Theo chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, chiều 19.6, thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị cần rà soát kỹ lưỡng toàn bộ Luật để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng về thị trường bất động sản.
Nghị quyết Đại hội lần thứ 13 của Đảng có nêu phải cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao. Chủ tịch Quốc hội phân tích, điều đó có nghĩa là hiện nay cơ cấu thị trường bất động sản chưa thực sự hợp lý, còn bất cập. Do đó, vấn đề đặt ra đối với dự án Luật này phải quán triệt để thể chế hóa nội dung Nghị quyết của Đảng, thực hiện cơ cấu lại thị trường.
Bên cạnh đó, Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ 13 còn đề ra yêu cầu vừa phải tạo điều kiện thuận lợi nhất, thông thoáng nhất để phát triển thị trường bất động sản, vừa phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Yêu cầu này xuất phát từ tính chất quan trọng của thị trường bởi đây là lĩnh vực đóng góp lớn vào GDP, tăng trưởng, cũng như liên quan đến hàng chục lĩnh vực, ngành nghề khác.
Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, dự án Luật Kinh doanh bất động sản gắn bó với nhiều dự án luật khác trong đó có những luật đang được Quốc hội thảo luận như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, ngoài ra còn có Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Bộ luật Dân sự…Do đó cần rà soát kỹ để tránh xung đột trong hệ thống pháp luật. Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh nội dung cần phải được quán triệt trong luật này bảo đảm gắn kết với quá trình phát triển đô thị và xây dựng nông thôn mới.
Bất động sản cũng nằm trong tổng thể đô thị hóa mà quá trình đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa. Nếu công nghiệp hóa nhanh và không khớp với đô thị hóa thì sẽ dẫn dẫn đến tình trạng thiếu trầm trọng các thiết chế về xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở, về bất động sản, ảnh hưởng đến ổn định trật tự an toàn xã hội. Ngược lại nếu quá trình đô thị hóa, phát triển nhà ở với bất động sản lại nhanh hơn thì sẽ có tình trạng như ở nước khác có những dãy nhà xây lên không có ai ở, khu đô thị không có người, “thành phố ma”, “thị trấn ma”… Đây cũng là vấn đề cần được xem xét đề cập trong Luật này mà công cụ điều tiết chính là quy hoạch và kế hoạch.
Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, thực tế hiện nay cơ cấu, phân khúc thị trường không hợp lý trong phạm vi toàn quốc cũng như địa phương khi mà phân khúc cao cấp quá nhiều còn phân khúc trung cấp hoặc bình dân lại rất thiếu. Nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có nhiều chính sách đột phá. Do đó, cần phải xem xét lại việc Nhà nước điều tiết thị trường, tính toán về các phân khúc thị trường trong luật.
Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng cần tính toán đến sự phù hợp với trục thời gian trong các quy hoạch bởi nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án sẽ gây ra thừa cung, “đóng băng”. Hay việc đưa ra dự án, cấp phép dự án nếu quá ít thì giá sẽ bị đẩy cao lên. Do đó trong quy hoạch, vai trò điều phối của Nhà nước là rất quan trọng, ở cả trung ương và địa phương mà nhạc trưởng là Bộ Xây dựng. Nếu không có điều tiết chung của Nhà nước thì cung cầu lệch pha nhau.
Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, Nhà nước là người kiến tạo thị trường. Luật được ban hành ra để kiến tạo thị trường. Nói đến quản lý thị trường thì trước hết phải nói đến người bán rồi đến người mua và các quy tắc về mua bán, việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Do đó, phải rà soát kỹ, điều chỉnh ai được tham gia kinh doanh bất động sản với quy định điều kiện kinh doanh bất động sản để phù hợp với thực tiễn. Bởi nếu quy định chặt chẽ quá là ít người tham gia. Nếu buông lỏng thì ai ai cũng tham gia được sẽ có tình trạng dự án không triển khai do năng lực tài chính, năng lực nghề nghiệp không đáp ứng.
Ngoài ra còn có các yếu tố liên quan để bảo đảm phát triển lành mạnh thị trường. Theo đó, về bên mua, điều cần quan tâm là ai mua, mua với mục đích gì, mua để ở sẽ khác với mua để đầu tư. Vấn đề mua như thế nào liên quan đến quy tắc mua bán thì cần phải bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế, các điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia.
Đồng thời gắn với mua bán là có môi giới bất động sản, phải phát triển theo hướng là ngành nghề chuyên nghiệp. Sàn giao dịch cũng cần phải được tính toán quy định theo hướng là một trong những phương thức giao dịch mà không phải duy nhất.
Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý đến vấn đề bảo lãnh hợp đồng tương lai, hay như việc lách luật để giao dịch… ngoài ra còn có những vấn đề về quản lý dữ liệu, quản lý thị trường, quản lý nhà nước, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát.
“Khi sửa đổi Luật phải tìm hiểu những “điểm hở” để “bịt những sơ hở”, khắc phục tình trạng “lách luật” và tháo gỡ để bảo đảm vận hành cho đúng luật, để cho thị trường vận hành lành mạnh, thông suốt, an toàn”, Chủ tịch Quốc hội đề nghị.
