90% nguồn cung căn hộ TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp
Không đủ tài chính mua nhà, phải dùng đòn bẩy nên anh Thịnh (TP. Thủ Đức) chọn mua nhà sơ cấp từ chủ đầu tư. Dự định ban đầu vẫn là tìm nhà ở nơi mình đang sinh sống, nhưng tìm hiểu giá xong thì anh quyết định chuyển sang khu Tây mua nhà vì phù hợp tài chính của gia đình.
“Tôi đã tìm hiểu giá nhà quận 9 và Thủ Đức, một căn hộ đủ cho gia đình 5 người sinh sống không có căn nào dưới 3,6-4 tỷ đồng. Mấy dự án đang bán, “rẻ” được chút thì lại ở vùng rìa, chưa có hạ tầng, dịch vụ nên khó sinh sống ngay, gần khu dân cư giá toàn 60-70 triệu đồng/m2 (gồm VAT). Căn hộ khu Đông có giá cao hơn rất nhiều so với khu Tây, thậm chí mấy dự án thứ cấp bán lại giá cũng trên 3 tỷ đồng cho căn diện tích từ 60m2. Chỉ khu Tây là còn giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn rộng rãi, phù hợp với tầm tài chính của mình”, anh Thịnh cho hay.
Cũng chọn khu Tây để mua căn hộ đầu tư, anh Tuấn Anh cho biết, giá phù hợp là yếu tố chính khiến anh chuyển hướng đầu tư từ khu Đông sang tìm nhà khu Tây. Anh cho biết từng nhắm đến một dự án căn hộ khá tốt trên khu vực QL 13, nhưng giai đoạn 2 dự án này bán giá hơn 60 triệu đồng/m2 (giai đoạn 1 bán vào tháng 4/2022 chỉ 50 triệu đồng/m2), vị chi căn hộ 57m2 mà giá gần 3,5 tỷ đồng. Với mức này anh chọn không mạo hiểm tài chính mà tìm các dự án giá tầm 3 tỷ đồng đổ lại để bớt áp lực vay và dễ thanh khoản.
Báo cáo thị trường quý 2/2022 do Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, TP.HCM có khoảng 14.000 căn hộ mới chào bán mới, giá bán trung bình đạt 58,5 triệu đồng/m2, tăng từ 4-7% so với quý trước và tăng cao nhất ở loại hình căn hộ cao cấp. Tuy nguồn cung bùng nổ so với 3 tháng đầu năm nhưng 90% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, mức giá trên 55 triệu đồng/m2. Khu Đông chiếm 83% nguồn cung và 90% là dự án cao cấp, giá 60-90 triệu đồng/m2. Khu Tây chỉ chiếm khoảng 11% tổng cung nhưng hầu hết đều thuộc phân khúc trung cấp, giá trên dưới 50 triệu đồng/m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, quý vừa qua tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt từ 70-100%. Trong đó, mức thanh khoản các dự án tại khu Tây đạt 90-100% do phần lớn nguồn cung tại đây thuộc loại hình trung cấp, giá phù hợp với nhu cầu mua thực. “Trong bối cảnh thị trường đang biến động, mặt bằng thu nhập hầu như không tăng, vay vốn ngân hàng khó khăn, ngay cả các nhà đầu tư sành sỏi cũng đang cân nhắc dòng tiền đầu tư khi dòng vốn không dễ dàng như trước. Ưu tiên thời điểm này là tìm kiếm dự án mức giá bán hợp lý, hỗ trợ vay và ưu đãi thanh toán”.
Nhu cầu mua và đầu tư đổ về thị trường khu Tây
Làn sóng dịch chuyển sang các thị trường phía Tây tìm mua sản phẩm tầm giá trung cấp có xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm. Động thái rõ rệt nhất là nhu cầu tìm mua nhà tại các thị trường phía Tây như Bình Tân, Bình Chánh, Gò Vấp, quận 12 đều tăng ổn định. Thậm chí trong quý 2 vừa qua, nhu cầu tìm kiếm căn hộ TP.HCM giảm 3%, nguồn cung nhà ở khu Tây giảm mạnh khi lác đác khoảng 2 -3 dự án có hàng chào bán nhưng lượt quan tâm căn hộ vẫn duy trì ổn định so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án chào bán tại khu vực này trong quý 2/2022 đều ghi nhận thanh khoản đạt từ 90-100%, 70% trong đó là nhu cầu mua ở thực, còn lại là để đầu tư dài hạn, ít khách mua lướt sóng sang tay.
