Về việc đặt cọc
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản, người dân khi đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phải đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai khi chúng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Trong đó, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cùng diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Như vậy, việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Giảm tiền thanh toán trước
Khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định mới về thanh toán tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, các bên thực hiện thanh toán nhiều lần tiền mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng:
- Thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng gồm cả tiền cọc (quy định cũ không bao gồm tiền cọc).
- Những lần tiếp theo phù hợp tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách (so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung căn cứ là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình cho bên mua).
- Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ hồng thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được cấp sổ hồng.
Đồng thời, Luật mới bổ sung thêm quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Với trường hợp này, cũng thanh toán nhiều lần và các lần được quy định như sau:
- Thanh toán lần đầu không quá 3% giá trị hợp đồng gồm cả tiền cọc.
- Các lần tiếp theo: Phù hợp tiến độ xây dựng cho đến khi bàn giao nhà ở, phần diện tích sản xây dựng nhưng tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.
Như vậy, nếu Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ quy định việc thanh toán lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng thì Luật mới đã quy định rõ 30% giá trị thanh toán lần đầu đã bao gồm cả tiền đặt cọc.
Ngoài ra, Luật mới cũng quy định giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì 70% như hiện nay, phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Điều này giúp giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
