Bài viết này sẽ giải thích cách tính toán chính xác tỷ lệ bỏ trống đối với bất động sản đầu tư của bạn và xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống của bất động sản.
Tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê là gì?
Tỷ lệ bỏ trống thể hiện phần trăm thu nhập cho thuê theo thời gian bị mất do tài sản không có người sử dụng trong năm. Các nhà đầu tư bất động sản cũng có thể sử dụng tỷ lệ bỏ trống để dự đoán nhu cầu tiềm năng đối với bất động sản cho thuê tại một khu vực cụ thể, vì tỷ lệ bỏ trống trên thị trường thấp là một trong những chỉ báo cho thấy thị trường có lợi cho chủ nhà.
Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống
Có một số yếu tố ảnh hưởng đến tần suất và thời gian một tài sản bị bỏ trống. Một vài trong số đó chủ nhà hoàn toàn có thể kiểm soát được, trong khi một số lý do khác chủ yếu là do các điều kiện trên thị trường:
Nếu giá chào thuê của một bất động sản cao hơn giá thuê trên thị trường hợp lý, thì tỷ lệ bỏ trống có thể cao hơn bình thường vì bất động sản đó khó cho thuê hơn những bất động sản tương tự với giá thuê hợp lý.
Khoảng thời gian dài giữa một người thuê nhà chuyển đi và một người khác chuyển đến do sửa chữa kéo dài hơn dự kiến cũng có thể gây ra tỷ lệ bỏ trống cao.
Nâng cấp bất động sản cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ bỏ trống, mặc dù tiền thuê nhà có thể tăng do cải tạo và bù đắp thu nhập bị mất trong khoảng thời gian nâng cấp.
Bất động sản cho thuê nằm trong khu vực khó cho thuê hơn, tạo ra số ngày bị bỏ trống nhiều hơn so với mức bình thường của thị trường.
Các yếu tố kinh tế như dân số giảm hoặc tỷ lệ thất nghiệp tại địa phương gia tăng, một phần do người dân và doanh nghiệp chuyển địa điểm.
Mức độ cạnh tranh gia tăng khi bất động sản cho thuê mới sắp tung ra thị trường, chẳng hạn như một tòa nhà chung cư mới xây gần đó.
Thiếu nhu cầu đối với một loại bất động sản cụ thể, chẳng hạn như có quá ít hoặc quá nhiều phòng ngủ hoặc sơ đồ mặt bằng lỗi thời không có các tiện nghi mà người thuê đang tìm kiếm;
Các yêu cầu bảo trì của người thuê không được giải quyết kịp thời, chẳng hạn như sửa chữa rò rỉ nước hoặc thay thế khóa cửa bị hỏng.
Cách tính tỷ lệ bỏ trống
Cách tính tỷ lệ bỏ trống này có thể được áp dụng cho tất cả các loại bất động sản cho thuê:
Tỷ lệ bỏ trống = Số ngày trống/Số ngày có thể cho thuê
Chẳng hạn, nếu một ngôi nhà dành cho một gia đình bị bỏ trống trong 2 tuần kể từ khi người thuê nhà cũ chuyển đi và người thuê nhà mới chuyển đến, tỷ lệ bỏ trống sẽ là:
14 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 0,038 hoặc 3,8%
Bây giờ, giả sử trong một bất động sản ba tầng có 3 gia đình thuê, mỗi gia đình một tầng. Tỷ lệ bỏ trống có thể được tính dựa trên công suất của từng tầng hoặc tổng số ngày trống so với tổng số ngày có thể thuê:
Tầng 1: 0 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 0% tỷ lệ bỏ trống
Tầng 2: 10 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 2,7% tỷ lệ bỏ trống
Tầng 3: 31 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 8,5% tỷ lệ bỏ trống
Trong ví dụ trên, bất động sản 3 tầng này có tỷ lệ bỏ trống trung bình là 3,7%. Nhà đầu tư cũng có thể tính tỷ lệ bỏ trống bằng cách chia tổng số ngày trống cho tổng số ngày có thể thuê:
41 ngày trống/1.095 ngày cho thuê (365 ngày x 3 căn) = 3,7%
Việc tính toán tỷ lệ bỏ trống dựa trên tổng số ngày cung cấp cho nhà đầu tư một cái nhìn bao quát về công suất sử dụng của bất động sản.
Tuy nhiên, nếu một tầng thường xuyên có tỷ lệ bỏ trống cao hơn hai tầng còn lại, thì đó có thể là dấu hiệu cho thấy tầng đó cần nâng cấp hoặc giá thuê cho căn cụ thể đó quá cao.
Cuối cùng, hãy xem cách tính tỷ lệ bỏ trống cho danh mục bất động sản cho thuê với một bất động sản 3 tầng, mỗi tầng một gia đình và bốn căn hộ dành cho một gia đình:
Đối với bất động sản 3 tầng:
Tầng 1: 0 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 0% tỷ lệ bỏ trống
Tầng 2: 10 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 2,7% tỷ lệ bỏ trống
Tầng 3: 31 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 8,5% tỷ lệ bỏ trống
Đối với 4 căn hộ còn lại:
Căn hộ số 1: 0 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 0% tỷ lệ bỏ trống
Căn hộ số 2: 18 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 4,9% tỷ lệ bỏ trống
Căn hộ số 3: 20 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 5,5% tỷ lệ bỏ trống
Căn hộ số 4: 40 ngày trống/365 ngày có thể thuê = 11% tỷ lệ bỏ trống
Vì vậy, tỷ lệ bỏ trống trong danh mục bất động sản cho thuê trung bình = 4,7%
Tỷ lệ bỏ trống cho nhà đầu tư biết mức thu nhập tiềm năng cho thuê bị mất do căn hộ đang bị bỏ trống để chờ khách thuê mới. Trong danh mục đầu tư trên, nếu tổng thu nhập tiềm năng trung bình từ mỗi đơn vị cho thuê là 20 triệu đồng mỗi tháng, thì tổng thu nhập cho thuê bị mất do trống là:
Tổng thu nhập cho thuê tiềm năng = 7 căn x 20 triệu đồng mỗi tháng x 12 tháng = 1,68 tỷ đồng
Thu nhập bị mất do bỏ trống là = 4,7% x 1,68 tỷ đồng = 78,96 triệu đồng
Tổng thu nhập cho thuê gộp hiệu quả = 1,68 tỷ đồng - 78,96 triệu đồng = hơn 1,6 tỷ đồng
Làm thế nào để nhà đầu tư có thể giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống?
Giảm tỷ lệ bỏ trống có thể giúp tăng giá trị bất động sản trong dài hạn bằng cách giảm thiểu chi phí duy trì bất động sản không có khách thuê và duy trì thu nhập ổn định hơn. Có một số chiến lược mà nhà đầu tư có thể sử dụng để giảm thiểu tỷ lệ bỏ trống trong bất động sản cho thuê của họ, chẳng hạn như:
Phân tích các chiến lược quảng cáo và marketing có thể khiến khách hàng tiềm năng quan tâm đến bất động sản cho thuê hơn.
Xây dựng ước tính tiền thuê chính xác và phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại.
Cung cấp các ưu đãi hấp dẫn cho người thuê khi gia hạn hợp đồng thuê.
