Thị trường đang rất khó khăn
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, trong đó kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
HoREA cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp để tồn tại.
Trong đó một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO.
Thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái.
Trong một báo cáo hồi tháng 9, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, Tập đoàn Đất Xanh đã dời kế hoạch mở bán dự án Opal Cityview và DXH Parkview tại Bình Dương từ quý 3/2022 sang năm 2023 và Lux Star tại TP.HCM từ quý 4 năm nay sang năm sau do những khó khăn trên thị trường Bất động sản.
Thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà đã ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án của công ty này.
Tương tự, một tập đoàn bất động sản khác cũng tạm dừng kế hoạch mở bán hai dự án, một ở Đồng Nai và một ở Cần Thơ sang năm sau thay vì cuối năm nay như kế hoạch trước đó.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, một số dự án lẽ ra chào bán nhưng chủ đầu tư dời sang năm sau có thể vì chưa lo xong thủ tục pháp lý. “Khách hàng đang rất thận trọng với pháp lý dự án. Vì thời gian qua đã có những dự án khi đã thu đến một nửa số tiền của khách hàng thì phải dừng lại do vấn đề pháp lý. Như vậy, việc vay vốn và tính toán phương án tài chính của khách hàng bị dang dở. Chính vì vậy, có những dự án họ chưa lo xong giấy tờ thủ tục thì buộc phải lùi thời gian mở bán sang năm sau”, bà Dung nói.
HoREA đánh giá, việc các doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án
Ngoài việc thay đổi các kế hoạch kinh doanh, HoREA cho biết một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động. Diễn biến này tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.
Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu và tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, có trường hợp lên đến 40% giá hợp đồng. Hiệp hội đánh giá, việc này tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm khủng hoảng đã dẫn đến thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng trong giai đoạn 2008-2013 (trừ khoảng thời gian phục hồi ngắn ngủi từ cuối năm 2009-2010).
Trong đó, những điểm tương đồng là thị trường bất động sản bị sốt giá nhà đất, lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Hiện nay, có vấn đề mới cần quan tâm so với năm 2007-2008 là trái phiếu doanh nghiệp. Ước tính có khoảng 790.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2023-2024.
Vì vậy rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt. Mặt tích cực hiện nay là doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỉ đồng trong chín tháng đầu năm 2022 để giảm rủi ro cho nhà đầu tư.
Trước đó, trong phiên trả lời chất vấn của các Đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã dự báo thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn do việc xây dựng dự án bất động sản tại hầu hết địa phương đều khó khăn dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm, nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu.
Cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu, nhà ở xã hội, nhà công nhân cũng thiếu, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình còn thiếu trầm trọng. Giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.
Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có. Trong quý 3/2022, người mua nhà gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp thì thị trường bất động sản sẽ dần cải thiện, ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và đặt ra mục tiêu đến năm 2025 thực hiện được 570.000 căn hộ nhà ở xã hội.
