Khái quát về Quận 9, TP.HCM
Quận 9 là một quận cũ thuộc TP.HCM, được thành lập ngày 6/1/1997 theo Nghị quyết số 03-CP của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức cũ trước đó. Đến ngày 1/1/2021, Quận 9 được sáp nhập với quận Thủ Đức và Quận 2 để thành lập TP. Thủ Đức trực thuộc TP.HCM.
Vị trí địa lý
Quận 9 nằm ở phía Đông TP.HCM, cách trung tâm thành phố khoảng 13km theo xa lộ Hà Nội, có vị trí địa lý như sau:
- Phía Bắc giáp thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương;
- Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và Quận 2;
- Phía Đông giáp thành phố Biên Hoà và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai qua sông Đồng Nai;
- Phía Tây giáp quận Thủ Đức qua Xa lộ Hà Nội.
Diện tích, dân số và hành chính
Quận 9 có diện tích tự nhiên 113,97km2. Theo thống kê năm 2019, dân số quận là 310.107 người, mật độ dân số đạt 2.721 người/km2.
Quận 9 cũ gồm 13 phường trực thuộc: Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Tân Phú, Trường Thạnh, Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Long Phước, Long Bình, Hiệp Phú, Phú Hữu.
Hạ tầng, kinh tế
Dù là quận sinh sau đẻ muộn so với các quận khác nhưng Quận 9 lại được quan tâm, đầu tư khá mạnh mẽ về hạ tầng. Hạ tầng giao thông, công cộng của quận được xây dựng bài bản và hiện đại. Tất cả được quy hoạch khoa học, tạo thuận tiện cho đời sống cư dân. Có thể kể đến những hạ tầng nổi bật:
Xa lộ Hà Nội: Đây là tuyến đường huyết mạch kết nối khu Đông với trung tâm thành phố. Nhờ có Xa lộ Hà Nội, cư dân quận 9 có thể nhanh chóng di chuyển đến các quận lân cận để tận hưởng các dịch vụ, tiện ích.
Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây: Đây là tuyến cao tốc kết nối TP.HCM với tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển cho người dân và phục vụ giao thương, phát triển kinh tế.
Khu công nghệ cao Quận 9: Với tổng diện tích 913 ha, đây là nơi tập trung những tập đoàn lớn như Samsung, Nidec, Intel… mang tới nguồn cung việc làm khổng lồ cho người dân quận 9 nói riêng và TP.HCM nói chung.
Bến xe miền Đông: Mang lại sự thuận tiện cho người dân khi di chuyển.
Quận 9 có nhiều cây cầu được xây mới như cầu Ông Bồn, cầu Lấp, cầu Vàm Xuồng, cầu Chùm Bụp… Những công trình cầu đường này chắc chắn sẽ mang lại sự sôi động cho thị trường bất động sản lân cận.
Ngoài ra, do nằm ở hạ lưu hệ thống sông Đồng Nai nên Quận 9 sở hữu hệ thống sông ngòi, kênh rạch chằng chịt, tạo lợi thế cho quận phát triển về giao thông đường thuỷ.
Hiện Quận 9 có 3 khu trung tâm chính làm hạt nhân gồm:
- Khu trung tâm thương mại dịch vụ đa năng cấp khu vực: quy mô khoảng 93 ha tại phường Long Bình;
- Khu trung tâm thương mại dịch vụ phía Đông thành phố: quy mô khoảng 140 ha tại phường Long Trường và Trường Thạnh;
- Khu dân cư và trung tâm hành chính Quận 9: quy mô 136 ha tại phường Long Trường và Trường Thạnh.
Kể từ khi sáp nhập với Quận 2 và quận Thủ Đức để thành lập thành phố Thủ Đức thì kinh tế của Quận có nhiều bứt phá. Chính quyền thành phố đã triển khai nhiều chính sách để phát triển Quận 9 thành khu vực đô thị có nền kinh tế phát triển và diện mạo hấp dẫn bậc nhất TP.HCM.
