Khó tiếp cận vốn vay ngân hàng ảnh hưởng quyền lợi người mua nhà

Thấp thỏm chờ ngân hàng giải ngân

Xuống hợp đồng mua căn hộ 58m2 tại quận 7 với giá 2,5 tỷ đồng, anh N.M.Tú đang thấp thỏm chờ đợi thông tin giải ngân từ phía ngân hàng gần 3 tuần qua. Do thông qua người quen nhờ cậy nên anh Tú được ưu ái cho vay nhưng vẫn phải đợi khi nào có khách vay trả thì mới được giải ngân. Khoản vay 1,2 tỷ đồng của anh từng bị một ngân hàng từ chối giải ngân cũng với lý do ngân hàng cạn hạn mức cho vay với BĐS, cho dù đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn, bao gồm cả việc chứng minh thu nhập thường xuyên.

"Tôi đang lo lắng vì chủ nhà hối thúc thanh toán sớm không sẽ hủy hợp đồng và đòi bồi thường theo cam kết. Tình hình này nếu cứ kéo dài, tôi sợ mình sẽ phải chấp nhận từ bỏ cuộc mua bán lần này”, anh Tú cho hay.

Cũng tính toán rất nhiều mới đi đến quyết định mua nhà, nhưng anh Hưng (quận 8, TP.HCM) lại cảm thấy mình đã lựa chọn sai thời điểm. Trong giai đoạn thị trường khó khăn anh may mắn kiếm được một lô đất thổ cư vuông vức 160m2 tại Hóc Môn mà chỉ có giá 2,3 tỷ đồng. Chủ đất đang khó khăn nên mới chấp nhận bán rẻ để thu tiền về, cơ hội đến, anh đánh liều đi vay thêm để mua xây nhà an cư. Sau khi thẩm định, phía ngân hàng đồng ý cho vay và tiến hành ký văn bản cam kết 3 bên. Sau khi có văn bản cam kết cho vay, anh Hưng và khách hàng tiến hành công chứng giao dịch lô đất, nhưng tới nay anh vẫn chưa trả đủ tiền chủ đất do ngân hàng bất ngờ dừng giải ngân tiếp với lý do hết room, phải đợi còn hạn mức thì sẽ giải ngân tiếp. Anh Hưng đang lo lắng vì nếu không thanh toán tiếp, chủ đất sẽ đòi bồi thường và hủy hợp đồng.

Không chỉ khó vay, nhiều người mua nhà còn phải đối mặt với thực tế lãi suất cho vay tăng lên. Bà N.T.X.Mai (quận 2 cũ) đang vay mua một căn hộ tại khu vực Thủ Đức cho biết, dự án căn hộ này chỉ liên kết với 2 ngân hàng thương mại nên bà không có nhiều sự lựa chọn. Lãi suất của ngân hàng bà đang vay là 9,4%/năm ưu đãi trong năm  đầu và gần 11,5%/năm cho năm thứ hai; ngân hàng còn lại lãi suất cho vay lên tới 12%/năm. 

Các ngân hàng đang kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản nên nguồn vốn dành cho lĩnh vực này không còn dồi dào như trước, điều kiện vay chặt hơn và lãi vay cũng cao hơn. Bên cạnh nhiều thủ tục vay vốn phức tạp, người đi vay còn phải đóng thêm tiền bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm khoản vay, thậm chí là bảo hiểm nhân thọ để được vay vốn thuận lợi.

Cần tạo điều kiện cho người có nhu cầu mua thực

Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến là tiếp tục kiểm soát tín dụng vào BĐS đối với khoản vay để thanh toán đặt cọc. Trong bối cảnh hạn mức tín dụng ở các ngân hàng thương mại đang cạn kiệt, không chỉ khách vay mua BĐS để đầu cơ, lướt sóng gặp khó mà người vay mua nhà để ở cũng có thể bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, một số ngân hàng thương mại đang có động thái tăng lãi vay mua nhà khiến cơ hội tiếp cận vốn vay của người mua gặp khó khăn hơn.

Hiện nay nhiều ngân hàng thương mại đang chờ đợi các động thái room tín dụng mới nên không chỉ các khoản vay mua BĐS mà cả những khoản vay của doanh nghiệp cũng phải xếp hàng chờ. Bên cạnh đó, việc xác định thế nào là vay để đầu tư kinh doanh BĐS hoặc khoản vay có giá trị lớn không dễ. Thực tế là khi hết room tín dụng, ngân hàng sẽ chủ động lựa chọn khách hàng để cho vay nên người vay mua nhà để ở còn phải cạnh tranh với những khách hàng tốt ở phân khúc khác.

Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group nhận xét, hiện dòng vốn chảy vào các ngành khác so với BĐS đang bị thiên lệch. Bởi vậy, BĐS luôn trong tầm ngắm phải kiểm soát để siết vốn. Vấn đề cần đề cập đến là tạo ra hệ thống phân bổ nguồn lực hợp lý để giảm đầu cơ đất đai nhưng không ảnh hưởng quyền lợi của người mua nhà ở thực. Ngoài ra khi kiểm soát quá chặt và room tín dụng của ngân hàng không còn, doanh nghiệp BĐS cũng khó vay vốn để triển khai tiếp dự án hoặc phải vay với lãi suất cao hơn khiến chi phí đầu vào tăng, giá bán sản phẩm tăng theo. Lúc này, người mua nhà sẽ chịu thiệt.

Ở góc nhìn của chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc siết chặt tín dụng sẽ giúp giảm nhà đầu cơ, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính hay cá nhân lướt sóng BĐS, từ đó từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường. Tuy nhiên Việt Nam nên lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo để đáp ứng nhu cầu đa số người dân, tránh bỏ hoang, gây lãng phí.

Với người vay mua nhà để ở, các chuyên gia góp ý trong bối cảnh không chỉ lãi suất cho vay tăng mà chi phí đầu vào của các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS cũng tăng khiến giá thành sản phẩm tăng theo, người vay mua nhà cần tính toán kỹ khả năng trả nợ để tránh bị nợ xấu hoặc không có khả năng thanh toán. Nên suy xét thận trọng bài toán tài chính để không gặp tình huống đã đặt cọc tiền mua nhà nhưng không thể nộp tiền vì không đủ điều kiện giải ngân.