Một số vướng mắc trong áp dụng án lệ 11/2017/AL từ thực tiễn xét xử

I. Các thông tin chung về Án lệ số 11/2017/AL

Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ 1

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

- Tình huống án lệ 2:

Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

II. Một số vướng mắc trong áp dụng Án lệ 11/2017/AL và đề xuất

2.1. Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên phần đất thuộc hợp đồng thế chấp có tài sản của người không tham gia hợp đồng thế chấp

Trong vụ việc được lựa chọn làm án lệ, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà (2 tầng) trên đất thuộc sở hữu của hai ông bà theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000. Tuy nhiên, tại thời điểm thế chấp, trên diện tích đất, ngoài căn nhà 2 tầng của ông bà còn có căn nhà 3,5 tầng do anh Trần Lưu H2 và những người con của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N bỏ tiền ra xây dựng thêm.

Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm có quan điểm khác nhau về hiệu lực của hợp đồng thế chấp này. Tòa án cấp sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp; trong khi đó, tòa án cấp phúc thẩm theo hướng hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần (phần quyền sử dụng đất trên đó có căn nhà 3,5 tầng) và tuyên “hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba”.

Quan điểm của tòa án cấp phúc thẩm không phải cá biệt. Bởi lẽ, “trong thực tiễn, không hiếm trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trong hoàn cảnh nêu trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005, nay là Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 theo đó “trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này vô hiệu”[1]

Để thống nhất đường lối xét xử, Án lệ 11/2017/AL đã theo hướng nếu “hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật” thì “Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật”.

Hướng giải quyết này của Án lệ được đánh giá là “thuyết phục so với vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được vì thực tế hợp đồng thế chấp vẫn có thể thực hiện được. Thực ra, vô hiệu thế chấp gây ảnh hưởng tới quyền lợi của người nhận thế chấp trong khi đó vẫn còn khả năng giải quyết tốt hơn là ghi nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp đồng thời cân bằng lợi ích giữa các chủ thể liên quan”[2]

2.2. Về quyền của người có tài sản trên đất trong trường hợp xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

Khi hợp đồng thế chấp được công nhận có hiệu lực pháp luật, bên nhận thế chấp sẽ có quyền xử lý tài sản thế chấp. Vậy trong trường hợp này, quyền của người có tài sản trên đất được giải quyết như thế nào? Thực tiễn áp dụng cho thấy, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thường phát sinh nhiều khó khăn do loại tài sản này liên quan đến nhiều quy phạm pháp luật, nhiều chủ thể có quyền, lợi ích liên quan và sự thiếu thống nhất trong thực tiễn áp dụng pháp luật[3]

Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 không có quy định cụ thể về vấn đề này. Đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm được ban hành, tại khoản 19 Điều 1 của Nghị định mới quy định:

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất[4]

Nội dung này tiếp tục được kế thừa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015:

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[5].

Cả Nghị định 11/2012/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều thừa nhận, khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì người có tài sản trên đất được “tiếp tục sử dụng đất”. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Án lệ số 11/2017/AL bổ sung thêm một giải pháp cho vấn đề này là: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

Câu hỏi đặt ra, nếu Tòa án đã dành “quyền ưu tiên” cho chủ sở hữu nhà trên đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vì nhiều lý do khác nhau (như không có khả năng kinh tế..) chủ sở hữu nhà trên đất không thực hiện quyền nhận chuyển nhượng, trong trường hợp này, họ có quyền được“tiếp tục sử dụng đất” không? Và khi đó, việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện thế nào?

Trên thực tế, qua nghiên cứu một số bản án của Tòa án, có thể thấy quan điểm của Tòa án về vấn đề này còn rất khác nhau.

Quan điểm thứ nhất, Tòa án tuyên dành quyền ưu tiên cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên đất, tuy nhiên, nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có nhu cầu nhận chuyển nhượng thì sẽ kê biên phát mãi toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả tài sản của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất), sau đó, trả lại giá trị bằng tiền cho người này. Điều này đồng nghĩa, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có quyền được tiếp tục ở lại mảnh đất đó nữa.

