Nguyên nhân là do có rất nhiều con số mà các nhà đầu tư bất động sản phải sử dụng khi tính lợi nhuận tiềm năng của một tài sản. Do đó, nhà đầu tư rất dễ mắc sai lầm trong khi thực hiện quá trình này. Họ có thể phải trả cái giá rất đắt khi đưa ra một quyết định đầu tư lớn dựa trên những số liệu sai.
Dưới đây là 4 sai lầm phổ biến mà các nhà đầu tư bất động sản dễ mắc phải khi phân tích lợi tức đầu tư và cách phòng tránh.
#1. Sử dụng ước tính thay vì con số thực tế
Khi các nhà đầu tư mới gia nhập thế giới bất động sản, họ biết rằng có những quy tắc được sử dụng làm hướng dẫn về việc có nên mua một bất động sản cụ thể hay không. Chẳng hạn, quy tắc 1% cho biết rằng tiền thuê hàng tháng phải bằng hoặc lớn hơn 1% tổng giá mua của một bất động sản. Hoặc, quy tắc 50% chỉ ra rằng rằng 50% số tiền thuê nhà bạn thu được từ một tài sản sẽ được dùng vào chi phí. Vì vậy, các nhà đầu tư thường sẽ có xu hướng tìm kiếm những bất động sản đáp ứng các quy tắc này.
Sai lầm đầu tiên mà một số nhà đầu tư mới mắc phải là sử dụng các quy tắc này để đánh giá thực tế hơn là chỉ coi chúng như những hướng dẫn. Giả sử bạn đã tìm thấy một bất động sản đáp ứng được quy tắc 1%. Điều đó thật tuyệt vời. Bây giờ, bạn nên đặt quy tắc này sang một bên và tìm kiếm số tiền thuê thực tế hàng tháng của căn nhà này. Bạn có thể hỏi người bán hoặc nhà môi giới về số tiền mà người thuê hiện tại đang phải trả. Nếu hiện tại không có người thuê nhà, nhà môi giới bất động sản cần tiến hành phân tích thị trường để xác định giá thuê trong khu vực là bao nhiêu.
Việc tính toán lợi nhuận tiềm năng phải được thực hiện dựa trên các con số thực tế vì các ước tính có thể đưa ra những kết quả cực kỳ sai lệch. Những ước tính này chỉ hữu ích khi xem xét một tài sản có tiềm năng đem lại thu nhập hay không. Nhưng khi thực hiện phân tích lợi tức đầu tư, hãy luôn sử dụng những con số thực tế để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.
#2. Không tính toán mọi chi phí
Nhiều nhà đầu tư tính toán lợi nhuận tiềm năng của bất động sản mà quên trừ đi một số chi phí. Đây là một sai lầm khác vì khi kiếm tiền từ bất động sản, bởi vì việc giảm thiểu chi phí là chìa khóa để thu được lợi nhuận cao hơn. Có nghĩa là, khi bạn quên hoặc bỏ qua một khoản chi phí trong khi tính toán, lợi tức đầu tư được tính sẽ cao hơn mức thực tế. Cuối cùng, bạn có thể đã đầu tư vào một bất động sản với lợi tức đầu tư thực tế không bằng con số mà bạn đã tính toán và bạn cũng đã quên luôn việc lập ngân sách cho những chi phí thuê này.
Vì vậy, khi bạn đánh giá một khoản đầu tư bất động sản bằng cách thực hiện phân tích lợi tức đầu tư, hãy đảm bảo rằng bạn đã tính đến tất cả các chi phí hàng tháng mà bạn sẽ phải chi trả khi sở hữu tài sản đó, chẳng hạn như thuế tài sản, bảo hiểm, sửa chữa và phí quản lý tài sản (nếu có), các khoản thanh toán thế chấp,...
#3. Nhầm lẫn giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng
Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản mới là phải hiểu rằng thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, mỗi khái niệm đều đem lại kết quả tính toán hoàn toàn khác nhau.
Dòng tiền là thu nhập trong một khoảng thời gian nhất định trừ đi chi phí trong cùng khoảng thời gian đó. Mặt khác, thu nhập hoạt động ròng sẽ bằng tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. Mặc dù chúng có vẻ giống nhau nhưng điểm khác biệt chính giữa hai thước đo này là thu nhập hoạt động ròng không bao gồm chi phí đi vay (hay chính là nợ thế chấp). Trong khi đó, dòng tiền có tính đến chi phí đi vay. Điều này có nghĩa là dòng tiền có thể được tính bằng thu nhập hoạt động ròng trừ đi chi phí đi vay.
Việc phân biệt rõ hai thước đo này là rất quan trọng bởi vì các nhà đầu tư cần biết phải sử dụng công thức nào khi tính toán lợi nhuận từ đầu tư trong phân tích lợi tức đầu tư. Nếu bạn đang đánh giá một tài sản mà bạn đã mua hoàn toàn bằng tiền của mình, bạn sẽ phải tính lợi nhuận dựa trên thu nhập hoạt động ròng vì bạn không có bất kỳ khoản nợ nào để tính vào phần chi phí. Tuy nhiên, nếu bạn đang sử dụng khoản vay thế chấp để đầu tư bất động sản thì bạn cần sử dụng dòng tiền vì nó thể hiện tổng lợi nhuận mà bạn có thể nhận được vào cuối năm từ tài sản sau khi đã trả chi phí nợ.
#4. Sử dụng sai công thức tính lợi tức đầu tư
Có hai công thức tính lợi tức đầu tư đối với một bất động sản cho thuê, đó là công thức tỷ suất vốn hóa và công thức tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.
Tỷ suất vốn hóa đo lường mức độ sinh lời của việc đầu tư bất động sản bằng cách so sánh thu nhập hoạt động ròng với giá mua. Có nghĩa là, nếu bạn dự định thực hiện phân tích lợi tức đầu tư đối với tài sản mà bạn mua bằng tiền của bản thân, bạn cần sử dụng công thức tỷ suất vốn hóa. Mặt khác, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của tài sản được mua bằng khoản vay thế chấp. Tỷ lệ này được tính toán bằng cách so sánh lợi nhuận hàng năm với số tiền mặt thực sự đầu tư. Bạn phải sử dụng công thức phù hợp để phân tích lợi tức đầu tư một cách chính xác.
Nguyễn Hoàng
