Theo đó, Nghị định số 35 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị cho phép UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng.
Dự án được phân lô bán nền phải phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt.
Đồng thời, không thuộc khu vực có yêu cầu cao về quản lý kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị của từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Trước đây, tại Nghị định 11/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh mới được phép quy định cụ thể những khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, việc phân cấp phân quyền cho UBND cấp tỉnh được quy định cụ thể khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì UBND cấp tỉnh được chủ động về mặt quy hoạch, chủ động về mặt quản lý. Khi UBND cấp tỉnh được trao quyền thì sẽ rút ngắn được thời gian thay vì xử lý hồ sơ tập trung.
Tuy nhiên, để việc phân lô bán nền thực sự hiệu quả và tránh được những khu đô thị “ma” thì cần rất nhiều ý chí, chủ trương từ phía cấp tỉnh.
"Nếu cấp quản lý không có kế hoạch phát triển bài bản, có tầm nhìn thì dễ rất xảy ra việc phân lô tách thửa không đi kèm với việc phát triển. Việc này có thể tạo ra những khu đô thị vắng bóng người, chủ yếu phục vụ chính cho nhà đầu tư và sẽ tạo nên một mặt bằng giá tăng cao, đến khi những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được", ông Kiệt lưu ý.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu quan điểm, việc Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh được quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng là phù hợp với các luật hiện hành.
Theo Chủ tịch HoREA, Nghị định 35 có hiệu lực từ 20/6/2023 cho đến khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, dự kiến Quốc hội thông qua vào cuối năm 2024, qua đó kiểm soát được hoạt động phân lô bán nền tràn lan trong bối cảnh trung ương không thể sát thực tiễn bằng địa phương. Do đó, việc phân cấp phân quyền về địa phương quyết định là đúng đắn.
Dù vậy, ông Châu cũng đề nghị cần phải có những quy định để quản lý chặt chẽ về tiến độ dự án phân lô bán nền bởi có những dự án làm nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện. Do đó, với các khu đô thị lớn phải có những biện pháp chế tài, kiểm soát về tiến độ như giải pháp về thuế, xử phạt hành chính để thúc đẩy tiến độ. Phải quy định rõ để tránh xảy ra tình trạng phân lô bán nền dẫn đến đầu cơ, “ôm” đất để hưởng chênh lệch giá.
