Như nắng hạn đợi mưa rào
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho biết thị trường được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: cung, cầu, giá và thanh khoản. Khi nhà đầu tư hiểu hết về cả 4 yếu tố đó sẽ dự đoán được tương lai và hành động.
Phân tích kỹ hơn về tác động của từng yếu tố đến thị trường trong tương lai, ông Tuyển cho rằng trước hết phải nói về nguồn cung. Đây là vấn đề nhức nhối nhất, là căn bệnh mãn tính của thị trường bất động sản trong những năm gần đây và có thể trong cả tương lai.
Hiện số lượng dự án bất động sản được cấp chứng nhận đầu tư mới trên toàn quốc chỉ tính trên đầu ngón tay.
Ở Hà Nội, ngoài một số dự án lớn khu vực ven trung tâm thì hầu như không xuất hiện dự án mới, chỉ có những dự án cũ trước đó còn hàng mang ra bán tiếp. Tại TP.HCM, ngoài một dự án ở quận 9 thì không có mấy dự án có thể ra hàng. Các tỉnh khác cũng chỉ nổi lên một vài địa phương như Quảng Ninh, Hoà Bình, Thanh Hoá, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu.
Tuy nhiên, theo ông Tuyển, số lượng dự án cũng không nhiều, hàng bán theo sóng. Hết hàng là hết sóng. Thị trường tỉnh hiện nay nổi lên những “ông lớn” nhưng số lượng dự án cũng rất khiêm tốn.
Chưa kể, để ra được hàng, các chủ đầu tư cũng mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.
“Có lẽ ai cũng hiểu, việc duyệt bất cứ thủ tục gì liên quan đến đất đai hiện tại cũng là một rủi ro lớn. Do vậy, sẽ có nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh. Một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung. Vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ nữa”, ông Tuyển chia sẻ.
Liên quan đến nguồn cung thị trường, theo Chủ tịch BHS, thời gian gần đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh. Nhưng đặc điểm của những dự án này là quy mô nhỏ. Hàng ra là tiêu thụ hết nên cũng không bổ sung vào nguồn cung bao nhiêu.
“Nguồn cung ít đến mức độ các nhà đầu tư phải tìm mua đến đất vườn, hoặc đất rừng sản xuất”, ông Tuyển nói.
Có thể thấy, dù năng lực của các chủ đầu tư trong nước chẳng thua kém gì các nước trong khu vực, nhưng đặc thù pháp lý đang khiến thị trường khát nguồn cung như nắng hạn chờ mưa.
Giá nhà khó giảm, thanh khoản sẽ tới trễ
Về yếu tố thứ hai là nguồn cầu, ông Tuyển đánh giá hiện nay nguồn cầu vẫn đang tốt. Dịch Covid-19 lắng xuống, kinh tế đã phát triển trở lại. Hoạt động sản xuất kinh doanh được khôi phục.
Do nguồn cung khan hiếm, nhiều người không mua được nhà, hoặc cũng có thể họ chờ cơ hội giá rẻ, nhưng điều đó chưa xảy ra.
Lúc này, các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại, cân nhắc sẽ giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Dân đầu cơ luôn là con cáo nhanh nhạy, có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào.
Ông Tuyển cho rằng nguồn cầu chỉ chững lại một chút do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.
Nói về yếu tố giá, ông Tuyển cho biết nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm, nhưng kịch bản đó chưa thấy xảy ra.
Theo ông Tuyển, việc nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường chưa xảy ra có thể do hai nguyên nhân chính.
Một là các nhà đầu tư đều có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài.
Hai là do chính sách bán hàng vừa qua của các chủ đầu tư đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất hai, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, chẳng có lý do gì mà khách hàng lại phải bán ra tại thời điểm này khi không chịu áp lực gì về tài chính cả.
Ngoài ra, giá vật liệu tăng khá cao, việc tính tiền sử dụng đất hiện nay dựa trên hệ số giá thị trường. Và sắp tới nhà nước sẽ bỏ khung giá đất, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ. Tất cả những gì không nhìn thấy đó lại là thành phần chính tạo nên giá thành.
“Thử hỏi, giá bán có giảm được không?”, ông Tuyển đặt vấn đề.
Cung ít, cầu cao, không có yếu tố làm giá thành rẻ đi thì kết quả là: giá muốn giảm cũng chẳng giảm được, ông Tuyển nói.
Cuối cùng là tính thanh khoản. Giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt, mà phải bán được hàng mới tốt.
“Tôi cho rằng thị trường sẽ có sự phân hoá về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương”, ông Tuyển nói.
Cụ thể, về loại hình, bất động sản phục vụ mục đích để ở sẽ được người mua quan tâm. Bất động sản khu công nghiệp vẫn là một loại hình được ưa chuộng. Second homes kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ nuông chiều được nhu cầu của giới trung lưu. Nếu là bất động sản nghỉ dưỡng, thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua).
Về địa phương, theo ông Tuyển, những nhà đầu tư đã mua các loại bất động sản đất nền tỉnh lẻ giá cao trong thời gian qua sẽ phải chờ đợi. Bất động sản triệu đô cũng phải nghỉ ngơi một thời gian. Thanh khoản sẽ tới trễ hơn.
“Nếu bạn đang tham gia thị trường bất động sản, dù ở vai trò chủ đầu tư, khách hàng, hay nhà phân phối, tôi nghĩ chúng ta chưa qua hẳn những khó khăn, nhưng cũng đã nhìn thấy tương lai tươi sáng”, ông Tuyển nói.
Theo ông Tuyển, hãy tin tưởng rằng mọi điều sẽ tốt đẹp hơn, và điều đó phụ thuộc vào room tín dụng bất động sản.
“Tôi đoán muộn nhất là tháng 10.2022. Đây là thời gian tốt nhất để tập trung vào công tác chuẩn bị của mình”, ông Tuyển dự báo.
