Sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản:
Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như sau:
+ Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
+ Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
+ Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch;
+ Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch;
+ Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Thứ nhất, điều kiện về tư cách pháp nhân: Khi tham gia kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp đăng ký dịch vụ kinh doanh bất động sản.
- Thứ hai, điều kiện về chứng chỉ hành nghề: thành lập sàn giao dịch bất động sản bắt buộc phải có ít nhất từ 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Thứ ba, điều kiện về thời gian hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng, nếu có thay đổi thì phải báo lại cho Sở xây dựng nơi đóng trụ sở và khách hàng biết.
- Thứ tư, điều kiện về diện tích của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, bên cạnh đó cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, điều kiện tiên quyết để thành lập sàn giao dịch bất động sản đó là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh là kinh doanh bất động sản.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo Điều 71 và Điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản:
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Lưu ý khi thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Địa điểm sàn giao dịch bất động sản nếu thuê phải được ký kết hợp đồng thuê sàn tại địa chỉ đó trong ít nhất 12 tháng.
- Nếu doanh nghiệp đã được thành lập và hoạt động có mong muốn mở sàn giao dịch bất động sản thì không cần phải thành lập thêm doanh nghiệp mới mà chỉ cần làm thủ tục bổ sung ngành, nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
- Doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục công bố sàn giao dịch bất động sản doanh nghiệp sẽ không mất phí đối với thủ tục thông báo đến Sở xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản.
- Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản khá chặt chẽ, thông tin của sàn cũng sẽ được đăng tải công khai, chính xác trên cổng thông tin của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận thông báo thành lập sàn giao dịch bất động sản vậy nên tổ chức, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ điều kiện và hồ sơ thành lập để tránh mất thời gian.
- Doanh nghiệp khi có sự thay đổi một trong các thông tin về sàn giao dịch bất động sản tại thông báo đã nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chấm dứt hoạt động hoặc bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh hoặc xóa thông tin.
Quy trình mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản
Quy trình, thủ tục mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản vẫn tiến hành như bình thường. Cụ thể:
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Trong quá trình mua bán nhà, việc đặt cọc không bắt buộc, cái này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi đó, bên mua nhà sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán nhà sau này.
Bước 2: Tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà và công chứng:
Theo quy định, những hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Và việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ do các bên được phép thỏa thuận, ngoại trừ hợp đồng mua bán công trình xây dựng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.
Hợp đồng mua bán nhà giữa các bên phải tiến hành công chứng tại Văn phòng công chứng nơi có nhà đất. Hồ sơ để công chứng hợp đồng mua bán nhà bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà (có thể soạn trước).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
– Giấy tờ tùy thân của cả hai bên mua và bên bán (chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân).
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu).
Bước 3: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính:
Khi mua nhà, người có nghĩa vụ sẽ phải kê khai nộp thuế bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.
– Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu.
– Giấy chứng nhận (bản sao).
– Hợp đồng mua bán nhà.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Lưu ý: thời gian để kê khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Bước 4: Tiến hành sang tên trên Giấy chứng nhận
Sau khi hoàn tất thủ tục các bước trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ để sang tên trên Giấy chứng nhận, hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Hợp đồng mua bán đã công chứng.
– Giấy tờ tùy thân của các bên.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, nếu như có nhu cầu, cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thời gian hoàn tất thủ tục hồ sơ là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Ngoại lệ với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; thời gian giải quyết là 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là một số thông tin liên quan đến sàn giao dịch bất động sản bạn đọc có thể tham khảo.
Anh Mai
