Kịch bản nào sẽ xảy ra khi giai đoạn thắt chặt tiền tệ kết thúc?

kich-ban-nao-se-xay-ra-khi-giai-doan-that-chat-tien-te-ket-thuc-1684751477-1684747640.jpg — Đến hết quý 2.2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc. Lúc này sẽ có hai kịch bản xảy ra với thị trường bất động sản

Tác động không nhỏ của chính sách thắt chặt tiền tệ

Kể từ năm 2015 đến nửa đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao, từ 18 - 20% và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Việc nới lỏng tiền tệ đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế để duy trì mục tiêu đề ra.

Tuy nhiên, việc dòng tiền “dễ" đi vào thị trường đẩy giá một số tài sản, kênh đầu tư tăng trưởng khá mạnh. Trong vòng 10 năm qua, quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam tăng gần gấp bốn lần so với lúc khởi điểm năm 2012, giá trị giao dịch vượt ngưỡng 1 tỷ USD/ngày. Đặc biệt là thị trường bất động sản, liên tiếp trong nhiều năm tăng trưởng “nóng", duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. Đáng lo ngại là có tình trạng giá bất động sản tại một số địa phương tăng bất hợp lý, gấp nhiều lần so với giá trị đầu tư thực tế, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Bên cạnh đó, chính sách nới lỏng sau một thời gian dài cũng góp phần gây áp lực lên lạm phát tăng do thừa tiền trong nền kinh tế. Trước trước các quyết định tăng lãi suất rất mạnh của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sự lên giá của đồng USD và áp lực lạm phát trong nước, đúng như viễn cảnh được các chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ trở lại, để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Chỉ sau một tuần mở lại kênh huy động vốn tín phiếu - bắt đầu từ 21.6 - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã hút về lượng tiền hơn 85.000 tỷ đồng. Giai đoạn tiền rẻ thực sự đã qua đi. Nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức buộc phải thận trọng hơn nữa với các quyết định rót tiền ra.

Với mảng kinh doanh bất động sản, cho dù đại diện NHNN đã nhiều lần phát ngôn là cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, những tháng cuối năm 2022, dòng tiền của doanh nghiệp đã suy giảm mạnh, khả năng thanh toán lãi vay ở mức thấp, khả năng trả nợ suy giảm trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao, các kênh vốn chính của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn ...

Theo Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2023 của Tổng cục Thống kê, tính chung 4 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 77 nghìn doanh nghiệp, tăng 25,1% so với cùng kỳ năm trước; bình quân một tháng có 19,2 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Riêng về lĩnh vực bất động sản, trong quý 1.2023, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới giảm mạnh 63,2% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước. Trong quý 1.2023, có thêm khoảng 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động so với quý trước.

Đồng thời, dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, ước lượng số môi giới đang hoạt động trong quý 1.2023 chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022.

Kịch bản nào sẽ xảy ra?

Các chuyên gia VARS nhận định, giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. Dự báo đến hết quý 2.2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc.

Tại Việt Nam, chỉ trong tháng 3.2023, NHNN liên tiếp có hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Sau động thái này, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi suất huy động.

Hiện nay, đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%.

Tuy nhiên, chuyên gia VARS cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng (lượng tiền gửi trong quý 4.2022 chiếm tỷ trọng 46%). Trong số gần 900.000 tỷ đồng lượng tiền gửi ròng cả năm qua, cá nhân đóng góp hơn 565.000 tỷ đồng (chiếm 65%).

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, quý 3.2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Và đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Theo đó, có hai kịch bản xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.

Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch bất động sản là hội viên VARS tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6-12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý 3, 4.2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào các kênh lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống. Trong đó, ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Thời điểm để “xuống tiền” hiệu quả?

Phòng nghiên cứu thị trường của VARS nhận định, nguồn cung bất động sản vẫn tiếp tục khan hiếm trong khi lãi suất đã “hạ nhiệt”, room tín dụng đã mở. Đây có lẽ là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định “xuống tiền”. Bởi thị trường bất động sản ở quý 1.2023 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ. Ghi nhận của VARS tại các khu vực trên cả nước cho thấy, từ giữa quý 2.2023, nhà đầu tư đã bắt đầu “săn tìm” những mảnh đất màu mỡ với dư địa phát triển lớn. Một số khu vực đã có nhiều tín hiệu khởi sắc rõ nét với lượng giao dịch ghi nhận thành công ngày càng nhiều.

Đặc biệt theo ghi nhận của ông Tô Hùng, CEO Recbook, Trưởng văn phòng đại diện VARS tại Hải Phòng, số lượng giao dịch thành công của các đơn vị môi giới trên địa bàn đã ngày một nhiều và ổn định hơn. Giá đất nền ở một số khu vực tại Hải Phòng ghi nhận mức tăng giá khoảng 5% so với quý 1.2023. Hiện tượng cắt lỗ tại các khu vực từng xảy ra sốt đất đã được thay thế bằng các giao dịch thành công với mức giá bán phù hợp.