Cách đây độ 2 năm, về quê làm vườn không còn là câu chuyện của người về hưu nữa, mà đã trở thành xu hướng đầu tư của lớp người trẻ. Nhiều người tiên phong và thành công đã tạo động lực cho những người khác noi theo. Như một lẽ tất yếu, giá đất vườn tại các vùng núi bỗng trở nên nóng sốt. Số lượng người đổ xô về thị trường vùng quê ngày một nhiều, bao gồm cả các người có kế hoạch dài hạn và các những nhà đầu tư “lướt sóng”.
Thu lời khủng từ đất núi, đất quê
Anh Trực (quê Hòa Bình, trú tại Hà Nội) cho biết gia đình anh có một mảnh đất vườn rộng 600m2. Năm 2019, do có nhu cầu mua chung cư ở thành phố nên anh rao bán với giá dự tính 500 triệu đồng. Thời gian đầu có nhiều người thành phố ngỏ ý muốn xem đất nhưng không ai đồng ý xuống tiền vì cho rằng giá hơi đắt.
Bẵng đi một thời gian, anh Trực bỗng nhận được nhiều cuộc gọi đến xem đất, điện thoại liên tục đổ chuông. Nhờ bố mẹ hỏi thăm, anh Trực biết ở quê đang xảy ra “sốt đất”. Anh Trực ngay lập tức thay đổi thông tin đăng tải, nâng mức giá lên 700 triệu. Kết quả, mảnh đất tìm được chủ mới, anh Trực thu lời 200 triệu so với mức giá ban đầu.
Quá trình tìm mua chung cư, anh Trực biết được trào lưu “bỏ phố về vườn”, nhiều người có dự định mua đất quê xây dựng farmstay để vừa kinh doanh vừa ở. Nhận thấy đây là cơ hội kiếm lời, anh Trực bàn với bố mẹ, hoãn kế hoạch mua chung cư, đầu tư đất kiếm lời. Nhờ bố mẹ, anh mua được lô đất 1.000m2 của người quen ở quê với giá chỉ 700 triệu đồng.
Tham khảo giá thị trường, anh đăng bán lô đất trên với giá 1,1 tỉ đồng và sớm thu lời sau 2 tháng. Anh Trực dự định tiếp tục mua đất bán lại kiếm lời nhưng nhận thấy giá đất ở địa phương lên quá nhanh, muốn đầu tư tiếp anh sẽ phải vay mượn ngân hàng. Tuy nhiên, do bố mẹ khuyên ngăn và công việc bận rộn trên Hà Nội nên anh Trực quyết định dừng “lướt sóng”.
Anh Trực cho biết, quyết định của mình một phần đến từ việc tham khảo các bài viết của chuyên gia trên báo chí. Theo đó, việc “bỏ phố về vườn” chỉ là trào lưu nhất thời, thiếu tính bền vững nên sẽ sớm lụi tàn. Bản thân anh Trực cũng nhận thấy đất ở vùng quê mình cũng không có nhiều tiềm năng tương xứng với mức giá mà các môi giới đang quảng cáo trên mạng. Anh Trực quyết định dừng sớm để không bị cuốn vào vòng xoáy đất đai.
Ôm hàng ngậm đắng vì trào lưu vụt tắt
Ngay khi xuất hiện các trào lưu mới thì các thồng tin về rủi ro và nguy cơ cũng được bàn luận rất nhiều. Tuy nhiên, với nhiều người thì những nguy cơ này không sánh được với mức lợi nhuận mà họ kiếm được. Với những nhà đầu tư chuyên lướt sóng thì trào lưu vừa là thời cơ vừa là canh bạc để kiếm lời.
Liên hệ với người mua mảnh đất của anh Trực là chị H., một nhà đầu tư chuyên “lướt sóng” đất nền. Hiện, chị H. đang sở hữu 4 lô đất ở Hòa Bình, Sóc Sơn, Ba Vì chuyên bán cho những người mua để mở homestay, farmstay. Chị này cho biết, khi trào lưu nở rộ, nhiều người về mua đất trồng rau nhưng chỉ được 5-6 tháng là nản, bán đất tìm đường về thành phố, chị sẽ thu mua lại rồi bán kiếm lời.
Nhưng thời gian gần đây, lượng người hỏi mua càng ít, chị này phải bán đi giá thấp để mua đất nơi khác tiềm năng hơn. Theo chị H. mỗi mảnh đất hiện lỗ khoảng 100-300 triệu đồng so với thời điểm mua và khả năng con số này sẽ tăng lên nữa nếu không bán kịp.
