Đừng nhầm lẫn giá trị đất đai với giá giao dịch của từng thương vụ

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có nhiều vấn đề cần hoàn chỉnh trong chính sách đất đai nhưng điểm đầu tiên là vấn đề tư duy.

Chúng ta quen với công cụ hành chính. Nói cách khác, công cụ hành chính vẫn được chấp nhận nhưng chỉ được sử dụng trong phạm vi nhất định chứ “không phải hơi một tí đưa công cụ hành chính ra, mà phải sử dụng công cụ thị trường. Đó mới là cách thức vừa phát triển, vừa bền vững”, ông Võ nói và cho rằng đây là yếu tố rất quan trọng trong sửa Luật Đất đai lần này

Ông cũng chỉ rõ trong sửa Luật đất đai có hai vấn đề trọng tâm cần giải quyết thấu đáo. Đầu tiên là vấn đề giá đất thị trường.

Dù đã nói rất nhiều và có nhiều tranh luận quanh vấn đề giá đất thị trường, nhưng theo ông Võ “Chúng ta đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh vì lần giao dịch này với lần giao dịch khác, điểm này với điểm khác có những khác biệt”.

Theo ông Võ, giá trị thị trường là một bài toán thống kê, không phải bài toán số học. Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Chính vì vậy, không bao giờ có giá trị thị trường là một con số chính xác. Kết quả giá đất thị trường được định ra cũng cần có độ chính xác là bao nhiêu, 80% hay 90% giá đất thị trường.

“Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường. Chúng ta vốn hóa có thành công hay không chính là có hiểu giá trị đất đai trên thị trường hay không”, ông Võ nhận định.

Liên quan đến việc chuyển dịch đất đai. Hiện nước ta vẫn đi theo hai hướng là chuyển dịch đất đai bắt buộc do Nhà nước quyết định và chuyển dịch đất đai tự nguyện, tức thỏa thuận theo cơ chế thị trường. Nếu chuyển dịch do Nhà nước quyết định thì phát sinh khiếu kiện của người dân. Chuyển dịch tự nguyện thì đầu tư chẳng bao giờ có đủ đất vì chỉ thỏa thuận được với 70-80%, còn 20-30% vẫn không đồng ý hợp tác.

Mua bán bất động sản trao tay làm nhiễu loạn thị trường

Cũng đồng tình với quan điểm giá đất thị trường nên xây dựng trên căn cứ giá trị, thay vì giá cả, ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, nếu định giá đất dựa vào các vùng giá trị đất đai, tính ổn định cao hơn vì giá cả thị trường là cái muôn hình vạn trạng, rất khó để nắm bắt được

Bên cạnh đó, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước

Với hình thức này, người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận. Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Theo ông Cường, phương thức tự thỏa thuận chỉ nên được áp dụng khi người dân đóng góp đất đai vào để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp; hoặc người dân tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai.

Ngoài ra, ông Cường đề cập đến việc đăng ký đất đai và bất động sản. Hiện nay thị trường bất động sản có tình trạng mua bán trao tay, vừa thất thu thuế vừa làm nhiễu loạn thị trường. Nguyên nhân chính là do đất đai chưa được đăng ký hết và người giao dịch bất động sản không đăng ký vẫn được bảo hộ.

Chính vì vậy, ông Cường đề xuất nên thực hiện 3 nhóm giải pháp. Quy định đăng ký giao dịch đất đai, bất động sản là đăng ký bắt buộc. Nếu vi phạm sẽ bị xử lý.

Thứ hai, nên quy định giao dịch này phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản để có cơ sở cung cấp thông tin cho Nhà nước quản lý và dự báo thị trường. Sàn có trách nhiệm cung cấp thông tin tin cậy cho Nhà nước trong việc đăng ký đất đai, kiểm soát thị trường. Thông tin của sàn sẽ thay thế cho thông tin của cơ quan công chứng.

Cuối cùng, hình thức giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đang tạo điều kiện cho người giao dịch bất động sản không đăng ký. Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành…