Nhà tạm là gì? Có phải xin giấy phép xây dựng không?

Xây nhà tạm khá phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước. Nhà tạm thường được xây dựng bên cạnh những công trình đang trong quá trình quy hoạch, thi công. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề liên quan tới nhà tạm.

1. Nhà tạm là gì?

Nhà tạm tuy là thuật ngữ quen thuộc nhưng không phải ai cũng hiểu đúng và đầy đủ về khái niệm này. Thực tế cho thấy, nhà tạm là nhà ở riêng lẻ (nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được xây dựng mang tính tạm bợ, không kiên cố, thiết kế đơn giản và tồn tại trong một thời gian ngắn.

Luật Xây dựng hiện hành không có điều khoản cụ thể quy định, giải thích nhà tạm là gì. Tuy vậy, nhà tạm lại có nhiều điểm giống với công trình xây dựng có thời hạn - nhà ở được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Quy định về công trình xây dựng tạm được nêu rõ tại Điều 131, Luật Xây dựng năm 2014 được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 49, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Theo đó, công trình xây dựng tạm là loại công trình được xây dựng có thời hạn, phục vụ cho các mục đích sau:

• Thi công xây dựng công trình chính.

• Sử dụng cho việc tổ chức các sự kiện hoặc hoạt động khác trong thời gian theo quy định cho phép của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện.

Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định một số vấn đề khác về công trình tạm như: 

• Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng và thực hiện xây dựng công trình tạm. Đối với trường hợp công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng thì thiết kế xây dựng công trình phải được thẩm tra về điều kiện bảo đảm an toàn, đồng thời gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương theo dõi, kiểm tra.

• Công trình xây dựng tạm phải được phá dỡ khi đưa công trình chính của dự án đầu tư xây dựng vào khai thác sử dụng hoặc khi hết thời gian tồn tại của công trình.

• Chủ đầu tư được đề nghị UBND tỉnh hoặc UBND cấp huyện chấp thuận việc tiếp tục khai thác sử dụng công trình xây dựng tạm có mục đích để thi công xây dựng công trình chính nếu công trình phù hợp với quy hoạch; bảo đảm các yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật có liên quan.

  

  2. Xây tạm có phải xin giấy phép xây dựng không?

  Nhà tạm (nhà ở riêng lẻ sử dụng trong thời hạn nhất định) thuộc trường hợp được xây dựng trong khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được phê duyệt, được công bố bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất nếu có đủ điều kiện thì phải xin giấy phép xây dựng, phải có giấy phép trước khi khởi công.

  Nhà tạm (nhà ở riêng lẻ) không thuộc trường hợp trên thì việc phải xin giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc vào khu vực xây dựng. Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014 được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 nêu rõ, nhà tạm không phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công nếu thuộc các trường hợp sau:

  - Trường hợp 1: Nhà ở riêng lẻ ở hải đảo, miền núi thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

  - Trường hợp 2: Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  - Trường hợp 3: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  Như vậy, nhà tạm nếu không thuộc khu vực đô thị sẽ được miễn giấy phép xây dựng, ngoại trừ  trường hợp xây dựng trong khu di tích lịch sử - văn hóa, khu bảo tồn.

  Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng năm 2014 được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định về việc xin giấy phép đối với công trình xây dựng tạm như sau:

  Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi công xây dựng công trình, ngoại trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sau:

  - Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

  - Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này.

  Theo đó, công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131, Luật Xây dựng năm 2014 được bổ sung, sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 được miễn giấy phép xây dựng, tức chủ đầu tư không cần phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình tạm.

  

  3. Để được cấp phép xây dựng nhà tạm cần đáp ứng điều kiện gì?

  Căn cứ theo Điều 93 và Điều 94, Luật Xây dựng năm 2014, nhà tạm muốn được cấp phép xây dựng cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây.

   - Nhà xây tạm là nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định;

  - Nhà xây tạm thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt và công bố bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

  - Nhà xây tạm phải phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực. Thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được duyệt;

  - Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn. Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế, đồng thời chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

  - Nhà xây tạm phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

  - Nhà xây tạm phải bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

  - Phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

  - Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở tạm có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. Mặt khác, hộ gia đình chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường, an toàn của các công trình lân cận.

  4. Đất nông nghiệp có được xây nhà tạm không?

  Theo Luật Đất đai hiện hành, mục đích sử dụng của đất nông nghiệp là để sản xuất nông nghiệp và người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng mục đích đã quy định. Do đó, đất nông nghiệp không được xây nhà tạm. Người sử dụng đất sẽ bị phạt về hành vi tự ý xây nhà tạm trên đất nông nghiệp. Muốn xây nhà nói chung hay nhà tạm, công trình tạm nói riêng trên đất nông nghiệp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại nơi có đất. Cụ thể hơn, là xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

  

  5. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà tạm

  Căn cứ theo Luật Xây dựng hiện hành, trình tự thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà tạm gồm các bước như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Khi thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà tạm, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ hồ sơ sau:

  - Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

  - Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  - Bản vẽ thiết kế thể hiện vị trí mặt bằng, mắt đứng, mặt cắt điển hình; tuyến công trình, sơ đồ vị trí; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; mặt bằng móng công trình.

  - Chủ đầu tư cần có bản cam kết tự phá dỡ nhà tạm khi hết thời hạn, được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn. Chủ đầu tư không được phép yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi công bố quy hoạch.

• Bước 2: Nộp hồ sơ

• Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà tạm có thể nộp tại UBND cấp huyện. UBND huyện tiếp nhận, đánh giá sơ bộ hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì UBND cấp huyện sẽ cấp biên nhận hồ sơ, trong biên nhận ghi rõ ngày trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, chuyên viên tại UBND cấp huyện sẽ hướng dẫn người dân sửa đổi, bổ sung theo quy định hiện hành.

• Bước 3: Giải quyết hồ sơ

• Trong thời gian làm việc 7 ngày, cơ quan chuyên môn sẽ thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan chuyên môn sẽ gửi văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ.

  Trong thời hạn 5 ngày sau khi có kết quả thực địa, cơ quan chuyên môn thông báo cho người dân về các giấy tờ cần bổ sung để thực hiện bổ sung. Sau khi bổ sung, nếu hồ sơ vẫn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời hạn 3 ngày, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo về việc không cấp giấy phép xây dựng và nêu rõ lý do.

• Bước 4: Trả kết quả

• Theo thời gian ghi trong phiếu hẹn, người dân đến bộ phận trả kết quả của UBND cấp huyện đóng các phí theo quy định và nhận giấy phép xây dựng nhà tạm.

  Lệ phí xin giấy phép xây nhà tạm là bao nhiêu?

  Tại mỗi tỉnh thành, lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà tạm là khác nhau, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà tạm thường dao động từ 50.000 đồng đến 200.000 đồng tùy từng địa phương.

  Xin giấy phép xây nhà tạm mất bao lâu?

  Thời gian giải quyết việc cấp giấy phép xây dựng nhà tạm của cơ quan có thẩm quyền không quá 15 ngày làm việc, không kể ngày nghỉ, lễ, Tết. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cần kiểm tra, xem xét, xác minh thì thời hạn tăng thêm không quá 10 ngày, đồng thời phải có văn bản thông báo cụ thể.

  Trên đây là tổng hợp các quy định hiện hành liên quan tới việc xây nhà tạm mà người sử dụng đất nên nắm rõ để tuân thủ đúng quy định của pháp luật, cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.