Những năm trở lại đây, nhất là từ cuối năm 2021 đến nay, nhiều địa phương trên cả nước liên tục xuất hiện tình trạng “sốt đất ảo”. Tình trạng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh mà còn lan ra nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước. Đáng nói, có nhiều doanh nghiệp, thậm chí là công ty “ma” còn có nhiều chiêu trò tạo ra cảnh “sốt đất” để lừa người mua đặt cọc trên những mảnh đất chưa được quy hoạch…
Thực tế, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai – Đào Trung Chính cũng cho hay, nếu không can thiệp, chấn chỉnh kịp thời, tình trạng “sốt đất” có thể dẫn đến nhiều hệ lụy.
Nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đã nêu, theo các chuyên gia, nhiều quy định liên quan đến tách thửa, đấu giá đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế nên đã xảy ra nạn phân lô bán nền, khiến “sốt đất” tràn lan ở nhiều địa phương, vì vậy, cấp thiết hiện nay là cần phải sửa đổi một số quy định về “tách thửa đất ở” của Luật Đất đai 2013; trong đó trọng tâm là giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng các “đầu nậu”, “cò đất” nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo” giá đất. Đi liền với đó là tình trạng phân lô bán nền tràn lan.
“Thực trạng này đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Một trong các nguyên nhân chính, có thể là do bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, ông Châu bày tỏ.
Trên thực tế, nghiên cứu của HoREA cho thấy, tách thửa đất ở của Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép “UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với từng loại đất hoặc các loại đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở.
Trong khi đó, các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP lại “mở cửa” cho việc tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở với diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp sau khi được tách ra không nhỏ hơn 500m2.
Từ đó, các chuyên gia cho rằng, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp sẽ không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Thế nhưng, do công tác quản lý Nhà nước chưa thật chặt chẽ, hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép.
Thậm chí, một số nơi đã hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị “đầu nậu”, “cò đất”, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan; gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Ngoài ra, nghiên cứu của HoREA cũng cho thấy, tại nhiều địa phương đã và đang xảy ra tình trạng chính quyền địa phương tự phân các lô đất rồi đem đấu giá. Trong khi, Luật Đất đai 2013 chưa quy định đấu giá quyền sử dụng đất ở tại nông thôn và chỉ thực hiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương mà không có đất ở để giải quyết nhu cầu có đất làm nhà cho các hộ nghèo. Dẫn tới, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại địa phương mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lời…
Từ thực trạng đã nêu, các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc, góp phần quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý và ổn định hơn.
Trong đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA kiến nghị, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; trong đó cần nghiên cứu việc quy định “UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
“Trường hợp, có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Châu bày tỏ.
Cùng với đó, ông Châu cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng “UBND căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở; điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị”.
Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã đến lúc cần có các chính sách để giải quyết vấn nạn phân lô, bán nền tràn lan, tùy tiện hiện nay. Cùng với đó, cần sớm có báo cáo và hoàn chỉnh các quy định về phân lô, tách thửa.
