Khu công nghiệp là gì?
Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.
Quy định mới nhất liên quan đến khu công nghiệp
Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 có hiệu lực từ ngày 15/7/2022 có nhiều đổi mới trong chính sách quản lý khu công nghiệp. Cụ thể:
Về việc đầu tư hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp: bãi bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
Khu công nghiệp được xác định là đã được thành lập kể từ ngày cấp có thẩm quyền: Quyết định chủ trương đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng các điều kiện:
- Điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp là tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài dự kiến thành lập theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp thì tổ chức kinh tế dự kiến thành lập phải có khả năng đáp ứng điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp chọn áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì các tiêu chuẩn đánh giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm:
- Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực của nhà đầu tư được xây dựng trên cơ sở các điều kiện quy định;
- Tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm của nhà đầu tư được xây dựng trên cơ sở quy mô diện tích, tiến độ thực hiện, tình hình thực hiện của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hoặc dự án bất động sản khác mà nhà đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án;
- Chủ sở hữu, thành viên, cổ đông sáng lập là tổ chức của nhà đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án;
- Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cầu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính - thương mại được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Đất khu công nghiệp có được cho thuê?
Căn cứ theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì đất khu công nghiệp được quy định như sau:
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Như vậy, đất khu công nghiệp là đối tượng được cho thuê.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp là bao lâu?
Theo khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Lưu ý gì khi thuê lại đất trong khu công nghiệp?
Theo Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn đã quy định về việc sử dụng đất trong khu công nghiệp.
1. Nguyên tắc sử dụng đất khi xây dựng khu công nghiệp:
- Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Khi quy hoạch thành lập khu công nghiệp đồng thời lập quy hoạch xây dựng khu nhà ở nằm ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp.
2. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp:
- Tổ chức kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
3. Người được Nhà nước cho thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại đất, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.
Tình hình phát triển khu công nghiệp tại TP.HCM
Theo quy hoạch phát triển TP.HCM đến năm 2020, toàn thành phố có 23 khu công nghiệp, khu chế xuất, nhưng đến nay mới triển khai được 19 khu công nghiệp, khu chế xuất, chiếm 76,78% quy mô diện tích đất quy hoạch.
Trong đó, diện tích đất công nghiệp cho thuê của 19 khu công nghiệp, khu chế xuất đã thành lập đạt 66%. Nếu chỉ tính 17 khu đang hoạt động thì tỷ lệ lấp đầy đạt 72,17%. Chỉ còn hơn 64ha đất nằm rải rác, trong đó lô đất lớn nhất chỉ 3-4 ha.
Theo phân tích của Công ty tư vấn Bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM nói riêng và khu vực phía Nam nói chung đã có nhiều chuyển biến tích cực. Đáng chú ý, mặt bằng chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng cùng tỷ lệ lấp đầy cao.
Trong quý 1/2022, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt tới 85%. Bên cạnh đó, giá thuê đất khu công nghiệp các tỉnh phía Nam cũng tăng trưởng mạnh mẽ. JLL ghi nhận giá thuê trung bình là 120 USD mỗi m2 cho cả chu kỳ thuê, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.
Tính riêng tại TP.HCM, giá thuê đất công nghiệp trong quý 1/2022 đạt mức trung bình 190 USD mỗi m2 cho cả chu kỳ, tỷ lệ lấp đầy đạt 90%. Tốc độ tăng giá thuê hàng năm của các thủ phủ công nghiệp phía Nam luôn đạt mức 8-9% một năm trong vài năm trở lại đây.
Theo thống kê của Cushman & Wakefield, tính đến tháng 5/2022, TP.HCM có giá thuê đất công nghiệp cao nhất cả nước, lên đến 198 USD/m2 cho mỗi kỳ thuê.
Danh sách các khu công nghiệp tại TP.HCM
Theo quy hoạch phát triển đến năm 2020, TP.HCM có 23 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 6.038,8ha. Dưới đây là danh các khu chế xuất và khu công nghiệp TP.HCM.
1. Khu chế xuất Linh Trung
Vị trí: Phường Linh Trung, quận Thủ Đức (nay thuộc thành phố Thủ Đức), TP.HCM
Quy mô: 62 ha
2. Khu chế xuất Tân Thuận
Vị trí: Phường Tân Thuận Đông, quận 7, TP.HCM
Quy mô: 300 ha
3. Khu chế xuất Linh Trung 2
Vị trí: Quận Thủ Đức (nay thuộc thành phố Thủ Đức), TP.HCM
Quy mô: 61, 75 ha
4. Khu công nghiệp Bình Chiểu
Vị trí: Quận Thủ Đức (nay thuộc thành phố Thủ Đức), TP.HCM
Quy mô: 27,34 ha
5. Khu công nghiệp Tân Tạo (hiện hữu)
Vị trí: Quận Bình Tân, TP.HCM
Quy mô: 175,57 ha
– Khu công nghiệp Tân Tạo (mở rộng)
Vị trí: Quận Bình Tân, TP.HCM
Quy mô: 204,58 ha
6. Khu công nghiệp Tân Bình (hiện hữu)
Vị trí: Quận Tân Phú và quận Bình Tân, TP.HCM
Quy mô: 105,95 ha
– Khu công nghiệp Tân Bình (mở rộng)
Vị trí: Quận Tân Phú và quận Bình Tân, TP.HCM
Quy mô: 24,01 ha
7. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 100 ha
– Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (mở rộng)
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 120 ha
8. Khu công nghiệp Vĩnh Lộc
Vị trí: Quận Bình Tân, TP.HCM
Quy mô: 203, 18 ha
– Khu công nghiệp Vĩnh Lộc – mở rộng
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 56,06 ha
9. Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp
Vị trí: Quận 12, TP.HCM
Quy mô: 28,41 ha
10. Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 208 ha
– Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi mở rộng
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 173,24 ha
11. Khu công nghiệp Cát 2 (Giai đoạn 1 – 2)
Vị trí: Quận 2, TP.HCM
Quy mô: 124 ha
12. Khu công nghiệp Tân Phú Trung
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 542,64 ha
13. Khu công nghiệp Đông Nam
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 286,76 ha
14. Khu công nghiệp Phong Phú
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 148,40 ha
15. Khu công nghiệp Bàu Đưng
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 175 ha
16. Khu công nghiệp Hiệp Phước (Giai đoạn 1)
Vị trí: Huyện Nhà Bè, TP.HCM
Quy mô: 311,40 ha
– Khu công nghiệp Hiệp Phước (Giai đoạn 2)
Vị trí: Huyện Nhà Bè, TP.HCM
Quy mô: 597 ha
– Khu công nghiệp Hiệp Phước (Giai đoạn 3)
Vị trí: Huyện Nhà Bè, TP.HCM
Quy mô: 500 ha
17. Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 200 ha
18. Khu công nghiệp Phước Hiệp
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 200 ha
19. Khu công nghiệp Xuân Thới Thượng
Vị trí: Huyện Hóc Môn, TP.HCM
Quy mô: 300 ha
20. Khu công nghiệp An Hạ
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 123,51 ha
21. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 2
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 338 ha
22. Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3
Vị trí: Huyện Bình Chánh, TP.HCM
Quy mô: 242 ha
23. Khu công nghiệp Cơ khí Ô tô
Vị trí: Huyện Củ Chi, TP.HCM
Quy mô: 100 ha
