Năm 2005 tôi có mua nhà đất của ông X. bằng giấy tờ tay với giá 280 triệu đồng; do phần nhà đất này nằm trong khu quy hoạch nên chưa sang tên được cho tôi. Nay, ông X. đề nghị tôi trả lại nhà, ông X. sẽ trả lại tôi 280 triệu đồng. Tôi không đồng ý, thì ông X. bảo “nếu vậy sẽ kiện ra Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, vì lúc hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng”.
Vậy cho hỏi, nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu thì sẽ được giải quyết như thế nào?
Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP.HCM) tư vấn như sau:
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, trường hợp hai bên mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay (không được công chứng, chứng thực) và có tranh chấp xảy ra thì Tòa án có thể tuyên bố giao dịch mua bán nhà đất này vô hiệu.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Như vậy, xét tới trường hợp mua bán nhà đất nêu trên của chị, nếu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì các bên phải “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Điều này có nghĩa là:
- Bên mua phải trả lại phần nhà đất cho bên bán.
- Bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Số tiền bên bán phải trả lại cho bên mua không phải là số tiền họ đã nhận được từ bên mua, mà phải là số tiền được xác định theo giá trị thị trường của nhà đất đó tại thời điểm Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu. Có như vậy, mới đảm bảo lẽ công bằng trong việc áp dụng pháp luật, quyền và lợi ích chính đáng của các bên.