Điển hình, trong Bản án dân sự phúc thẩm số 310/2020/DS-PT ngày 05/8/2020 của TAND thành phố Hà Nội Về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng, HĐXX nhận định:

Căn cứ án lệ số 11/2017/AL của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì chủ sở hữu của nhà đó (ông Thắng, bà Lan) được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu họ có nhu cầu). Trường hợp ông Thắng, bà Lan không muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi phát mại tài sản Ngân hàng có trách nhiệm thanh toán cho ông Thắng, bà Lan số tiền xây dựng nhà là 398.361.236 đồng[6].

Tương tự, Bản án số 51/2020/KDTM-PT ngày 24/8/2020 của TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh Về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”, HĐXX cũng nhận định:

Hiện nay trên đất có 05 căn nhà và tài sản gắn liền thuộc sở hữu của người khác gồm: 01 căn nhà của bà Trần Kim H2, 02 căn nhà của vợ chồng ông Đinh Quốc B và bà Trần Thị Kim H, 02 căn nhà của vợ chồng bà Trần Thị Kim Th và ông Lê Văn D…. Dành quyền ưu tiên cho bà Trần Kim H2 nhận chuyển nhượng đất gắn liền với 01 căn nhà của bà; dành quyền ưu tiên cho vợ chồng ông Đinh Quốc B và bà Trần Thị Kim H nhận chuyển nhượng đất gắn liền với 02 căn nhà của vợ chồng bà; dành quyền ưu tiên cho vợ chồng bà Trần Thị Kim Th và ông Lê Văn D nhận chuyển nhượng đất gắn liền với 02 căn nhà của vợ chồng bà. Trường hợp, những người này không nhận chuyển nhượng đất gắn liền với nhà thì khi bán phát mãi tài sản sẽ trả lại giá trị nhà và tài sản trên đất cho những người này[7].

Trái ngược lại với quan điểm thứ nhất, quan điểm thứ hai lại cho rằng, việc định giá và giao lại giá trị tài sản cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà trên đất, không đúng theo tinh thần hướng dẫn tại Án lệ số 11/2017/AL. Theo HĐXX, trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất - kể cả không nhận chuyển nhượng - vẫn được “tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình”; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quan điểm này được thể hiện trong một số bản án như, Bản án dân sự phúc thẩm 03/2019/KDTM – PT ngày 10 tháng 4 năm 2019 của TAND tỉnh Quảng Bình Về việc Tranh chấp hợp đồng tín dụng. Trong Bản án này, HĐXX phúc thẩm nhận định:

Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm tuyên trường hợp xử lý tài sản thế chấp của cụ Ngh, cụ L để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ông Th, bà T thì dành cho chị L, anh T là chủ sở hữu tài sản trên đất được quyền ưu tiên mua nếu anh chị có nhu cầu nhận chuyển nhượng. Nếu chị L, anh T không có nhu cầu nhận chuyển nhượng thì định giá tài sản trên đất thuộc sở hữu của anh T, chị L và giao lại giá trị tài sản đó cho chị L, anh T là không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chị L, anh T, không đúng theo hướng dẫn tại Án lệ số 11/2017/AL[8].

Chính vì vậy, bản án phúc thẩm tuyên:

Trường hợp ông Hoàng Văn Th và bà Trần Thị Kim T không trả hết số nợ gốc và lãi trên cho Ngân hàng thì xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 588, tờ bản đồ số 04, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 754307 do Uỷ ban nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình cấp ngày 26/5/2011 mang tên cụ Bùi Hữu Ngh, cụ Hồ Thị L theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba để vay vốn Ngân hàng số 0509/11/HĐ-TCTS ngày 19/8/2011 để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông Hoàng Văn Th và bà Trần Thị Kim T với Ngân hàng A. Khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (anh T, chị L) được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất[9].

