Đã đến lúc bất động sản trở về giá trị thực?

Những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi và những dự án có giá trị thực sẽ chiếm lĩnh thị trường. Đây liệu có phải là thời điểm vàng để bất động sản trở về đúng giá trị thực của nó?

Ông Trần Khánh Quang: Giá Bất động sản chưa sớm trở về thực do đã tăng quá nóng

Thị trường bất động sản năm nay diễn biến rất nhanh, giá bất động sản tăng liên tục cho đến quý 3.2021 thì bắt đầu tăng lên đỉnh và quý 3.2022 là đỉnh của bất động sản trong 10 năm qua. Tuy nhiên, 3 tháng cuối năm thị trường lại giảm nhanh. Có hiện tượng bất động sản ở vùng 4 (xa trung tâm) giảm từ 10 - 25%. Những khu vực xa xôi, không ai đầu tư, thị trường gần như mất thanh khoản. Sản phẩm bất động sản của các chủ đầu tư lớn cũng đang bị ảnh hưởng bởi dòng tiền. Một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu từ 30 - 50%, để có dòng tiền đảm bảo hoạt động ổn định.

Theo tôi, đây là một năm khá đặc biệt, nhất là vào dịp cuối năm, nhiều cơn bão liên tục ập đến với thị trường như: vốn tín dụng hạn chế, lãi suất vay tăng, phát hành trái phiếu bị siết chặt. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến trái phiếu đều khó khăn. Các cơn bão tố ập đến khiến giao dịch rất kém, thậm chí các khu vực ngay trung tâm, giá giảm từ 3-5%.

Những khó khăn của nền kinh tế và việc siết chặt dòng tiền sẽ khiến giá bất động sản rớt mạnh. Nhiều nhà đầu tư cũng trong trạng thái sẵn sàng chờ “bắt đáy”. Tuy nhiên, với việc tăng nóng thời gian qua, thì giá hiện tại cũng chưa trở về với giá trị thực của bất động sản. Bởi hiện tượng bán giảm 30-50% chỉ mang tính nhất thời ở một số doanh nghiệp chứ không phải trên diện rộng. Còn việc giảm giá 20% ở những vùng sâu, vùng xa, những vùng mà 6 tháng đầu năm tăng đột ngột gấp đôi, thậm chí gấp 3, thì việc giảm giá này chưa thể đưa về đúng giá trị thực.

Giá trị thực của bất động sản phụ thuộc 2 yếu tố, một là phụ thuộc vào những yếu tố tạo giá trị bất động sản. Hai nữa là phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân khúc bất động sản và so sánh tương quan với tài sản khác. Mỗi bất động sản có tỷ suất lợi nhuận riêng. Ví dụ, tỷ suất lợi nhuận của bất động sản nhà phố có lúc 7%, có lúc 5%, 3%, tùy theo thời điểm, tùy theo lãi suất. Một căn nhà cho thuê 100 triệu mỗi tháng, với tỷ suất lợi nhuận chấp nhận là 5% thì giá trị căn nhà tương đương 100 triệu chia 3%, nhân với 12 tháng, tương đương với giá 24 tỷ đồng. Cao hơn mức giá đó thì có nghĩa bất động sản đó giá đang cao.

Để đưa bất động sản về đúng giá trị thực là việc rất khó ở thời điểm hiện nay. Việc đầu tiên là thị trường phải minh bạch, thông tin pháp lý, giá mua bán chuyển nhượng phải rõ ràng. Như vậy thông tin mới đầy đủ, người mua không rơi vào tình trạng mua phải giá quá cao, vì không đủ số liệu để xem xét giá như thế nào là hợp lý.

Thứ hai về nguồn cung, phải dồi dào, để bất động sản mang tính đồng nhất.

Với những chính sách vừa qua, nếu đúng thời điểm và không mang tính dồn dập thì có thể khiến bất động sản phần dần quay về giá trị thực. Còn áp dụng như thời gian vừa qua là đang quá đột ngột, tạo cú sốc cho thị trường, dẫn đến khó lòng biết được giá trị thực như thế nào. Có thể lúc này, người mua cố cầm cự vài tháng rồi bán, nếu bán lỗ thì đó cũng không phải là giá trị thực.

Tôi cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn, giá bất động sản còn tiếp tục đi xuống. Qua tới quý 3.2023, mới biết được bất động sản đi theo hướng nào. Có lẽ, chúng ta phải đợi những yếu tố tiêu cực xảy ra hết, lúc đó mới có sự điều chỉnh từ phía doanh nghiệp, các nhà đầu tư và Nhà nước về chính sách, hỗ trợ sản xuất kinh doanh, tiêu dùng.

Thời điểm hiện nay, khó khăn không phải riêng bất động sản mà đối với tất cả các ngành nghề. Tuy nhiên, nhà đầu tư kinh nghiệm chấp nhận rủi ro cao có thể mua bất động sản thời điểm cuối năm nay để có giá tốt. Những nhà đầu tư có tiền mà muốn hạn chế rủi ro thì phải qua quý 2.2023 mới nên nhảy vào từ từ. Còn với nhà đầu tư bình thường thì đến quý 3.2023 mới nên quyết định đầu tư như thế nào. Với những người có nhu cầu mua thực thì quý 1.2023 mua là tốt nhất nhưng với tiền mặt sẵn có.

Chuyên gia Kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Mặt bằng giá nói chung chưa phải là giá thực tế

Năm 2022 là một năm khó khăn và trầm lắng của thị trường bất động sản khi nguồn vốn bị siết chặt, quá trình phê duyệt dự án còn vướng về pháp lý khiến cho nguồn cung bị khan hiếm.

Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động của thị trường vẫn diễn ra, so với thu nhập của người dân thì giá nhà vẫn cao gấp nhiều lần. Mặc dù vài tháng gần đây, một số chủ đầu tư có đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn khi sở hữu bất động sản, chiết khấu lên đến 30-50%. Nhưng rõ ràng mức giá này vẫn chưa là gì so với việc tăng giá quá nóng của bất động sản thời gian vừa qua.

Để xác định bất động sản đó đã trở về giá trị thực hay chưa phải dựa theo quan hệ cung cầu, dựa trên mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra mức giá nào là hợp lý. Quốc tế đã có mặt bằng chung, còn Việt Nam thì chưa có cơ sở để áp dụng nên giá nhà vẫn quá cao so với thu nhập bình quân.

Tôi cho rằng, sắp tới, chúng ta phải tính toán xem xét cụ thể về giá trị thực tế của thị trường. Chúng ta hướng đến việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo thị trường. Đây là chủ trương đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn của Nhà nước nhưng rõ ràng việc thực hiện ra sao cũng là câu chuyện đáng bàn. Cần lường trước là với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên bởi đó là mong muốn, kỳ vọng của người dân. Điều này đồng nghĩa chi phí tính toán giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, dẫn đến giá nhà ở cũng sẽ tăng theo.

Tôi hy vọng, trải qua những sóng gió lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân khúc có giá quá cao. Trong thời gian sắp tới, giá bất động sản sẽ có điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có mức giảm nhất định tuỳ theo diễn biến của thị trường song đó chưa hẳn là mức giá trị thực tế.

Ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group): Thời điểm bất động sản có giá trị thực nhất chính là thời điểm lãi suất ngân hàng lên cao nhất

Để xác định giá trị của bất động sản cần dựa trên nhiều yếu tố như: pháp lý, vị trí, thương hiệu của chủ đầu tư, tính sở hữu, nhu cầu thị trường...

Và mức giá được gọi là giá trị thực của bất động sản lại được cấu thành bởi mức độ đầu tư, cơ sở hạ tầng, sau đó là tiện ích, nội thất, và giá của cả khu vực đó.

Những nhà đầu tư tinh tế sẽ tính toán được một bất động sản liệu đã có giá trị thực hay chưa. Đơn cử, nếu đầu tư ở Hòa Bình, người ta sẽ tính toán được chủ đầu tư mất bao tiền để đóng thuế cho Nhà nước, xây dựng hạ tầng, đầu tư tiện ích, xây thô, hoàn thiện...

Nếu cộng tất cả các yếu tố đó là 10 đồng, chủ đầu tư bán 13 đồng,lãi 20% thì đó có thể là giá trị thực, khách hàng có thể chấp nhận và mua được. Còn nếu làm 10 đồng, bán 20 đồng thì giá có thể đã bị đẩy lên cao, thậm chí là sốt ảo. Do đó, khi mua bất động sản, nhà đầu tư cần khảo sát giá của các nhà lân cận, xem họ đang rao bán giá nào, giá giao dịch thực tế ra sao thì sẽ xác định được giá của bất động sản định mua.

Có quan điểm cho rằng giá trị thực cơ bản dựa trên những yếu tố cấu thành là giá đầu vào, cộng với biên độ lợi nhuận. Vậy thì bất động sản hiện nay đã có giá trị thực hay chưa? Vấn đề này giống như câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm là bất động sản hiện nay đã chạm đáy hay chưa, bắt đáy được chưa? Theo tôi, giá trị thực chưa chắc phải là đáy, đáy chưa chắc phải giá trị thực.

Thời điểm bất động sản có giá trị thực nhất, mua hiệu quả nhất, tôi cho chính là thời điểm lãi suất ngân hàng lên cao nhất. Nhìn lại quá khứ, thời kỳ tệ hại nhất của nền kinh tế và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn lãi suất ngân hàng nằm ở đỉnh.

Theo xu hướng phân tích lãi suất của các tổ chức trên thế giới, đơn cử như Fed thì họ sẽ đưa lãi suất ngân hàng lên 6%. Nếu Fed tăng lãi suất thì các ngân hàng trên thế giới cũng buộc phải tăng, Việt Nam không ngoại lệ.

Một khi lãi suất tăng, những sản phẩm bất động sản nào không còn nhiều nhu cầu của người dân, sẽ giảm giá rất sâu, nhất là những khu vực xa trung tâm, không thể xây nhà để ở.

Những động thái siết tín dụng của Chính phủ thời gian qua có tính hai mặt song tôi cho rằng, điều đó cũng góp phần bình ổn giá thị trường, giúp cho thị trường bất động sản trở về giá trị thực một phần nào. Có hai yếu tố tác động đến giá của bất động sản là dòng tiền và nguồn cung. Một khi tín dụng bị siết và quá trình phê duyệt dự án khắt khe hơn, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản sẽ tăng.

Tuy nhiên, những sản phẩm được mua không phải bằng tiền thực mà là tiền vay. Sản phẩm này cũng không nhằm mục đích để sử dụng hay khai thác được ngay mà chủ yếu để đầu cơ thì nhiều khả năng là sốt ảo.

Tôi cho rằng, thị trường sẽ có vài giai đoạn điều chỉnh để tích lũy nhưng giai đoạn tích lũy sẽ khá dài.Giá bất động sản hầu như sẽ đi xuống, sản phẩm nào càng thiếu yếu tố thực thì càng xuống sâu. Còn sản phẩm thực có thể giữ giá hoặc đi ngang tùy vào từng loại hình bất động sản. Người nào có nhu cầu mua để ở thì từ nay đến Tết có thể cân nhắc.