Đề xuất cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để tránh khiếu kiện

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường.

Trong văn bản, HoREA đề xuất bổ sung quy định dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vừa có thể thực phương thức Nhà nước thu hồi đất, vừa có thể do nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.

Theo HoREA, một số trường hợp dự án mà nhà đầu tư có thể có hai giải pháp để lựa chọn như dự án nhà ở xã hội hội; dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng… thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Trên thực tế trong các năm qua, đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng (công viên nghĩa trang)…

"Việc cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất có thể tăng sự đồng thuận trong xã hội và hạn chế bớt các trường hợp Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến khiếu kiện gay gắt, khiếu kiện đông người", HoREA cho biết.

Nhưng Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện các loại dự án nêu trên.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 78, theo đó khuyến khích nhà đầu tư các dự án, công trình quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 được thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này.

HoREA cũng cho biết nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề” của Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nêu “nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” mà không đề cập đến việc “hỗ trợ, tái định cư” là chưa đầy đủ.

Cũng trong văn bản, Hiệp hội quan ngại việc cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quyền chuyển mục đích sử dụng đất ; và việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần và được chuyển mục đích sang làm nhà ở có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Theo HoREA, trong trường hợp đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có nguồn gốc do người sử dụng đất tự bỏ tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, rồi sau đó phải thuê lại với Nhà nước theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần để làm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc nhà xưởng sản xuất thì đây là quy định hợp tình hợp lý

Tuy nhiên đối với trường hợp không phải do tổ chức kinh tế tự đền bù, giải phóng mặt bằng mà có nguồn gốc đất công được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm lại được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể dẫn đến thất thu ngân sách, tài sản công.