Thị trường căn hộ TP.HCM đang rơi vào thực trạng khát nguồn cung và thiếu hụt trầm trọng loại hình căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người mua. Trong khi nguồn cung phân khúc cao cấp, hạng sang với nhu cầu mua phần lớn từ nhóm nhà đầu tư tài chính mạnh đang áp đảo thị trường, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất là nhóm người trẻ từ 30-35 tuổi không tìm được sản phẩm phù hợp để an cư trong tầm giá 35-40 triệu đồng/m2.
Tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt quan tầm tìm mua căn hộ của nhóm người trẻ, người lao động, nhóm đối tượng chiếm phần lớn nhu cầu an cư đang rơi vào tầm giá từ 30-40 triệu đồng/m2 nhưng TP.HCM hiện chỉ có các dự án từ 50-60 triệu đồng/m2. Trong quý 1/2022, giá căn hộ TP.HCM trung bình vào khoảng 55 triệu đồng/m2, nếu tính thêm nguồn cung hạng sang vừa đổ bộ thời gian qua, giá trung bình lên đến gần 75 triệu đồng/m2, vượt tầm thu nhập của nhóm đối tượng người mua ở thực. Thậm chí hiện tại, những dự án dao động trong khoảng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM cũng chỉ nhỏ giọt.
Ông Neil MacGregor, TGĐ Savills Việt Nam đánh giá, thị trường nhà ở đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM hạn chế và lệch pha nghiêm trọng. Quý 1/2022 chỉ có 2.150 căn mở bán và đều ở phân khúc cao cấp, hầu như không có nhà giá trung bình. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán thị trường hấp thụ rất dễ dàng. "Giá BĐS sẽ còn tăng cho đến khi nguồn cung nhà ở được cải thiện", ông Neil MacGregor nhấn mạnh.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cho biết, sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh.
“Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất lại không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 2,8-3 tỷ trở lên trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng. Vì vậy, dù thị trường thứ cấp vẫn có nhiều lựa chọn nhưng với người cần dùng đòn bẩy tài chính, mua căn hộ sơ cấp có kèm theo chính sách hỗ trợ vay từ CĐT là hướng đi thuận lợi hơn. Dù thực tế việc tìm sản phẩm phù hợp ở nguồn hàng sơ cấp ngày một khó”.
Còn Tiến sĩ Sử Ngọc Khương thì nhận định, thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, phân khúc trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ 30-35 tuổi đang có nhu cầu rất lớn thì hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay.
Xét trên thực trạng nguồn cung, tình trạng này sẽ kéo dài đến hết năm 2022 vì lượng dự án mới triển khai thấp và phần nhiều đều có giá trên 55 triệu đồng/m2. Các dự án giá dưới 50 triệu đồng/m2 đang có kế hoạch chào bán trong quý 3/2022 mà người mua có thể cân nhắc hiện chỉ có một vài dự án. Cụ thể, tại khu Tây TP.HCM, hiện chỉ có dự án Akari City (Bình Tân) có kế hoạch chào bán trong quý tới đây. Theo dự kiến, CĐT Nam Long sẽ triển khai giới thiệu ra thị trường giai đoạn 2 của khu đô thị này vào tháng 7. Akari City là KĐT quy mô 8,5 ha triển khai trên trục đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân, đang chào bán ra thị trường mức giá từ 45 triệu đồng/m2. Trước đó, dự án này đã bàn giao giai đoạn 1 với 1.800 căn hộ, cư dân đã vào ở. Trong đợt mở bán trước, hơn 700 căn hộ tại đây đã cháy hàng khi mở bán chỉ trong vài giờ.
Còn ở khu Đông TP.HCM, xét về nguồn cung có giá dưới 50 triệu đồng/m2, người mua nhà có thể cân nhắc dự án MT Eastmark City (Vành đai 3) của CĐT Điền Phước Thành đang mở bán giai đoạn 2 với khoảng 600 căn hộ giá bán từ 39-42 triệu đồng/m2. Hoặc có thể dịch chuyển ra các khu vực vùng rìa giáp Bình Dương, một số dự án tiệm cận tuyến đường Phạm Văn Đồng như Phú Đông Premium, Diamond Connect, Bcons Polygon có tầm giá từ 39-43 triệu đồng/m2 cũng đang chuẩn bị chào bán trong quý tới đây.
Giá nhà ở tại TP.HCM vẫn tăng trên diện rộng, một số dự án tăng giá bán lên 11% trong vòng 3 tháng, có nơi tăng gấp đôi sau chỉ 1 năm. Giá BĐS đã ghi nhận mức tăng khá nhanh trong quý 1/2022 và dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng ở các quý tới. Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố khiến giá nhà tại TP.HCM liên tục gia tăng, bên cạnh việc siết pháp lý gây ách tắc nguồn cung, chi phí phát triển leo thang, thiếu hụt quỹ đất, không tránh được nguyên nhân chủ quan đến từ các CĐT không hào hứng với các sản phẩm nhà ở trung cấp, bình dân. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ ngày một rõ nét, phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền sẽ tiếp tục khan hiếm.
