Chúng ta đang phải đối mặt với những điều kiện kinh tế đặc biệt, với lạm phát khá cao và nhiều ngân hàng trung ương đang nỗ lực giảm lạm phát thông qua việc tăng lãi suất. Điều này đang có tác động tiêu cực đến khả năng tham gia thị trường nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp.
Trong khi đó, các thách thức từ việc cân bằng cung – cầu, lãi suất, các sự kiện chính trị hay biến đổi khí hậu cũng đặt ra nhiều bài toán hóc búa cho thị trường trong năm tới.
Điều kiện kinh tế
Điều kiện kinh tế có tác động đáng kể đến xu hướng của thị trường bất động sản. Cụ thể, những yếu tố như tỷ lệ việc làm, xu hướng tăng lương và niềm tin của người tiêu dùng đều có ảnh hưởng rất lớn.
Tác động của tình hình việc làm lên thị trường bất động sản rất dễ hiểu vì chỉ những người có việc làm, kiếm được nhiều tiền và có nguồn thu nhập ổn định mới đủ khả năng mua bất động sản, từ đó thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường. Trong khi đó, nếu tỷ lệ thất nghiệp đạt đến mức rất cao, thì người dân sẽ không thể hoặc khó mua được nhà vì không đáp ứng đủ các điều kiện cho vay.
Các xu hướng về tiền lương cũng có ảnh hưởng rất lớn trong môi trường hiện tại, khi mà lạm phát cao đáng kể và chi phí sinh hoạt đang tăng với tốc độ nhanh chóng. Chi phí sinh hoạt được coi là một điều kiện quan trọng khi các ngân hàng và tổ chức tín dụng đánh giá khả năng thanh toán khoản vay của khách hàng. Vì vậy, nếu tiền lương của bạn không theo kịp với mức tăng chi phí sinh hoạt, thì khả năng hồ sơ vay của bạn được duyệt sẽ thấp. Điều này kéo theo nhu cầu mua bất động sản xuống thấp và làm giảm tính thanh khoản của thị trường.
Kết hợp cả hai vấn đề nêu trên sẽ tạo ra niềm tin của người tiêu dùng. Nếu người dân lo ngại về các điều kiện kinh tế trong suốt 12 đến 24 tháng tới hay một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản, thì những khách hàng tiềm năng có thể ngừng mua bất động sản do tâm lý sợ mua một tài sản đang sụt giá.
Cung và cầu
Cung và cầu nhà ở cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo lý thuyết, nếu có nhiều nhà cần bán hơn số người muốn mua, thì nguồn cung sẽ dư thừa và giá rẻ hơn. Khi điều này xảy ra ở quy mô lớn, nó dẫn đến một xu hướng giảm trên thị trường bất động sản. Ngược lại, khi có nhiều người mua hơn số lượng nhà có sẵn thì giá của bất động sản thường sẽ tăng.
Dẫu vậy, cần lưu ý rằng cán cân cung – cầu vẫn là một vấn đề mang tính địa phương, vì chính phủ mỗi nước thường có những đối sách khác nhau để cân bằng cục diện.
Lãi suất
Lãi suất ảnh hưởng đến số tiền bạn sẽ phải trả để vay thế chấp mua nhà. Khi lãi suất tăng, các khoản hoàn trả cũng tăng theo, từ đó làm giảm khả năng đi vay của người mua nhà.
Trong điều kiện thị trường hiện nay, nhiều ngân hàng trung ương có xu hướng tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát ở mức hiện tại và tốt nhất là giảm lạm phát. Họ hiểu rằng việc tăng lãi suất sẽ làm giảm lượng tiền mà mọi người sẽ phải chi tiêu và làm chậm lại đà tăng nóng của nền kinh tế, từ đó giảm mức độ lạm phát.
Những ngân hàng và tổ chức tín dụng có kinh nghiệm thường tìm cách hỗ trợ người mua nhà để thúc đẩy hoạt động cho vay, nhưng lãi suất tăng vẫn khiến nhiều người đi vay gặp khó.
Chính sách và pháp luật
Các chính sách và quy định do chính phủ đặt ra có vai trò điều hướng thị trường bất động sản. Các chính phủ thường có xu hướng thúc đẩy sự phát triển của thị trường khi kinh tế chậm lại để làm động lực cho sự tăng trưởng. Tuy nhiên, khi kinh tế ổn định, họ lại cố gắng duy trì giá nhà ở mức phải chăng thông qua nhiều chính sách tài khóa, thuế và bất động sản để nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà hơn.
Một trong những cách mà nhiều chính phủ sử dụng là đánh thuế vào đầu tư bất động sản. Nếu có nhiều khoản khấu trừ khiến đầu tư bất động sản trở nên hiệu quả trong việc tích trữ tài sản thì nhiều người mua sẽ tham gia vào thị trường, khiến giá cả tăng lên. Trong trường hợp ngược lại, chính phủ đánh thuế cao đối với căn nhà thứ 2 trở lên để tránh đầu cơ sẽ khiến tâm lý nhà đầu tư đi xuống.
Một cách khác mà các chính phủ có thể tác động đến thị trường nhà ở là tăng quỹ đất thông qua các quy hoạch và giảm các rào cản về thủ tục hành chính, từ đó khuyến khích các nhà phát triển xây dựng thêm nhiều dự án mới để gia tăng nguồn cung và giảm giá nhà.
Biến đổi khí hậu
Thiên tai có thể tàn phá thị trường nhà đất chỉ sau một đêm. Nếu một khu vực đông dân cư phải chịu một thiên tai gây ra thiệt hại đáng kể cho nhiều ngôi nhà, thị trường bất động sản tại nơi đó chắc chắn sẽ suy giảm.
Khi thiên tai xảy ra, nó nhắc nhở mọi người về mức độ nguy hiểm khi sống tại một khu vực nhất định. Điều này có thể khiến nhiều người rời khỏi nơi sinh sống, tạo ra nguồn cung đáng kể để giao dịch và làm giảm giá trị của các căn nhà.
Tuy nhiên, đây không phải là một yếu tố luôn đúng. Có nhiều địa điểm đặc biệt như Florida, dù thường xuyên phải hứng chịu thiên tai nhưng mọi người lại thích sống ở đây đến mức thị trường bất động sản vẫn hết sức sôi động.
Trong bối cảnh của năm 2023, biến đổi khí hậu sẽ trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có các tiêu chuẩn về phát triển bền vững mà nhiều chính phủ và doanh nghiệp đang theo đuổi.
Minh Quân - Quang Khải
