồi thường, hiện nay không có quy định về cho thuê đất theo tiến độ thực hiện bồi thường nên việc cho thuê đất nhiều đợt trong cùng một dự án là chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo cơ sở pháp lý. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể tại nhiều thời điểm.
Do đó, tỉnh đề xuất xử lý lại 8 quyết định cho thuê đất thành một tại thời điểm tháng 8/2021. Đối với thời gian sử dụng đất trước khi xử lý sẽ tính truy thu tiền thuê đất.
Cấp sổ hồng chưa đúng quy định
Về tạm thu tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do khó khăn trong việc xác định giá đất, chủ đầu tư mới tạm nộp gần 386 tỷ đồng thuê đất tính từ năm 2011 đến hết 2022. Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 67 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đã được UBND tỉnh ban hành quyết định cho thuê (963 ha).
Tuy nhiên, UBND tỉnh Bình Thuận thừa nhận cho phép tạm thu tiền thuê đất như trên là chưa đúng quy định pháp luật UBND tỉnh Bình Thuận cho hay, đang chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ hoàn thành xác định giá đối với dự án để công ty nộp đủ nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
Tỉnh để nghị Tổ công tác xem xét, hướng dẫn xử lý trường hợp này có thu hồi, bãi bỏ chủ trương tạm thu cho chặt chẽ, đúng quy định không?
Đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa đảm bảo theo quy định pháp luật, UBND tỉnh Bình Thuận cho biết, đang chỉ đạo các cơ quan chức năng đề xuất, xử lý, kể cả việc xem xét phương án thu hồi các sổ hồng đã cấp cho chủ đầu tư không đảm bảo quy định.
Dù vậy, tỉnh cũng lo ngại có thể phải đền bù thiệt hại cho nhà đầu tư bởi một số giấy chứng nhận đã thế chấp tại ngân hàng.
“Tỉnh nhận thấy đây là một vướng mắc khó, mang tính chất nhạy cảm, pháp luật chưa quy định rõ”, Bình Thuận cho biết và đề xuất Tổng công tác hướng dẫn nhằm giảm thiểu thiệt hại nhất cho tỉnh, cũng như nhà đầu tư và các khách hàng.
Về vấn đề xác định giá đất, UBND tỉnh Bình Thuận cũng chỉ ra nhiều khó khăn về thời điểm, phương pháp xác định giá đất và xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất…
Để gỡ khó, tỉnh đề nghị tổ công tác thống nhất cho phép tỉnh xử lý 8 đợt thuê đất thành 1 đợt tại thời điểm tháng 8/2021 để xác định giá đất dự án.
Về vướng mắc về chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất trả tiền một lần, đầu tháng 5/2023, công ty đề nghị tỉnh cho phép chuyển hình thức sử dụng đất của khu biệt thự, nghỉ dưỡng, phố thương mại từ trả tiền hàng năm sang thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê còn lại.
Một trong những lý do công ty con của Novaland đưa ra là đã và đang bán toàn bộ các công trình này cho khách hàng với quyền sở hữu công trình trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn dự án.
Tuy nhiên, vì trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện phương án kinh doanh, huy động vốn cho dự án và có khả năng gây phản ứng tiêu cực của khách hàng.
Đồng thời, việc này cũng gây khó cho các cơ quan chức năng khi cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng và khu phố thương mại.
Vì vậy, Bình Thuận kiến nghị cho chủ đầu tư được chuyển sang trả tiền thuê đất một lần với phần diện tích xây dựng biệt thự và khu phố thương mại. Theo tỉnh, đây phương án tối ưu, phù hợp với quy định pháp luật và giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc phức tạp trong hoạt động kinh doanh tại dự án, đảm bảo quyền lợi khách hàng.