Tình hình bất động sản
So với các quận huyện khác thì giá đất quận 9 còn khá rẻ. Trung bình, giá đất tại Quận 9 hiện khoảng 33,5 triệu/m2, nhà mặt tiền và nhà phố có giá cao nhất 95,2 triệu/m2, nhà trong ngõ 38,7 triệu/m2, giá căn hộ từ 41,5 triệu/m2…
Quận 9 hiện dẫn đầu thị trường bất động sản TP.HCM với tỷ lệ giao dịch thành công lớn, trong đó các dự án có mức giá tốt nhất tại khu vực này như Dragon Village, Simcity, Park Riverside, The Garland, Mega Ruby, Villa Park, Melosa Garden, Exim Garden…
Có nên mua đất quận 9?
Lợi thế
Vị trí thuận tiện
Quận 9 sở hữu vị trí kết nối vùng, mang đến nhiều cơ hội để phát triển toàn diện. Vị trí tiếp giáp Quận 2, quận Thủ Đức, gần Quận 1, 3, 4 – là những khu vực trung tâm, nhộn nhịp và đông đúc.
Quỹ đất còn nhiều
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm gần như cạn kiệt thì quỹ đất của Quận 9 vẫn còn khá dồi dào. Như đã đề cập ở trên, mật độ dân số Quận 9 chỉ khoảng 2.721 người/km2, thấp hơn nhiều so với mật độ dân số trung bình của TP.HCM 4.292 người/km2 (số liệu 2019). Đây chính là cơ sở để các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát triển các dự án tại khu vực này.
Dự án đa dạng
Rõ ràng, Quận 9 với nhiều tiềm năng sẵn có đã được các chủ đầu tư phát hiện và sớm triển khai hàng loạt dự án bất động sản, từ hcung cư, biệt thự, dự án đất nền…
Không gian sống trong lành
Quận 9 sở hữu hệ thống mảng xanh, mặt nước rộng lớn cùng bầu không khí trong lành với loạt công viên sinh thái quy mô lớn tại các phường Long Thành, Trường Thạnh, Long Bình, Long Phước. Quận 9 cũng được bao bọc bởi con sông Đồng Nai mang đến cho quận bầu không khí dễ chịu, mát mẻ. Các dự án tại đây ngay từ đầu cũng được định hướng phát triển theo hướng lấy yếu tố xanh làm chính.
Tiện ích, dịch vụ đầy đủ và phong phú
Được sự quan tâm, đầu tư của thành phố, Quận 9 có đầy đủ các dịch vụ, tiện ích thiết yếu phục vụ cuộc sống của người dân. Về giáo dục, quận 9 có nhiều trường đại học, cao đẳng, trung học và trường học các cấp. Về dịch vụ khám chữa bệnh, quận 9 có bệnh viện Quân Y, bệnh viện Ung Bướu và các phòng khám chất lượng cao. Trong lĩnh vực giải trí, quận 9 có nhiều khu vui chơi, trung tâm thương mại, sân golf… đáp ứng nhu cầu của mọi tầng lớp.
Giá bất động sản còn mềm
Giá đất tại Quận 9 nhìn chung vẫn còn khá rẻ so với các khu vực lân cận. Mức giá có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực mang đến cho người mua nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
Khó khăn
Dễ bị thổi giá
Với tiềm năng phát triển sẵn có kết hợp cùng việc Quận 9 lên thành phố khiến cho giá đất khu vực này đang bị thổi giá lên rất nhiều. Người mua thiếu kinh nghiệm rất dễ mua phải nhà đất giá quá cao so với giá trị thực.
Rủi ro về quy hoạch, pháp lý
Cũng như bất cứ khu vực nào, nhà đất quận 9 cũng tồn tại các rủi ro liên quan đến quy hoạch và pháp lý. Vì thế, việc nắm rõ các kinh nghiệm mua đất quận 9 là hết sức cần thiết với người mua để ở và nhà đầu tư.
Kinh nghiệm mua đất Quận 9 an toàn, sinh lời cao
Xác định rõ nhu cầu
Mỗi nhu cầu khác nhau lại có sự phù hợp về bất động sản khác nhau tương ứng. Nhu cầu bất động sản của người mua ở thực sẽ khác với nhu cầu bất động sản của người mua đầu tư hay mua để kinh doanh. Xác định rõ nhu cầu, mục đích của bản thân ngya từ đầu sẽ giúp bạn dễ dàng lựa chọn được bất động sản phù hợp với bản thân mình.
