Cập nhật thị trường bất động sản: Thanh khoản giảm do nguồn cung hạn chế và giá tăng cao
Trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, SSI cho rằng nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý 1/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý 1/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch (-20% so với cùng kỳ).
Cổ phiếu bất động sản: Chờ đợi thời điểm tốt hơn
“Trong phạm vi nghiên cứu của chúng tôi, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022 từ mức nền cao trong năm 2021”, theo SSI.
SSI cho biết them rằng, kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021).
Về tỷ lệ đòn bẩy, theo SSI, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới. Tuy nhiên, SSI cũng lưu ý, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.
Ngoài ra, các đợt thanh tra, rà soát hành chính của các cơ quan chức năng đối với nhiều dự án tại các khu vực trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng... có thể tạo ra sự biến động đối với giá cổ phiếu có liên quan đến những vấn đề như vậy.
So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VNIndex tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới, chúng tôi giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022.
“Các công ty hoạt động bài bản có thể là lựa chọn an toàn trong giai đoạn khó khăn này”, theo SSI.
SSI đưa ra khuyến nghị 3 cổ phiếu ưa thích là NLG (Nam Long), KDH (Nhà Khang Điền) và VHM (Vinhomes). SSI giải thích rằng, không chỉ có tình hình tài chính mạnh với tỷ lệ đòn bẩy tài chính hợp lý, mà các công ty này còn có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn và huy động vốn quốc tế. Theo đó, mỗi công ty đều có vị thế tốt để tiếp tục phát triển trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp những thách thức như hiện nay.
Hơn nữa, các công ty này có danh mục dự án tiềm năng tốt, kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền mạnh và kết quả kinh doanh tốt trong 3 năm tới từ quỹ đất có giá trị tại Hà Nội và khu vực lân cận TP.HCM cũng như các thành phố cấp 2. Do đó, SSI khuyến nghị quan sát các cổ phiếu này từ quý 3/2022 trở đi khi tâm lý thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và doanh số bán hàng tại các dự án có kết quả rõ ràng hơn.
