1. Luôn mua bất động sản từ những chủ sở hữu thực sự muốn bán
Nguyên tắc vàng đầu tiên khi đầu tư bất động sản là bạn nên mua bất động sản từ những chủ sở hữu thực sự muốn bán. Chủ sở hữu thực sự muốn bán sẽ thể hiện rằng họ thực sự có nhu cầu gấp cần bán tài sản của mình. Họ gặp một số vấn đề và do đó họ linh hoạt hơn về giá cả và/hoặc các điều khoản khác trong thỏa thuận mua bán. Điều này là do đối với họ, vấn đề quan trọng nhất không phải là giá cao nhất mà họ mong muốn giao dịch nhanh chóng và thuận tiện nhất.
Ban đầu, phần lớn người bán đều muốn bán bất động sản của họ với giá cao nhất có thể. Họ muốn thu được lợi nhuận nhiều nhất có thể từ việc bán tài sản của mình, nhưng theo thời gian, nhu cầu muốn bán tài sản của họ trở nên cấp thiết hơn. Nguyên nhân là vì người bán cũng cần hoàn thành thời hạn mà họ đặt ra trong kế hoạch của mình, chẳng hạn họ đang gặp khó khăn về tài chính và họ coi việc bán tài sản này là một phần giải pháp cho vấn đề đó.
Là một nhà đầu tư, nếu bạn nắm bắt được cơ hội này, thì giao dịch bất động sản của bạn chắc chắn sẽ thành công ngoài sức mong đợi. Điều quan trọng cần phải hiểu ở đây là nhà đầu tư không phải đang lợi dụng người bán mà bạn cần tìm ra giải pháp đôi bên cùng có lợi. Đầu tư là một hoạt động kinh doanh, bạn cần trải nghiệm rất nhiều điều để thành công trong thế giới bất động sản.
2. Chỉ mua bất động sản ở khu vực có nhu cầu mạnh
Nguyên tắc vàng thứ hai khi đầu tư bất động sản là nên lựa chọn tài sản ở khu vực có nhu cầu thuê và mua cao. Nhiều nhà đầu tư cho rằng họ chỉ cần mua một tài sản với giá thấp thì chắc chắn sẽ có thể kiếm ra lợi nhuận từ nó. Tuy nhiên, nếu không có ai muốn mua hoặc thuê tài sản đó thì việc đầu tư vào tài sản đó là vô nghĩa. Vì vậy, bất động sản bạn chọn phải nằm trong khu vực có nhu cầu thuê hoặc mua lớn.
Bạn có thể tìm kiếm những tài sản như vậy bằng cách lên mạng, khoanh vùng những khu vực có nhu cầu cao. Bạn cũng có thể tìm kiếm nhà môi giới địa phương và hỏi họ xem nhu cầu trong khu vực như thế nào. Vì vậy, điều quan trọng là bạn phải thực hiện nghiên cứu và thẩm định để đảm bảo đây là khu vực có nhu cầu thuê hoặc mua nhà cao.
Hãy tính đến những yếu tố sau khi lựa chọn một khu vực để đầu tư: Tỷ lệ việc làm đang tăng hay giảm? Khu vực đó có các trường học và bệnh viện uy tín hay không? Khu vực đó có trung tâm thương mại và siêu thị lớn không?
Nếu đó là một khu vực đang có dân số ngày càng tăng, thì nhu cầu thuê mua nhà sẽ rất lớn. Điều đó cũng có nghĩa là nếu bạn đầu tư tại đây, bạn có thể sẽ kiếm được lợi nhuận đáng kể khi cho thuê hoặc bán lại tài sản của mình.
3. Đầu tư tài sản mang lại cho bạn dòng tiền dương
Trong số tất cả các nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản, thì dòng tiền dương là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Điều này có nghĩa là đối với chiến lược cho thuê, khi bạn nhận được tiền thuê nhà và trừ đi tất cả các chi phí khác vào cuối tháng, bạn vẫn phải còn một khoản lợi nhuận đáng kể.
Chi phí khác được đề cập ở đây phần lớn là khoản thế chấp (nếu bạn đi vay để đầu tư), phí quản lý, phí bảo trì, phí dịch vụ,... Nếu bạn định cho thuê bất động sản nhưng nó lại không thể tạo ra dòng tiền, thì đó là một khoản đầu tư tồi tệ.
Bên cạnh đó, bạn cũng phải ước tính thuế bất động sản. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản dưới tên công ty vì điều đó có lợi hơn khi tính thuế. Tuy nhiên, nếu bạn không chắc chắn về các thủ tục pháp lý như vậy, hãy xin tư vấn từ những luật sư hoặc cố vấn pháp lý có kinh nghiệm về thuế bất động sản. Họ sẽ xem xét tình trạng tài chính của bạn và cho bạn lời khuyên tốt nhất. Đừng cố gắng xin lời khuyên trên các nhóm Facebook vì điều này luôn tiềm ẩn rủi ro lớn. Mọi người có thể cho bạn lời khuyên về những gì họ đã làm nhưng điều đó không có nghĩa là nó phù hợp với bạn. Đây là lý do tại sao bạn cần nhận được lời khuyên phù hợp và hữu ích.
4. Nên đầu tư bất động sản dài hạn
Mục tiêu đầu tư bất động sản của mỗi người là khác nhau. Chẳng hạn, nếu bạn muốn nhanh chóng kiếm tiền từ bất động sản, chiến lược “mua đi bán lại” (mua, cải tạo và bán lại) có thể phù hợp với bạn. Chiến lược này có khả năng đem lại một khoản lợi nhuận đáng kinh ngạc, tuy nhiên điều đó chỉ có thể xảy ra với điều kiện thị trường phù hợp, khi mà thị trường đang trong giai đoạn đang phát triển. Tuy nhiên, chiến lược “mua đi bán lại” sẽ không phù hợp trong một thị trường bất động sản đang trì trệ hoặc suy thoái.
Với điều kiện thị trường như vậy, chiến lược nắm giữ bất động sản dài hạn sẽ có lợi hơn rất nhiều đối với các nhà đầu tư. Sở hữu tài sản lâu dài, hưởng lợi từ dòng tiền hàng tháng và chờ đợi tài sản lên giá và bán lại, đó là cách chiến lược nắm giữ bất động sản hoạt động.
5. Luôn có ngân sách dự phòng
Và cuối cùng, một trong những nguyên tắc đầu tư bất động sản quan trọng nhất đó là bạn phải luôn có ngân sách dự phòng. Nói đơn giản, đây là một khoản tiền để dành để đảm bảo rằng bạn có thể khắc phục mọi vấn đề bất ngờ phát sinh. Chẳng hạn, nếu người thuê gây ra thiệt hại và bỏ trốn, nhưng vấn đề đó lại không được bảo hiểm chi trả, điều đó có nghĩa là bạn phải chi tiền để sửa chữa tài sản.
Nếu bạn không có ngân sách dự phòng, bạn không thể sửa chữa, không thể cho thuê bất động sản, chưa kể đến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng nếu bạn đi vay để mua tài sản. Đây là lý do tại sao bạn phải để dành một số tiền để có thể sử dụng để giải quyết ngay khi có vấn đề phát sinh.
Nguyễn Hoàng