Đánh giá khả năng tài chính của bản thân
Không nên đầu tư quá khả năng tài chính của bản thân. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chỉnh để đầu tư thì chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn, khoảng 30% hoặc tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro tài chính khi thị trường bất ổn, đồng thời cũng giúp người mua giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
Lập kế hoạch rõ ràng
Một kế hoạch bài bản, chi tiết sẽ giúp quá trình mua nhà trở nên đơn giản, thuận lợi, ít rủi ro hơn. Thay vì chỉ suy nghĩ trong đầu, bạn có thể vạch ra giấy kế hoạch của mình. Trong bản kế hoạch nên thể hiện các thông tin như khả năng tài chính hiện có, giá trị bất động sản dự định mua, những yêu cầu về mảnh đất, phương thức tìm kiếm thông tin…
Mua đất tại nơi có cụm dân cư
Thông thường, những nơi có cụm dân cư sinh sống đều đã có đầy đủ những dịch vụ, tiện ích cơ bản phục vụ nhu cầu đời sống như trường học, bệnh viện, hệ thống điện nước, hàng quán, các cơ quan công sở… giúp cho quá trình sinh sống và làm việc thuận tiện hơn.
Với nhà đầu tư, mua đất tại nơi có cụm dân cư hiện hữu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro mua đất giá ảo, đất thuộc quy hoạch rất khó bán để thu hồi vốn hoặc sinh lời.
Mua đất có pháp lý đầy đủ
Dù là mua để ở hay để đầu tư, chỉ nên mua những nền đất đã được hoàn thiện thủ tục pháp lý, có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng để đảm bảo an toàn. Việc mua đất nền chưa có sổ đỏ, mua theo hình thức giấy tay hoặc dưới dạng hợp đồng góp vốn thì rủi ro rất cao. Bạn có thể mất rất nhiều thời gian, tiền bạc hoàn thiện pháp lý để lấy sổ đỏ hoặc trường hợp xấu nhất là không thể ra được sổ đỏ do vướng mắc các vấn đề pháp lý. Để phòng ngừa rủi ro, bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ, đồng thời kiểm tra thông tin pháp lý về mảnh đất tại văn phòng đăng ký đất đai.
Tham khảo giá đất trên thị trường
Giá đất ở Quận 9 biến động tuỳ theo phường và các đường. Bạn cần nắm rõ mặt bằng giá của từng khu vực để tránh bị hớ khi mua. Cụ thể, các phường Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú, Phước Long A, Phước Long B và Tân Phú đoạn gần Xa lộ Hà Nội có giá cao nhất. Trong khi các phường Trường Thạnh, Phú Hữu, Long Phước, Long Trường… thường có giá mềm hơn. Bù lại, các phường có giá đất cao thường được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, cư dân đông đúc, tiện ích đẩy đủ hơn. Trước khi mua đất, người mua cần tham khảo giá đất nền thị trường xung quanh khu vực hoặc tham khảo chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn mức giá phù hợp nhất.
Chú ý đến tính thanh khoản của đất
Khi mua đất để đầu tư, nhà đầu tư nên tham khảo số lượng giao dịch đất nền thực sự trong khu vực mình dự định mua. Kiểm tra xem lượng giao dịch có thực hay chỉ là những thông tin ảo. Nhà đầu tư chỉ nên mua khi đất nền có tính thanh khoản tốt, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh rủi ro chôn vốn.
Hưởng lợi lớn từ hạ tầng, sự phát triển kinh tế và sự quan tâm của chính quyền, nhà nước, thị trường bất động sản Quận 9 nhiều lần nổi sóng với những cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này hứa hẹn nhiều tiềm năng cho thị trường bất động sản nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nắm trong tay các kinh nghiệm mua đất quận 9 là điều cần thiết với các nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới gia nhập thị trường này.
Nguyễn Hoàng