Tương tự, trong Bản án về tranh chấp hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản số 04a/2024/DS-PT ngày 18/01/2024 của TAND tỉnh Nghệ An, HĐXX nhận định:

Theo Án lệ số 11/2017/AL thì “một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật” thì “Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật… Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất” thì “khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu". Do đó, Bản án sơ thẩm tuyên kê biên phát mại tài sản nhà ở cấp 4 là tài sản chung của bà H1, chị T2, anh C1, chị H2, anh K, anh T1 gắn liền với thửa đất 1078 và trả lại giá trị bằng tiền cho các đương sự trên là không đúng với nội dung hướng dẫn nêu trên của Án lệ số 11/2017/AL[10].

Từ những phân tích trên, có thể thấy quan điểm của Tòa án về vấn đề này còn chưa thống nhất. Điều này bắt nguồn từ khoảng trống của chính Án lệ khi chưa giải quyết hậu quả pháp lý trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù có nhu cầu.

Theo quan điểm của tác giả, để giải quyết khoảng trống nêu trên, cần xuất phát từ bản chất pháp lý của quyền mà chủ sở hữu tài sản trên đất đang nắm giữ. Trên thực tế, quyền này có thể được xác lập theo ba cơ chế khác nhau, với điều kiện bảo vệ khác nhau: (i) xác lập theo vật quyền (điển hình như quyền bề mặt); (ii) xác lập theo trái quyền (như hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất); và (iii) xác lập theo tình trạng sử dụng đất thực tế (không có căn cứ pháp lý rõ ràng, thường gặp trong quan hệ gia đình, thân thích dưới hình thức tương tự như cho mượn,..)

Trường hợp thứ nhất, quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất được xác lập theo vật quyền (như quyền bề mặt..). Trong trường hợp này, xuất phát từ tính vật quyền của quyền bề mặt việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không được làm ảnh hưởng đến các vật quyền đã được xác lập[11] (Điều 267 - 272 Bộ luật Dân sự năm 2015). Chủ sở hữu tài sản trên đất sẽ vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình, kể cả trong trường hợp họ không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác[12].

Trường hợp thứ hai, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản trên đất được xác lập theo trái quyền (điển hình như hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất). Trong trường hợp này, căn cứ vào thời điểm xác lập hợp đồng và nghĩa vụ thông báo, Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP chia thành các trường hợp sau:

Một là: quyền sử dụng đất đã được cho thuê trước khi dùng để thế chấp:

Khi đó, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc tài sản đã được dùng để cho thuê. Việc tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý không làm chấm dứt hợp đồng thuê; bên thuê (chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) được tiếp tục sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn hợp đồng kể cả khi họ không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khoản 1,2 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP).

Hai là: quyền sử dụng đất được cho thuê sau khi thế chấp và biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Trong trường hợp này, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Nếu bên thế chấp dùng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để cho thuê nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không được tiếp tục sử dụng đất nữa (khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). Trong trường hợp này, nếu muốn tiếp tục sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu họ không nhận chuyển nhượng, Tòa án tuyên kê biên phát mại toàn bộ quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất, sau đó trả lại lại giá trị tài sản bằng tiền cho họ.

Trường hợp thứ ba, và cũng là tình huống phổ biến nhất trong thực tiễn xét xử - bao gồm cả các bản án đã phân tích ở trên - khi cha mẹ cho con (hoặc ngược lại) sử dụng một phần đất để xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định, nhưng không lập hợp đồng thuê hay xác lập quyền bề mặt.

Xét dưới góc độ pháp luật đất đai, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) quy định người sử dụng đất có các quyền: "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...". Luật Đất đai hoàn toàn không ghi nhận người sử dụng đất có quyền "cho mượn" hay "cho ở nhờ". Trong khi đó, khoản 7 Điều 11 Luật Đất đai năm 2024 (khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013) quy định hành vi bị nghiêm cấm là: "Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất" . Điều này có nghĩa, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền trong phạm vi luật định nói trên; việc xác lập các giao dịch vượt quá quyền được trao (như cho mượn, cho ở nhờ) là hành vi bị nghiêm cấm, dẫn đến giao dịch bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trong thực tiễn xét xử, Tòa án cũng tuyên hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị vô hiệu do Luật Đất đai chỉ cho phép thế chấp chứ không quy định quyền cầm cố[13].

