Đất ODT là gì? Có nên đầu tư đất ODT không?

Đất ODT là gì?

Đất ODT là ký hiệu đất ở đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp trong bảng phân loại đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đất ODT bao gồm đất dùng để xây nhà ở, công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt và tổng diện tích phải nằm trong các khu đô thị (nội - ngoại thành thuộc thành phố; nội - ngoại thị thuộc thị xã, thị trấn). 

Hiểu một cách đơn giản, đất ở đô thị ODT là đất ở do cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ở đô thị; đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ cuộc sống; đất xây ao, vườn cùng trong thửa đất thuộc khu dân cư đô thị.

Như vậy, về bản chất đất quy hoạch ở đô thị là đất ở đô thị nằm trong diện quy hoạch, đền bù của Nhà nước, nhằm phục vụ cho nhu cầu mở rộng đô thị, mục đích công cộng, công trình sự nghiệp, hạ tầng, cảnh quan đô thị.

Nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, cần phải theo đúng trình tự luật định, định hướng quy hoạch, trật tự an ninh hay vấn đề môi trường,... Hoặc khi thực hiện chuyển quyền sử dụng (mua bán), chuyển nhượng thì mọi thủ tục phải tuân thủ các quy định như đối với đất thổ cư.

Quy định về sử dụng đất ODT

Theo Điều 144 trong Luật Đất đai 2013 quy định về đất ở đô thị (ODT) như sau:

1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

Thời hạn sử dụng đất ODT

Đất ODT thường có thời hạn sử dụng rất lâu dài vì là loại đất thổ cư dùng để xây dựng các công trình nhà ở, hoặc các công trình phục vụ sinh hoạt của con người. Loại đất này thuộc nhóm đất ở và có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, khác với đất thương mại dịch vụ sở hữu 50 – 70 năm, đất ODT có thời hạn dài hơn.

Nếu đất ODT thuộc sở hữu cá nhân hoặc tổ chức bị giải tỏa với mục đích sử dụng của nhà nước, thì chủ sở hữu vẫn sẽ được đền bù đúng theo giá đất mà nhà nước quy định.

Hạn mức giao đất tại đô thị

UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị, căn cứ theo quỹ đất thực tế của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi các nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở tại đô thị.

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị lẫn nông thôn đều phải phù hợp với điều kiện và tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.

Có nên đầu tư vào đất ODT

- Đất ở đô thị ODT thường có giá trị cạnh tranh, thời hạn sử dụng lâu dài nên thường có nhu cầu giao dịch lớn, thu hút nhà đầu tư hơn so với các loại hình khác. Giá trị của đất ở đô thị luôn có tiềm năng tăng trưởng, phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, hạ tầng khu vực đó. Trong nhiều năm trở lại đây giá trị của đất ở đô thị đều tăng lên từ 10-25% mỗi năm. 

Khi đầu tư đất ODT, người mua cần lưu ý một số vấn đề về pháp lý để tránh rủi ro:

- Tìm hiểu trước về thông tin pháp lý: Đây là điều rất quan trọng, nhất là với những mảnh đất nằm trong một thửa đất lớn. Nếu mảnh đất đó đã có tính pháp lý rõ ràng thì việc tách thửa, xin cấp sổ đỏ hay sang tên sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng. Bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp của chính mảnh đất mình cần mua nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

- Xác nhận xem mảnh đất đó có đang trong diện tranh chấp, kê biên thi hành án hay đang dính vào kiện tụng hay không. Nếu có thì nên tránh nếu không sẽ khiến bạn gặp rắc rối về sau này.

- Cảnh giác với giấy mua bán đất viết tay: Bạn nên kiểm tra tính pháp lý của nó xem có đảm bảo hợp pháp không? Có hiệu lực chuyển đổi không? Và đặc biệt phải giao dịch ngay tại Văn phòng công chứng để chuyển thành văn bản hợp pháp.

- Trường hợp bạn cần mua đất ở đô thị để xây dựng nhà ở và cư trú lâu dài thì nên tìm hiểu các thông tin quy hoạch của khu vực đó trong tương lai gần. Vì nếu nằm trong diện quy hoạch thì rất có thể mảnh đất đó của bạn sẽ bị thu hồi.

- Cẩn trọng xem xét hợp đồng mua bán đất: Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất. Hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó.

Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo yếu tố pháp lý.