Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Minh bạch thông tin, trị “sốt đất” ảo

Theo đó, nhằm giải quyết những bất ổn phát sinh thời gian qua của thị trường bất động sản, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Đánh giá về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng, đây là chủ trương đúng đắn, tác động tích cực tới thị trường, bởi, sàn giao dịch quyền sử dụng đất được thành lập sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật,… đồng thời, kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản thì sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc, giúp cơ quan thuế có cơ sở quản lý các giao dịch, tránh tình trạng mua bán “2 giá”.

Thực tế cho thấy, sau một thời gian dài phát triển “nóng”, thị trường bất động sản của Việt Nam đã và đang rơi vào giai đoạn “bất bình thường”, đặc biệt là việc giá bất động sản bị đẩy lên cao chót vót dù giá trị đó chỉ nằm trên giấy, những hợp đồng mua đi bán lại giữa những nhà đầu tư, không hề tạo ra giá trị thặng dư trong quá trình khai thác, vận hành.

Năm 2021 được cho là điển hình của hiện trạng đã nêu khi giá bất động sản tăng bình quân từ 40 – 70%, một số địa bàn còn ghi nhận tăng đến 300%. Cùng với làn sóng “sốt đất”, các địa phương tiếp tục đẩy mạnh hàng loạt cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia nhưng sau đó, những khu đất này thay vì được đưa vào khai thác lại bị bỏ hoang dù có giá trị đấu giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng…

Nhìn nhận về việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, thông tin với báo chí, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, khi thành lập sàn giao dịch đất sẽ có 3 mục tiêu chính:

Thứ nhất, để Nhà nước kiểm soát được giá giao dịch, khi giá giao dịch được kiểm soát sẽ tránh được việc bị thất thu thuế.

Thứ hai, Nhà nước có cơ sở dữ liệu để định giá đất. Bởi, để định giá đất cần tham chiếu, thu thập dữ liệu các thửa đất xung quanh, khi có sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp bên tư vấn định giá đất có thể thu thập dữ liệu chuẩn.

Thứ ba, để kiểm tra pháp lý, tránh những giao dịch ảo, từ đó bảo vệ quyền lợi của người mua.

“Việc giao dịch sẽ được công khai, minh bạch và được kiểm tra pháp lý. Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có tính phí và sẽ phải chịu trách nhiệm kiểm tra tính chất pháp lý xem có đủ điều kiện giao dịch hay không. Về lý thuyết, khi trả tiền cho dịch vụ thì sẽ được nâng cao chất lượng để bảo vệ quyền lợi, tuy nhiên, đối với vấn đề này hiện nay đã có cơ quan công chứng kiểm tra. Theo quy định của Luật Đất đai, các giao dịch đất đai đều phải qua công chứng kiểm tra pháp lý. Nếu pháp lý của khu đất chưa chặt chẽ, chưa đủ điều kiện giao dịch, cho thuê lại thì bên công chứng sẽ từ chối, không công chứng được thì sẽ không thể đăng kí biến động”, ông Đỉnh chia sẻ.

Về việc nên khuyến khích hay quy định bắt buộc giao dịch qua sàn này, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nghiên cứu mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ phải thể chế trong một văn bản luật. Khi xây dựng được luật sẽ quy định là sàn giao dịch quyền sử dụng đất có bắt buộc hay không.

“Nếu theo mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất chỉ là lựa chọn thì sẽ lành mạnh. Vì người dân có nhu cầu sẽ đến, không có nhu cầu thì có thể qua các kênh khác để giao dịch”, ông Đỉnh đề xuất.

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – TS Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, lâu nay các bất động sản được giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn, giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Theo ông Đính, việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ, trọn vẹn hơn thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá”, lũng đoạn giá.

Đồng tình với quan điểm đã nêu, không ít doanh nghiệp cũng đánh giá, việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ mang lại nhiều ưu điểm. Thông qua sàn giao dịch này, người mua, người bán dễ dàng tiếp cận thông tin chính xác, minh bạch, tránh được tình trạng “sốt ảo”. Đồng thời, Nhà nước cũng thuận lợi trong việc quản lý giao dịch bất động sản, tránh thất thoát tiền thuế, mất thời gian cho các thủ tục xác minh, định giá đất và về lâu dài sẽ có được dữ liệu thông tin bất động sản, hình thành mặt bằng giá chuẩn.