Cụ thể, 500 căn hộ Flora Akari thuộc KĐT Akari City (Bình Tân) của Nam Long cháy hàng 100%; Gateway Bình Chánh của An Gia cũng hoàn tất bán hàng 100% sản phẩm, Picity High Park (quận 12) của CĐT Gia Cư, Happy One Premium (quận 12) của Vạn Xuân Group đều ghi nhận thanh khoản trên 90%. Hầu hết các dự án trên đều có tầm giá bán từ 45-50 triệu đồng/m2.
Theo đại diện Nam Long Group, doanh nghiệp ghi nhận có sự thay đổi trong tệp khách hàng khi chào bán dự án Akari City các tháng vừa qua. Theo đó, nếu ở đợt mở bán giai đoạn 1, nhóm khách hàng chính chủ yếu là những người trẻ, từ 28-45 tuổi cư trú trên địa bàn quận Bình Tân, quận 6, quận 10, 11 và các tỉnh miền Tây, thì trong đợt mở bán giai đoạn 2 gần đây, bên cạnh nhóm khách hàng trên, một lượng không nhỏ người mua đến từ các khu vực quận 8, 5, Bình Chánh, Tân Bình, Tân Phú. Đặc biệt, lượng khách hàng từ khu vực TP. Thủ Đức dịch chuyển qua mua tăng khá nhiều, trở thành nhóm khách chủ lực có tỷ lệ “chốt hàng”cao.
Lý giải xu hướng tăng trưởng nhu cầu mua căn hộ khu Tây, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhu cầu thị trường đang quay về với giá trị thực. Thời gian qua, giá nhà khu Đông liên tục tăng cao, mức giá 60-90 triệu đồng/m2 đang vượt quá tầm tài chính đại đa số khách mua nhà, nhất là nhóm khách hàng ở độ tuổi 26-45 tuổi. Nếu tính cả TP.HCM, thì khu Tây Sài Gòn vẫn được xem là vùng "trũng giá". Việc biến động tăng giá của khu vực này có nhưng ổn định hơn các khu vực khác. Nguồn cung nơi đây cũng đa số đáp ứng nhu cầu ở thực. Xét các dự án đang chào bán thời gian qua, đây là thị trường hiếm hoi còn có sản phẩm nhà tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2.
Ngoài báo cáo thị trường, trong quý 2 Batdongsan.com.vn cũng thực hiện Báo cáo Tâm lý về hành vi & nhu cầu mua BĐS. Báo cáo cho thấy, 51% người trẻ từ 26-40 tuổi đang chọn sinh sống ở chung cư, nhưng 78% trong số đó cho biết, rào cản lớn nhất để mua nhà là giá BĐS đang tăng quá cao. Đồng thời, tiêu chí “vừa túi tiền” để không bị áp lực tài chính cũng là một trong những yếu tố quyết định khi mua nhà của nhiều người trẻ. Cũng theo báo cáo, 80% nhu cầu tìm mua căn hộ để ở tại TP.HCM thuộc về loại hình trung cấp, bình dân trong khi từ năm 2020 đến hiện tại, nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc này liên tục giảm mạnh.
Sự thay đổi ngoạn mục của hạ tầng, tiện ích phong phú cùng giá bán vừa tầm đã đưa BĐS khu Tây trở thành điểm sáng của thị trường địa ốc và thu hút lượng lớn người mua nhà. Tuy nhiên sự hạn chế quỹ đất, giá thành phát triển tăng cao đang khiến nguồn cung nhà ở của thị trường khu Tây biến động. Giá BĐS khu Tây có xu hướng tăng nhanh theo đà tăng chung của cả thị trường và sẽ ngày càng ít dự án căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 xuất hiện tại đây.
