Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một trong những phép tính quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản. Công cụ mạnh mẽ này cho phép các nhà đầu tư bất động sản đưa ra quyết định tài chính nhanh chóng. Mọi nhà đầu tư cho dù là “tay mơ” hay “lão tướng” đều hướng tới mục tiêu cuối cùng là tăng khối lượng tài sản theo thời gian thông qua khoản đầu tư. Đưa ra các quyết định đầu tư sáng suốt bằng cách phân tích các cơ hội đầu tư sẽ giúp bạn tối đa hóa lợi nhuận của mình. Thu nhập hoạt động ròng là một trong những chỉ số hiệu suất mà các nhà đầu tư sử dụng để phân tích lợi nhuận của bất động sản mà họ sẵn sàng đầu tư.
Chính xác thì, thu nhập hoạt động ròng (NOI) là gì?
Thu nhập hoạt động ròng, hay NOI, là một công thức được các chuyên gia bất động sản sử dụng để tính toán nhanh lợi nhuận của một khoản đầu tư cụ thể. Sau khi trừ đi các chi phí hoạt động cần thiết, thu nhập hoạt động ròng xác định doanh thu và khả năng sinh lời của bất động sản đầu tư. Thu nhập hoạt động ròng hỗ trợ các nhà đầu tư tính toán thu nhập tạo ra từ tài sản sau khi trừ đi các chi phí hoạt động. Mục tiêu của thu nhập hoạt động ròng là cung cấp cho các nhà đầu tư thông tin chi tiết về dòng tiền thực sự của bất động sản cho thuê: mức độ sinh lời (hoặc không), chi phí duy trì bất động sản và tình trạng tổng thể của khoản đầu tư. Theo đó:
Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập hoạt động - chi phí hoạt động
Trong đó:
1)Tổng thu nhập hoạt động = Thu nhập từ bất động sản - Tỷ lệ trống và lỗ tín dụng (nếu có)
2) Thu nhập tạo ra từ bất động sản = Thu nhập cho thuê tiềm năng + Thu nhập khác từ bất động sản.
Thu nhập cho thuê tiềm năng cho biết thu nhập được tạo ra bằng cách cho thuê một bất động sản. Nếu bất động sản trải qua bất kỳ khoảng thời gian trống nào, tổng giá thuê được ước tính dựa trên các điều kiện thị trường hiện hành.
Thu nhập khác từ tài sản được tạo ra khi chủ sở hữu kiếm được thông qua các tài sản bổ sung như bãi đậu xe, máy bán hàng tự động,….
Tỷ lệ trống hoặc lỗ tín dụng là tổn thất phát sinh trong thời gian bất động sản bị bỏ trống hoặc những người thuê không trung thực nợ tiền thuê.
Tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh là kết quả của tất cả những điều trên, như thể hiện trong phép tính.
Điều đáng chú ý là nhiều khoản chi thuộc chi phí hoạt động và một số chi phí có thể bị nhầm lẫn là chi phí hoạt động. Vậy làm thế nào để phân biệt?
Các chi phí được xem xét khi tính toán thu nhập hoạt động ròng?
Theo nguyên tắc chung, chi phí hoạt động càng cao thì thu nhập hoạt động ròng càng thấp. Chi phí hoạt động bao gồm:
-
Bảo trì bất động sản
Mọi bất động sản qua một thời gian đều trải qua một số sửa chữa lớn và nhỏ nhất định như hệ thống ống nước, hệ thống điện, các chi phí dùng để giải quyết những vấn đề này được gọi là chi phí bảo trì. Bạn phải xem xét chúng để tính toán chi phí hoạt động.
-
Phí hợp pháp
Giả sử tài sản của bạn vướng vào bất kỳ vụ kiện tụng nào. Trong trường hợp đó, các chi phí phát sinh cho thủ tục pháp lý, chẳng hạn như thuê luật sư, tất cả đều được tính trong chi phí hoạt động.
-
Các tiện ích do người thuê chưa thanh toán
Bạn có thể gặp rủi ro khi có những người thuê nhà không trung thực phớt lờ thanh toán hóa đơn cho các tiện ích như quản lý chất thải. Nếu chủ nhà là người thanh toán các chi phí này, tất cả các hóa đơn sẽ thuộc chi phí hoạt động, do đó ảnh hưởng xấu đến thu nhập hoạt động ròng của bạn.
-
Thuế bất động sản
Bạn phải xem xét mức thuế bất động sản phải nộp vì điều này cũng ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng của bạn.
-
Chi phí bảo hiểm
Bảo hiểm bất động sản giúp bạn giảm thiểu thiệt hại trước bất kỳ sự cố nào và bạn phải tính số tiền chi cho bảo hiểm bởi chi phí này cũng tác động đến thu nhập hoạt động ròng của bạn.
Những chi phí nào không được tính trong thu nhập hoạt động ròng?
-
Chi phí thanh toán thế chấp
-
Thuế thu nhập
-
Khấu hao tài sản
-
Cải tạo cho thuê nhà
Ưu và nhược điểm của thu nhập hoạt động ròng
-
Ưu điểm
Thu nhập hoạt động ròng giúp bạn tính toán được dòng tiền được tạo ra từ bất động sản. Bạn có thể biết tài sản đó đang tạo ra lãi hay lỗ.
Nếu kết quả thu nhập hoạt động ròng của bạn là số dương, có nghĩa đây là một khoản đầu tư ít rủi ro và có lợi nhuận, nhưng nếu kết quả của phép tính là số âm, nó cảnh báo về những tổn thất mà khoản đầu tư có thể phải gánh chịu.
-
Nhược điểm
Thu nhập hoạt động ròng không liên quan đến các chi phí khác như chi phí thế chấp và thuế thu nhập. Vì vậy, kết quả của phép tính có thể khiến bạn đánh giá quá cao lợi nhuận của mình nếu chỉ phụ thuộc vào thu nhập hoạt động ròng để tính toán lợi nhuận tổng thể kiếm được thông qua đầu tư.
Bất kỳ thay đổi nào trong xu hướng thị trường đều ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng của bạn. Sự thiếu chính xác của xu hướng thị trường có thể khiến bạn thua lỗ vì bạn rất khó dự đoán giá thuê trong tương lai.
Tóm lại, nhà đầu tư cần kỹ năng và kiến thức để lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp. Bạn phải phân tích tình trạng của bất động sản và nhu cầu trên thị trường để tránh mắc sai lầm. Việc phân tích bất động sản bằng cách sử dụng các số liệu như thu nhập hoạt động ròng giúp bạn trở thành một nhà đầu tư sáng suốt và đưa ra những sự lựa chọn khôn ngoan.