Khi giao dịch cho mượn, cho ở nhờ bị vô hiệu, giao dịch "không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập" (khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015) . Do không tồn tại quyền sử dụng đất hợp pháp ngay từ thời điểm đầu, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không được tiếp tục sử dụng đất nữa. Trong trường hợp này, nếu muốn tiếp tục sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu họ không nhận chuyển nhượng, Tòa án tuyên kê biên phát mại toàn bộ quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất, sau đó trả lại lại giá trị tài sản bằng tiền cho họ.

Tóm lại, việc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có được tiếp tục sử dụng đất hay không trong trường hợp họ không thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào bản chất quyền mà họ đã xác lập trên đất. Nếu quyền của họ đã xác lập là vật quyền (như quyền bề mặt) hoặc là trái quyền phát sinh từ hợp đồng thuê được xác lập hợp pháp và có hiệu lực đối kháng với người thứ ba (hợp đồng thuê trước khi thế chấp, hoặc hợp đồng thuê sau khi thế chấp nhưng đã được thông báo cho bên nhận thế chấp), thì họ vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình, dù không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất của họ chỉ được xác lập trên cơ sở tình trạng sử dụng thực tế không có căn cứ pháp lý rõ ràng - điển hình là quan hệ cho mượn, cho ở nhờ giữa những người thân thích mà không lập hợp đồng thuê hay xác lập vật quyền - thì do giao dịch nền tảng này bị vô hiệu, họ không có cơ sở pháp lý để yêu cầu tiếp tục sử dụng đất nếu không thực hiện quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng; trong trường hợp đó, Tòa án cần tuyên kê biên, phát mại toàn bộ quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất và trả lại giá trị tài sản bằng tiền cho họ. Việc phân định rạch ròi ba trường hợp nêu trên không chỉ giúp bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng Án lệ số 11/2017/AL, mà còn góp phần cân bằng hài hòa giữa quyền lợi của bên nhận thế chấp, người sử dụng đất và người có tài sản trên đất, tránh tình trạng mỗi Tòa án vận dụng một cách khác nhau như thực tiễn xét xử đã cho thấy.

2.3. Về quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng của chủ sở hữu tài sản trên đất

Án lệ 11/2017/AL đã dành cho chủ sở hữu tài sản trên đất được “quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu” tuy nhiên Án lệ cũng chưa xác định rõ phạm vi của quyền ưu tiên này, là ưu tiên về mặt thứ tự hay ưu tiên về mặt giá mua; chỉ ưu tiên liên quan đến phần đất có tài sản trên đất hay quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đối với cả thửa đất.

Tác giả hoàn toàn đồng ý với quan điểm cho rằng: “Quyền ưu tiên mua được giải thích là nếu có nhiều người muốn mua thì người có tài sản trên đất được ưu tiên mua chứ không phải là ưu tiên về giá mua. Những người tham gia vào giao dịch mua bán tài sản thế chấp cùng trả giá như nhau thì người có tài sản trên đất là người xác lập giao dịch”[14].

Trên thực tế, về diện tích quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu tài sản trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng, đường lối xét xử của Tòa án cũng chưa có sự thống nhất. Có trường hợp, Tòa án tuyên chủ sở hữu tài sản trên đất được quyền ưu tiên mua đối với toàn bộ diện tích đất. Điển hình như trong Bản án 310/2020/DS-PT ngày 05/08/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về tranh chấp hợp đồng tín dụng, Tòa án tuyên: "Vợ chồng ông Thắng, bà Lan được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 11C, tờ bản đồ số 00 tại khu tái định cư 4A, phường La K (nay là số nhà 502 phố Quang T, phường La K), quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội nếu ông Thắng, bà Lan có nhu cầu[15].