Tuy nhiên, trường hợp chị H. còn khá may mắn khi chị chỉ thu mua đất, không đầu tư xây dựng. Ông Chí (ngụ tại Bình Dương) cho biết năm 2021 ông được các con khuyên bỏ vốn đầu tư bất động sản. Thời điểm này phong trào đầu tư farmstay đang thịnh hành nên ông cũng đi theo trào lưu. Ông mua mảnh đất rộng 2.000m2 tại Lâm Đồng, xây dựng thành farmstay với tổng số tiền 18 tỉ đồng, dự tính xây xong sẽ bán lại cho người có nhu cầu.
Tuy nhiên, vào thời điểm trang trại của ông Chí hoàn thành cũng là lúc cơn sốt farmstay hạ nhiệt. Ông Chí nhờ các con đăng bán nhưng đã 5 tháng trôi qua mà vẫn chưa ai chốt tiền. Hiện tại chi phí vận hành farmstay hết gần 70 triệu đồng/tháng. Do gia đình ông không trực tiếp quản lý nên phải thuê nhân công chăm vườn, phục vụ lưu trú rất tốn kém. Vị trí khu đất lại xa đường nên lượng khách ghé thăm rất ít, không đủ bù lỗ. Gia đình ông Chí đang trong tình huống tiến thoái lưỡng nan khi bán không được mà tiếp tục kinh doanh cũng không xong vì không ai có thời gian hay kinh nghiệm cần thiết để tiếp quản cơ sở này.
Thua lỗ vì bỏ qua cảnh báo
Trên thực tế, trường hợp đầu tư đất cho lĩnh vực homestay, farmstay thua lỗ không hề hiếm. Trên các trang mạng xã hội và các sàn giao dịch bất động sản, các mẩu tin đăng bán đất vườn, nhà vườn rất nhiều.
Nguyên nhân dẫn đến thua lỗ đã được cá chuyên gia chỉ ra thời điểm phong trào này nở rộ. Theo đó, đây không phải là loại hình kinh doanh quá tiềm năng.
Trào lưu này bùng phát khi nhiều người phải ở trong nhà quá lâu để phòng chống dịch nên có tâm lý muốn được “tháo cũi, sổ lồng” sau dịch. Nhiều người có tâm lý muốn bỏ công việc bàn giấy, về quê lao động tay chân tận hưởng không khí trong lành. Nhiều người quyết định xuống tiền đầu tư với suy nghĩ vừa để ở lâu dài vừa thu lời với 2 nguồn thu nhập: khách du lịch và bán nông sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, không phải ai cũng đủ kiến thức và kỹ năng để vận hành các mô hình này. Việc thay đổi phương thực làm việc từ trí óc sang lao động tay chân cường độ cao không ai cũng thích nghi được. Kết quả là chất lượng nông sản không đảm bảo, khó kiếm lời.
Còn với loại hình chú trọng khách du lịch, có nhiều lý do để khách không lựa chọn một dịch vụ lưu trú bao gồm: vị trí thiếu thuận tiện, chất lượng dịch vụ không cao và số lượng cơ sở quá nhiều,…Nếu không đáp ứng được các nhu cầu trên thì các cơ sở kinh doanh farmstay khó có thể cạnh tranh được trong cơn bão “trào lưu”
Phương án xây dựng nơi để ở lâu dài cũng thiếu bền vững khi khó tiếp cận các tiện ích nội đô công cộng như bệnh viện, công ty,… Các chuyên gia chỉ ra tâm lý “bỏ phố về quê” xuất hiện khi người dân được làm việc ở nhà, nhiều thời gian nhàn rỗi. Tâm lý này sớm thay đổi khi dịch bệnh qua đi, nhịp sống trở lại bình thường, hình thức làm việc online dần kết thúc. Các giao dịch, thủ tục phải thực hiện trực tiếp do đó việc ở xa trung tâm sẽ gặp nhiều bất lợi.
Bà Minh Anh (Đông Anh, Hà Nội) một nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm, cho hay các nhà đầu tư tay ngang thường chỉ nghe chia sẻ của bạn bè, người quen với tâm lý “người thật việc thật”, bỏ qua ý kiến của chuyên gia, hay tự mình tìm hiểu kỹ về mô hình, rủi ro nên thua lỗ là điều khó tránh khỏi.
Nêu quan điểm về loại hình farmstay, bà nhận thấy mô hình tương tự như “cơn sốt” homestay vài năm về trước nhưng mang nhiều rủi ro hơn vì diện tích phần lớn là đất vườn, đất trồng cây, khi trào lưu đi qua thì tính thanh khoản sẽ mất dần, không phải là loại hình tốt để “lướt sóng”.
