Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, dự thảo Luật bổ sung các quy định liên quan tới sàn giao dịch nhằm đảm bảo việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên.
Nhiều ý kiến đề nghị, không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản do các bên tham gia giao dịch có quyền tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao là ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.
Do đó, Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ xem xét, lựa chọn một trong hai phương án quy định về giao dịch bất động sản trong thời gian tới.
Phương án 1: Khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch. Quy định này đảm bảo kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được tự lựa chọn phương thức giao dịch mua bán.
Tuy nhiên, việc quy định không bắt buộc thông qua sàn sẽ đẩy khách hàng phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả... của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu như khách hàng không có khả năng. Như vậy, Nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, của người dân - những người yếu thế khi tham gia thị trường.
Mặt khác, Nhà nước thiếu đi công cụ quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế.
Ngoài ra, trên thực tế điều này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc phòng chổng rửa tiền. Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng, Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ bị chậm trong việc ra quyết định.
Phương án 2: Quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mua... qua sàn. Theo phương án này, dự thảo Luật bổ sung các quy định liên quan tới sàn giao dịch nhằm đảm bảo việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên, cơ quan chủ trì soạn thảo giải thích.
Phương án này sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền, tài trợ khủng bố ở Việt Nam theo pháp luật về phòng, chống rửa tiền.
Đồng thời minh bạch hoá thị trường, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư , sàn giao dịch, người dân cố tình liên kết giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn thị trường.
Phương án này cũng đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, những người yếu thế trong quá trình giao dịch bất động sản; tạo được hành lang pháp lý, kênh thông tin an toàn về bất động sản để người dân không bị mua nhầm các dự án ma, dự án không đủ điều kiện pháp lý.
Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của Nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.
Bộ Xây dựng cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, giá bán bất động snar.
Hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8-10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng).
Chi phí này cũng đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, doanh nghiệp có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng) để tự tổ chức bán hàng, thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản.
