Ngay từ đầu năm 2023, khó khăn cho khối doanh nghiệp bất động sản trong nghĩa vụ thanh toán nợ ngày càng gia tăng, doanh nghiệp phải đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.
Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Công ty Chứng khoán VnDirect ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (+306,4% svck) trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (TPDN) sẽ đáo hạn trong quý 2/2023 và 65.905 tỷ đồng (+13,3% svck) trong nửa cuối 2023.
Trong báo cáo ngành bất động sản mới công bố, Công ty Chứng khoán VnDirect cho biết, kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản đã phản ánh những khó khăn của thị trường.
Doanh thu quý 4/2022 của Vinhomes (VHM) tăng 33,8% svck lên 31.193 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao 3.500 căn thấp tầng tại Vinhones The Empire. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng quý 4/2022 giảm 24,0% svck xuống còn 8.928 tỷ đồng do đóng góp từ bán buôn thấp hơn. Lũy kế, doanh thu và lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 26,6% svck/26,3% svck xuống còn 62.392 tỷ đồng/28.628 tỷ đồng.
Trong khi đó, doanh thu quý 4/2022 của Đất Xanh (DXG) giảm 56,5% svck xuống 984 tỷ đồng do bàn giao bất động sản ít hơn và doanh thu môi giới ảm đạm trong bối cảnh ngành bất động sản đang gặp khó khăn. Từ đó, DXG ghi nhận khoản lỗ ròng 408 tỷ đồng trong quý 4/2022 do áp lực chi phí cao. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng 2022 giảm 44,7% svck/87,1% svck xuống 5.581 tỷ đồng/149 tỷ đồng.
Doanh thu quý 4/2022 của Nam Long (NLG) giảm 63,1% svck xuống 1.629 tỷ đồng, chủ yếu từ bàn giao dự án Flora Akari (90 căn, 261 tỷ đồng) và Southgate (234 căn, 1.219 tỷ đồng). Tuy nhiên, lợi nhuận ròng quý 4/2022 tăng 21,1% svck lên 437 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 386 tỷ đồng từ việc thoái 25% cổ phẩn của Paragon Đại Phước. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 16,7% svck/48,1% svck xuống 4.339 tỷ đồng/556 tỷ đồng.
Doanh thu quý 4/2022 của Nhà Khang Điền (KDH) tăng 109,2% svck lên 1.234 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp giảm 58 điểm % svck xuống 24,2% do bàn giao dự án có biên lợi nhuận thấp (KDH không tiết lộ chi tiết dự án). Do đó, lợi nhuận ròng quý 4/2022 giảm 71,3% svck xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, doanh thu/lợi nhuận ròng năm 2022 giảm 22,1% svck/8,3% svck xuống 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng.
Sức khỏe tài chính tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013
Tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết (số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại), VnDirect đánh giá, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn đóng băng của thị trường 2011-2013.
Cụ thể, VnDirect cho biết, tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.
Tuy nhiên, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn 2011-2013. Và tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011- 2013.
Theo VnDirect, hiện tại định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần. Tuy nhiên, VnDirect cho rằng giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn. Mặc dù các cơ quan quản lý hiện đang khẩn trương rà soát tháo gỡ các vướng mắc trên thị trường bất động sản, tuy nhiên thời điểm thực thi các chính sách này vẫn còn đang bỏ ngõ.
Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng các giải pháp về vấn đề tiếp cận nguồn vốn như đã đề cập ở trên nếu được thực hiện, sẽ tác động đến các doanh nghiệp bất động sản lớn, có sức khỏe tài chính lành mạnh hơn là những doanh nghiệp nhỏ với xếp hạng tín dụng yếu sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn trong tương lai gần. Trong khi hoạt động bán hàng sẽ khó khởi sắc ít nhất đến cuối năm 2023, trong bối cảnh tâm lý của nhà đầu tư chưa được cải thiện, môi trường lãi suất cao và nguồn cung mới ảm đạm do quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Nguyễn Hoàng
