Mồi câu hạ tầng
Lâu nay, các thông tin liên quan đến quy hoạch và hạ tầng kết nối liên vùng luôn hấp dẫn các nhà phát triển dự án bất động sản. Đây cũng là “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư cá nhân.
Thông tin Bộ GTVT sẽ khởi công 32 dự án hạ tầng trọng điểm trong 6 tháng cuối năm 2022 thu sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Bởi lẽ, nó sẽ mang đến cơ hội kiếm tiền cho những nhà đầu tư thức thời.
Dự án đường Vành đai 3 đi qua 4 tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng đã tạo nên cơn sốt đất tại các địa phương này. Chỉ trong vòng một năm trở lại đây, giá đất xung quanh tuyến đường này đã tăng từ 50% trở lên. Đây mới chỉ là mức giá thông tin ban đầu. Đến khi dự án thực sự triển khai, dự báo mức giá sẽ tiếp tục tăng lên.
Tuy nhiên, lướt sóng không dành cho tất cả mọi người. Việc đầu tư thiếu cẩn trọng, chạy theo xu hướng sẽ dẫn đến rủi ro rất lớn.
Coi chừng “sóng dữ”
Đầu tiên là tình trạng thao túng thông tin của các nhà đầu cơ. Tình trạng đầu cơ thâu tóm đất không còn quá mới mẻ, đặc biệt tại các khu vực nhiều tiềm năng xung quanh dự án hạ tầng mới.
Để tối đa hóa lợi nhuận, các nhà đầu cơ sẽ phải “phù phép”, sử dụng các phương tiện truyền thông, tư vấn để nâng giá trị các mảnh đất xấu.
Tại khu vực sân bay Long Thành, dưới tác động của giới đầu cơ, các cơn sốt đất đã diễn ra ngay sau khi thông tin được công bố. Giá đất tại những khu vực quanh sân bay vào năm 2020 cao gấp 5-7 lần, thậm chí 10 lần so với thời điểm năm 2015.
Đất nông nghiệp một sào (1.000m2) có giá bán khoảng 800-900 triệu đồng, đất trồng cây lâu năm cùng diện tích này sẽ có giá tầm 1,4-1,5 tỉ đồng. Với những khu đất thuộc vị trí quy hoạch khu dân cư thì một sào được chào giá tầm 4-5 tỉ đồng.
Mặc dù giá bán cao, nhưng không phải khu vực nào cũng có tiềm năng sinh lời. Phát biểu tại hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022” do CafeLand tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE, đặt ra những câu hỏi nhà đầu tư cần suy tính khi quyết định đầu tư.
Theo ông Kiệt, nhà đầu tư cá nhân lựa chọn các sản phẩm liền kề hạ phải biết vị trí đầu tư chịu tác động như thế nào, kết nối như thế nào. Như sân bay Long Thành, vị trí lô đất có nằm ở vị trí thuận lợi hay không. Mục đích mua để làm gì? Nếu mua để ở mà nằm ở vị trí cất hạ cánh thì không phù hợp, nếu mua để kinh doanh thì phải chọn được vị trí thuận lợi.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, chỉ ra yếu tố quyết định giá trị của bất động sản, cho rằng điều quan trọng nhất vẫn là dân sinh. Giá trị bất động sản chỉ tăng tại các khu vực hình thành khu đô thị, khu dân cư, có chợ, bệnh viện, trường học,… không phải cứ gần các cơ sở hạ tầng thì sẽ hưởng lợi.
Ví dụ trực quan về tuyến quốc lộ 1, dù đã hoàn thành nhiều năm nhưng quỹ đất trống xung quanh còn rất nhiều, không có tiềm năng tăng giá. Vậy nên các nhà đầu tư cần có một cái nhìn bao quát về vị trí đầu tư, tiềm năng thu hút dân cư trong 5-10 năm thậm chí 20-30 năm sau khi kế hoạch được duyệt.
Một yếu tố khác cần lưu ý là các dự án hạ tầng cần rất nhiều thời gian để hoàn thành. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào các dự án ăn theo hạ tầng thì thời gian thu lời là một yếu tố cần cân nhắc kỹ.
Hiện tượng chậm tiến độ ở các dự án hạ tầng trọng điểm thường xuyên xảy ra, kéo theo nhiều hệ lụy. Các yếu tố tác động như biến động giá nguyên vật liệu, lạm phát, chính sách mới,…cũng tác động không nhỏ đến thời gian hoàn thành dự án.
Đã có không ít nhà đầu tư phải bán tháo tài sản, cắt lỗ vì không thể tiếp tục chi trả các khoản lãi vay trong thời gian chờ đợi. Đây là thách thức không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân mà còn cả với các nhà đầu tư thiếu nguồn vốn nhàn rỗi.
Các nhà đầu tư cũng phải hiểu rằng kể cả khi dự án hoàn thành thì khả năng thu lời vẫn chưa đảm bảo. Theo ông Quang, các dự án khi được phê duyệt có thể phù hợp với thời điểm hiện tại, nhưng có khả năng trở nên lỗi thời vào thời điểm hoàn thành. Nếu dự án không mang lại hiệu quả mong muốn thì khó có thể phát triển các khu dân cư, khu đô thị xung quanh khu vực, từ đó việc đầu tư sẽ không mang lại kết quả như ý.
Nghiên cứu kỹ trước khi đầu tư
Kinh nghiệm đầu tư ăn theo hạ tầng là thông tin phải nhiều nguồn. Các nhà đầu tư không chỉ phụ thuộc vào thông tin môi giới cung cấp, mà phải tự mình nghiên cứu các thông tin chính thức được cơ quan có thẩm quyền đăng tải.
Anh Hoàng (Thủ Đức, TP.HCM), một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, cho biết mỗi khi quyết định đầu tư vào một khu vực sắp có công trình hạ tầng mới, anh phải xem xét về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản lớn, kể cả việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại khu vực có dự định đầu tư.
“Tư duy đi trước đón đầu không phải lúc nào cũng mang lại kết quả như mong muốn. Việc đầu tư muộn, nghiên cứu kỹ tuy không đạt được mức lời “khủng” nhưng hạn chế được rủi ro không đáng có”, anh Hoàng chia sẻ.
Với các nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cần tính toán kỹ lưỡng về biên độ lợi nhuận, cũng như khả năng chi trả trong thời điểm các ngân hàng đang siết tín dụng đối với các khoản vay được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản.
