Kịch bản dễ thấy nhất sau giai đoạn sốt nóng vừa qua là nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư tay mơ sẽ phải rời bỏ cuộc chơi, nhường chỗ cho những người có tiềm lực tài chính.
Nhà đầu tư có tâm lý cất giữ tiền chờ đợi
Đánh giá về tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, cho biết sau những biến động về chính sách tín dụng thời gian qua, cộng với việc lo sợ lạm phát, nhiều nhà đầu tư có tâm lý cất giữ tiền, chờ đợi nghe ngóng động thái mới của Chính phủ mới quyết định đầu tư hay không.
Mặt khác, trước hiện tượng giá đất tăng ảo liên tục với những cơn sốt lan rộng từ Bắc chí Nam, nhà đầu tư cũng đang có tâm lý e dè bởi việc tăng giá nhanh và ảo khiến biên độ lợi nhuận của hoạt động đầu tư gần như không còn.
Theo phản ánh của nhiều người, giá đất qua “miệng” rao của môi giới vẫn không ngừng tăng nhưng trên thực tế, họ rao bán từ nhiều tháng nay vẫn không có người hỏi mua.
Ông Chung cũng cho biết, các giao dịch về sản phẩm đầu tư hiện cũng đang gặp khó khăn, nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, những sản phẩm trên 10 tỉ đồng giao dịch rất ít, những sản phẩm dưới 7-8 tỉ đồng có thanh khoản, nhưng nhìn chung thị trường vẫn đang rất chậm.
“Hiện nay, nhà đầu tư không thích đầu tư, những người có nhu cầu ở thực thì lại không có sản phẩm để mua. Sản phẩm tập trung ở phân khúc cao cấp thì không bán được. Cung, cầu đang không gặp nhau ở thời điểm này nên thanh khoản kém”, ông Chung đánh giá.
Giá bất động sản khó giảm
Dưới góc nhìn của một người làm trong lĩnh vực bất động sản, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, cho biết ở giai đoạn trước, thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng, dự án nhiều, tăng trưởng tín dụng đẩy bất động sản phát triển từ 30-37%.
Tuy nhiên, bước sang 2022, tín dụng bất động sản siết, trái phiếu bị siết, nguồn cung thiếu - thực tế dòng tiền tín dụng không đổ vào nữa khiến giá bất động sản chững lại, đi xuống.
Ông Cần cho rằng các nhà đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo tiền trả trái phiếu, ngân hàng trong khi lượng bán ra chậm - chưa đổ vỡ nhưng giá chững lại và giảm 15-20%.
Hiện nay, các dự án bị rà soát. Nhiều dự án đình trệ do thiếu thủ tục hồ sơ pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội…
Bên cạnh đó, nhiều vấn đề liên quan đấu giá đất đã được các cơ quan chức năng xử lý trong thời gian qua, sắp tới sẽ có những vấn đề tái cơ cấu, sửa luật đất đai, bỏ khung giá đất áp theo giá sát giá thị trường…
“Việc này sẽ giúp thanh lọc thị trường. Các đơn vị kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư yếu sẽ phải rời cuộc chơi, còn đối với các đơn vị có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án thì đây sẽ là cơ hội để phát triển”, ông Cần nhận định.
Tuy nhiên, trên thực tế giá bất động sản vẫn không có dấu hiệu giảm, thậm chí tăng cao, điển hình là phân khúc căn hộ.
Nói về nguyên nhân giá bất động sản tăng phi mã thời gian qua, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, cho rằng do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng, đặc biệt sau vụ Tân Hoàng Minh.
Cùng với đó các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm. Trong 2 năm, 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.
Ông Nghĩa dẫn chứng, tại TP.HCM năm nay chỉ có 3-4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu thị trường cần từ 50-60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế…
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, găm đất chờ thời.
Ông Đính cho rằng nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng.
Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở nên méo mó, giá bán qua tay bị đẩy lên cao nhưng giao dịch không có, thanh khoản kém.
Đối với nguồn cung nhà ở, do nguồn cung không có nhiều nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất”.
Dự báo về thị trường những tháng cuối năm, ông Cần của Soho Việt Nam cho rằng với nền lãi suất như hiện nay, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm. Với những người không cần vay tiền khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu về bất động sản ở thực tế cao thì giá bất động sản khá chắc.
Trong khi đó, theo ông Đính của VARS, giá bất động sản sẽ giảm, tập trung ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Còn những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai.
Bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, cảnh báo hiện có tình trạng cố tình thổi giá bất động sản nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo. Nếu như chúng ta không nắm chắc, minh bạch được thì sẽ rất dễ bị “vạ lây”.
