1. Chiến lược đầu tư trước thời kỳ suy thoái
Mục tiêu mà chúng ta hướng đến là đầu tư vào các loại bất động sản “dựa trên nhu cầu”. Bất động sản dựa trên nhu cầu thường ít phụ thuộc vào tình hình nền kinh tế hiện tại, chẳng hạn như căn hộ chung cư, bởi vì mọi người sẽ luôn cần một nơi để sống. Trên thực tế, trong thời kỳ suy thoái, sẽ có nhiều người cần thuê nhà hơn, bởi họ không muốn hoặc không đủ khả năng để mua một bất động sản.
Cụ thể là hãy cân nhắc đầu tư vào các tòa nhà chung cư tầm trung. Theo các chuyên gia, những tài sản này mang lại sự linh hoạt nhất. Ở hầu hết các địa điểm, các tòa nhà tầm trung có nhiều lợi thế bởi người thuê sẽ cân nhắc đến mức độ tiết kiệm chi phí thuê trong thời điểm khó khăn về tài chính. Các căn hộ tầm trung tiết kiệm đáng kể so với các căn hộ cao cấp, do đó số lượng khách thuê tiềm năng cũng lớn hơn. Trong thời kỳ suy thoái, nhiều người thuê căn hộ cao cấp muốn tiết kiệm tiền bằng cách chuyển sang lựa chọn các căn hộ tầm trung đã được cải tạo lại.
Điều đó không có nghĩa là các bất động sản tầm trung miễn nhiễm với cuộc suy thoái kinh tế. Khi cuộc suy thoái xảy ra, các nhà đầu tư sẽ không muốn trả quá nhiều để sở hữu một tòa nhà tầm trung. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng nên tính đến sự khác biệt giá thuê giữa căn hộ cao cấp và căn hộ tầm trung. Giả sử tòa nhà mới cao cấp có phí thuê từ 23 triệu đồng đến 25 triệu đồng. Khi đó, các căn hộ tầm trung trở nên hấp dẫn hơn đối với những người thuê với ngân sách tiết kiệm trong khoảng từ 10 triệu đồng đến 13 triệu đồng. Trong các trường hợp khác, chủ sở hữu bất động sản tầm trung cũng sẽ phải giảm giá thuê để cạnh tranh trong thời kỳ suy thoái.
Đa dạng hóa là điều mà các nhà đầu tư bất động sản nên hướng tới. Sự đa dạng hóa có thể được nhìn nhận từ nhiều khía cạnh, chẳng hạn như đa dạng hóa các loại hình bất động sản khác nhau, các khu vực khác nhau, lựa chọn các khoản vay từ các ngân hàng hoặc nhà tài trợ khác nhau,….
Bằng cách đa dạng hóa bất động sản, các nhà đầu tư chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận đầu tư trên nhiều khu vực. Nhà đầu tư phải xem xét các yếu tố nhu cầu hình thành nền kinh tế khu vực trong từng địa điểm. Các yếu tố nhu cầu thay đổi theo địa lý và ít nhiều có khả năng chống chịu với các cuộc suy thoái.
Đương nhiên, các nhà đầu tư cũng sẽ cần xem xét kỹ lưỡng sự gia tăng gần đây của nguồn cung nhà mới ở những khu vực này, vì đây có thể là dấu hiệu của sự cạnh tranh gia tăng. Điều này bao gồm cả việc xem xét những bất động sản đã được cấp phép trước đây và đang trong quá trình chuẩn bị nhưng vẫn chưa được xây dựng. Nếu nhu cầu bền vững, các thị trường có nguồn cung mới có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư. Không phải mọi nguồn cung mới đều có tính cạnh tranh và nguồn cung mới có thể thu hút thêm khách hàng. Ở những khu vực có động lực kinh tế mạnh mẽ, nhu cầu về căn hộ tầm trung và căn hộ phổ thông giá rẻ sẽ tăng lên khi có nhiều người chuyển đến sống trong một khu vực.
2. Chiến lược đầu tư trong thời kỳ suy thoái
Mỗi nhà đầu tư có một kế hoạch để đối phó với thời kỳ suy thoái riêng. Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần hết sức chú ý đến diễn biến của thị trường. Sau đó, mỗi nhà đầu tư nên xem xét lại danh mục đầu tư hiện tại của họ. Phân tích khả năng chống chọi với thị trường đang suy yếu. Hãy thay đổi chiến lược và cắt giảm hợp lý để vượt qua thời kỳ suy thoái, cùng với đó, các nhà đầu tư cần rèn luyện tính kiên nhẫn và sự tự chủ.
Các cơ hội mua bất động sản tiềm năng thường bị hạn chế trong thời kỳ suy thoái. Tuy nhiên, trong phần lớn các trường hợp, khó khăn lớn nhất thường liên quan đến nguồn vốn chứ không phải là tìm kiếm các giao dịch bất động sản tiềm năng. Do đó, việc tìm kiếm các khoản vay phù hợp và ngân hàng đáng tin cậy cũng quan trọng không kém trong thời kỳ suy thoái.
Các nhà đầu tư nên tạo ra các danh mục đầu tư mạnh mẽ trước khi cuộc khủng hoảng diễn ra và nắm giữ các khoản đầu tư đáng tin cậy và có hiệu quả tốt trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Họ cũng nên đầu tư vào các bất động sản với mức vốn nhỏ khi đối mặt với thị trường suy yếu và số lượng người mua hạn chế. Nếu đã thực hiện những chiến lược này, các nhà đầu tư sẽ có vị thế tốt để thúc đẩy phát triển danh mục đầu tư của họ sau khi phục hồi.
Cuộc suy thoái kinh tế sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, nhưng một số loại bất động sản có thể chịu ảnh hưởng nhiều hơn những loại khác. Các nhà đầu tư sẽ cần nhiều tháng để hiểu hết tác động của cuộc suy thoái đối với thị trường bất động sản. Do đó, bất kể cuộc suy thoái kéo dài bao lâu, những nhà đầu tư đã cẩn thận xây dựng danh mục đầu tư chống suy thoái sẽ có những vị thế tốt nhất để tồn tại trong “cuộc chơi” này.
Nguyễn Hoàng
