Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật?

Ngày 30/10/2021, Tamnhin.trithuccuocsong.vn đăng tải bài viết “Thanh Hoá: Đất nền tại dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam chưa đủ điều kiện mở bán”.

Nội dung bài viết phản ánh, dù chưa hoàn thành san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng nhưng Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam do Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn làm Chủ đầu tư đã được một số cá nhân, tổ chức đăng tải thông tin, rao bán rầm rộ với tên gọi khá mỹ miều “Dự án TNR Stars Bỉm Sơn”.

Câu hỏi đặt ra là, tại sao “Dự án khu dân cư Nam Cổ Đam” do Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn làm Chủ đầu tư lại được đổi tên thành “Dự án TNR Stars Bỉm Sơn”?

Theo xác minh của phóng viên, Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn được cổ phần hoá năm 2004, từ doanh nghiệp nhà nước là Công ty Diêm Hoà Bình (Bộ Công nghiệp), tiền thân là Nhà máy Diêm Bến Thuỷ (Nghệ An).

Giai đoạn 2008 – 2011, Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn tăng vốn từ 16 tỷ đồng lên 320 tỷ đồng và chuyển hẳn từ kinh doanh diêm sang lĩnh vực bất động sản với dự án đầu tay tại địa chỉ 346 Bến Vân Đồn, phường 1, quận 4, TP Hồ Chí Minh mang tên The Gold View.

Tại dự án này, TNR Holdings Việt Nam (công ty chuyên phát triển bất động sản thuộc Công ty CP Đầu tư TNG Holdings Việt Nam) và Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn đã ký thỏa thuận hợp tác chiến lược, theo đó, TNR Holdings Việt Nam sẽ là nhà quản lý, điều hành và phát triển dự án The Gold View.

Nhiều dữ liệu có được cho thấy, Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn có mối quan hệ khá thân thiết với TNG Holdings không chỉ từ dự án đầu tay The Gold View mà còn ở nhiều dự án khác.

Để đáp ứng yêu cầu thực hiện các dự án, ngoài phần vốn tự có theo quy định, phần vốn còn lại, Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn đã có cam kết cấp tín dụng của Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (Maritime Bank).

Được biết, Maritime Bank do ông Trần Anh Tuấn làm Chủ tịch HĐQT. Ông Trần Anh Tuấn là chồng bà Nguyễn Thị Nguyệt Hường - từng là Chủ tịch TNG Holdings Việt Nam. Maritime Bank cũng là nhà tài trợ vốn cho các dự án của Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn và nhiều dự án khác do TNR Holdings vận hành, quản lý.

Với dẫn chứng trên, chúng ta hoàn toàn có thể hình dung ra vị trí, vai trò của TNR Holdings Việt Nam đối với dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam và hoàn toàn có thể trả lời được các câu hỏi: Tại tại sao “Dự án khu dân cư Nam Cổ Đam” do Công ty cổ phần May – Diêm Sài Gòn làm Chủ đầu tư lại được đổi tên thành “Dự án TNR Stars Bỉm Sơn”? Vì sao Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam lại hỗ trợ tài chính cho dự án này?

Như vậy, với tư cách là đơn vị phát triển dự án, quản lý dự án, tư vấn giám sát (thông tin được đăng tải trên website www.tnrstarbimsonthanhhoa.com) TNR Holdings Việt Nam đã ban hành chính sách bán hàng cho các công ty môi giới bất động sản, đáng chú ý là chính sách đặt chỗ dành cho khách hàng đặt chỗ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án TNR Stars Bỉm Sơn.

Vấn đề là, chính sách mà TNR Holdings Việt Nam đưa ra để các công ty môi giới bất động sản áp dụng đối với khách hàng có phù hợp với quy định của pháp luật?

Về nội dung này, một số chuyên gia pháp lý nhận định, thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, thực chất là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ.

Luật sư Vũ Văn Tiến – Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic cho biết, khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rất rõ là “cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định..” và “huy động, chiếm dụng vốn trái phép…”.

Cũng theo luật sự Tiến, Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng cũng đã quy định, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán...

Ngoài ra, điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng nêu rõ, cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Trong một diễn biến có liên quan, mới đây, UBND thị xã Bỉm Sơn đã ban hành Công văn số 2960/UBND-TNMT cảnh báo người dân về việc mua bán, giao dịch đất tại Dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam.

Nội dung công văn nêu rõ: “Hiện nay dự án đã dược UBND tỉnh Thanh Hoá bàn giao đất tại các Quyết định số 729/QĐ-UBND ngày 4/3/2021 và số 2302/QĐ-UBND ngày 2/7/2021; đang triển khai thực hiện đầu tư hạ tầng theo quy hoạch, dự án đầu tư được thẩm định phê duyệt; chưa được phê duyệt giá nộp tiền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính; do đó, hiện nay dự án chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch và chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật”.

Tamnhin.trithuccuocsong.vn sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc!