1. Lãi suất cho vay
Lãi suất là yếu tố quan trọng và có lẽ cũng là yếu tố đầu tiên mà người mua nhà quan tâm khi đi vay mua nhà ngân hàng bởi lãi suất quyết định tổng chi phí mua nhà, bao gồm tiền gốc, tiền lãi hàng tháng kèm theo các khoản chi phí phụ khác nếu có. Để thu hút khách vay, các ngân hàng đều đưa ra các gói lãi suất ưu đãi, tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết cuối cùng bởi đôi khi mức lãi suất thấp nhất không hẳn là phương án tốt nhất.
Thông thường, các khoản ưu đãi sẽ không kéo dài mà sẽ chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định từ 3-36 tháng đầu tiên tuỳ từng ngân hàng. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ quay về mức lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hoặc 24 tháng cộng với biên độ lãi suất. Lúc này, khi so sánh lãi suất giữa các ngân hàng với nhau, người vay cần tìm hiểu lãi suất huy động của ngân hàng là bao nhiêu, biên độ là bao nhiêu, từ đó ước lượng lãi suất trung bình sau này phải trả. Chẳng hạn, lãi suất huy động hiện tại của BIDV là 5,6%, biên độ +3,5%, vậy lãi suất mà khách hàng phải trả sau khi hết thời gian ưu đãi là 9,1%.
Thông thường, các ngân hàng cổ phần có yếu tố nhà nước như BIDV, Vietcombank, Vietinbank… có ưu thế về lãi suất huy động nên lãi suất cho vay thường thấp hơn so với các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác. Bên cạnh đó, các ngân hàng nước ngoài nhờ sở hữu nguồn vốn lớn nên cũng có mức lãi suất rất tốt dành cho khách vay mua nhà nhưng sẽ có yêu cầu khắt khe hơn về điều kiện thu nhập và tài sản thế chấp.
2. Số tiền cho vay
Mỗi ngân hàng sẽ có những điều kiện về khoản tiền đối ứng nhất định khi mua nhà, có thể là 15-30% giá trị ngôi nhà. Một số ngân hàng có thể cho vay tối đa 100% giá trị tài sản đảm bảo nhưng có thể yêu cầu thêm về bất động sản thế chấp hoặc kèm điều kiện về mức lãi suất. Ở góc độ khách vay mua nhà, không nên vay một khoản tiền quá lớn khiến tổng gốc và lãi phải trả hàng tháng quá sát với tổng thu nhập thực tế của gia đình bạn để tránh rơi vào…
3. Thời hạn cho vay
Tuỳ từng ngân hàng và gói vay mà thời hạn cho vay sẽ khác nhau. Mỗi gói vay có thể có thời hạn là 1 năm, 5 năm, 7 năm, 10 năm hoặc thậm chí 25 năm, 30 năm. Bài toán đặt ra đối với người vay là thời hạn vay càng ngắn thì áp lực trả nợ sẽ càng lớn nhưng tổng số tiền lãi phải trả sẽ càng thấp trong khi thời hạn vay càng dài thì áp lực trả nợ sẽ thấp hơn nhưng tổng số tiền lãi phải trả sẽ càng cao. Dựa trên số tiền tích luỹ, thu nhập hàng tháng, khoản tiền cần vay mà khách hàng cần xác định thời hạn vay cho phù hợp.
4. Phí trả nợ trước hạn
Với những khách hàng chỉ vay khoản nhỏ và thời hạn vay ngắn thì có thể chỉ cần quan tâm đến lãi suất ưu đãi những năm đầu. Tuy nhiên, với khách vay dài hạn và trung hạn thì cần quan tâm tới một vấn đề nữa là phí phạt trả nợ trước hạn. Đây chính là mức phí mà khách vay phải đóng thêm cho phía ngân hàng khi tất toán khoản vay hoặc trả một phần khoản vay trước hạn do đã không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng vay. Số tiền phạt được tính theo số tiền trả trước như sau:
Phí trả nợ trước hạn = Tỷ lệ phí trả nợ trước hạn X Số tiền trả trước
Thông thường, các ngân hàng áp dụng tỷ lệ phí trả nợ trước hạn ở mức 1-5% tổng số tiền trả nợ trước hạn. Một số ngân hàng có thể áp dụng theo công thức khác đẩy số tiền mà khách hàng phải nộp lên khá cao.
Phí phạt trả nợ trước hạn sẽ giảm dần theo thời gian tính từ ngày giải nhân. Các ngân hàng thường chia mức phí theo các mốc thời gian: trước 1 năm, 1-2 năm và sau 5 năm. Thông thường, sau thời hạn 5 năm kể từ lúc giải ngân, khách hàng sẽ không phải chịu phí phạt trả nợ trước hạn nếu tất toán khoản vay trước thời hạn. Bên cạnh đó, với khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thông thường tại thời điểm giải ngân mà trả nợ trước hạn, ngân hàng có thể thu hồi cả phần lãi suất đã hỗ trợ.
5. Điều kiện và thủ tục cho vay
Thông thường, lãi suất cho vay sẽ tỷ lệ nghịch với tiêu chuẩn khách hàng hay điều kiện cho vay. Những ngân hàng áp dụng mức lãi suất cho vay thấp thì điều kiện cho vay sẽ chặt chẽ hơn nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp người vay không còn khả năng chi trả khoản vay. Trong khi đó, những ngân hàng có điều kiện vay dễ dàng hơn lại thường đưa ra mức lãi suất cao hơn bởi họ sẽ gánh chịu nhiều rủi ro hơn. Do vậy, bạn cần xem xét kỹ xem mình đang sở hữu những điều kiện gì, có thể đáp ứng tiêu chuẩn của ngân hàng nào để tiết kiệm thời gian, công sức khi vay vốn.
6. Thời gian xét duyệt
Thời gian xét duyệt tuy chỉ là vấn đề nhỏ nhưng cũng có thể gây phiền phức cho người đi vay, thậm chí ảnh hưởng tới kế hoạch mua nhà của họ. Một số ngân hàng cũng đưa ra các cam kết về thời gian xét duyệt hồ sơ cho người đi vay nhanh chóng, tuy nhiên có rất nhiều ngân hàng để hồ sơ tồn đọng và không giải quyết kịp thời. Điều này gây ảnh hưởng tới những người đang có nhu cầu mua nhà gấp. Do vậy, một trong những vấn đề cần xem xét khi vay vốn của ngân hàng là thời gian xét duyệt hồ sơ.
7. Phụ phí kèm theo
Ngoài những tiêu chí cơ bản trên, khách vay nên làm rõ với nhân viên tín dụng về các khoản phụ phí liên quan như phí công chứng, phí giải ngân, phí cam kết rút vốn, phí bảo hiểm… Đây có thể là những yếu tố đóng vai trò quyết định trong lựa chọn của người vay khi những yếu tố trên là ngang nhau giữa các ngân hàng.
