Theo báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nội dung giao dịch bất động sản có qua sàn hay không được quan tâm trong các dự thảo. Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các giao dịch bất động sản không quy định bắt buộc phải qua sàn.
Tuy vậy, tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ trình Quốc hội, đề xuất hai phương án là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.
Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn. Ảnh minh họa
Tuy nhiên, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng thuận với quan điểm này và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu sửa đổi theo hướng trên. Thay vào đó, Nhà nước khuyến khích mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất qua sàn bất động sản.
Thực tiễn khi thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.
“Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững”, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu.
Đối với các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) cũng có nhiều ý kiến. Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án.
Phương án 1, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.
Cơ quan thường trực của Quốc hội cho đây là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.
Phương án 2, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ thông tin giá bán, công trình... với số tiền không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.
Với phương án này, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm, nhưng lại gây rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp.