Trong một số trường hợp khác, Tòa án lại tuyên chủ sở hữu tài sản trên đất chỉ được quyền ưu tiên mua đối với phần quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất. Điển hình như trong Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2023/DS-ST ngày 7/7/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An[16]:“Dành quyền ưu tiên mua phần quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất cho bà Lê Thị H1, chị Hoàng Thị T2, anh Hoàng Văn C1, chị Hoàng Thị H2, anh Hoàng Văn T1, anh Hoàng Văn K”[17].

Theo quan điểm của tác giả, quyền ưu tiên này cần được xem xét thận trọng tùy từng trường hợp bởi còn liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể khác cũng như điều kiện tách thửa, khả năng sử dụng độc lập của từng phần đất, điều kiện nhận chuyển nhượng của chủ sở hữu tài sản và yêu cầu bảo đảm hiệu quả xử lý tài sản thế chấp [18]. Cụ thể:

Việc xác định phạm vi quyền này cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, diện tích đất cần thiết để quản lý và khai thác tài sản,

Trường hợp trên đất chỉ tồn tại một chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người này có nhu cầu, có điều kiện nhận chuyển nhượng toàn bộ thừa đất thì Tòa án nên dành quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng cho họ đối với toàn bộ thửa đất. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa giá trị khai thác kinh tế của toàn bộ thửa đất mà còn góp phần thúc đẩy khai thác đất đai tập trung, hiệu quả và bảo đảm tính khả thi cao nhất cho công tác thi hành án dân sự, tránh việc thửa đất bị chia cắt manh mún một cách không cần thiết chỉ vì lý do có nhiều người tham gia giao dịch.

Trường hợp có nhiều tài sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau trên cùng một thửa đất, về nguyên tắc từng chủ sở hữu sẽ có quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với tài sản của họ nếu diện tích đất họ nhận chuyển nhượng đáp ứng được yêu cầu về điều kiện tách thửa (Điều 220 Luật Đất đai năm 2024).

Trường hợp không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa, (dẫn đến không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập) thì quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng cần được xác định là quyền ưu tiên chung của tất cả các chủ sở hữu tài sản trên đất, chứ không phải quyền ưu tiên riêng của từng cá nhân. Theo đó, nếu các chủ sở hữu nếu có nhu cầu nhận chuyển nhượng, họ phải cùng thống nhất ý chí và cùng đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo phần tương ứng với phần sở hữu tài sản của mỗi người, hoặc theo thỏa thuận giữa họ).

Nếu giữa các chủ sở hữu tài sản trên đất không thống nhất được ý chí - một số người có nhu cầu và điều kiện nhận chuyển nhượng, trong khi một hoặc một số người còn lại không có nhu cầu hoặc không có khả năng tài chính để cùng tham gia - thì những chủ sở hữu có điều kiện và nhu cầu vẫn được quyền nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất tương ứng với quyền ưu tiên chung của các chủ sở hữu (nếu họ có nhu cầu). Tài sản trên đất của chủ sở hữu không nhận chuyển nhượng sẽ được định giá độc lập, khách quan và hoàn trả bằng tiền cho các chủ sở hữu này. Hướng giải quyết này vừa tôn trọng quyền tự định đoạt của từng chủ sở hữu, vừa bảo đảm quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng chung không bị vô hiệu hóa chỉ vì một hoặc một số chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không đủ điều kiện tham gia. Đồng thời, cơ chế này cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản thế chấp, tránh kéo dài thời gian thi hành án.

Tóm lại, quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Án lệ số 11/2017/AL dành cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một giải pháp pháp lý cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ thể này khi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý. Tuy nhiên, do thực tiễn phong phú có thể dẫn đến cách thức thực hiện quyền ưu tiên trong các vụ án có thể khác nhau. Theo quan điểm của tác giả, việc xác định phạm vi quyền ưu tiên cần dựa trên nguyên tắc cân bằng giữa bảo vệ quyền lợi của người có tài sản trên đất với yêu cầu bảo đảm tính khả thi của công tác thi hành án và hiệu quả khai thác kinh tế của quyền sử dụng đất - theo đó, quyền ưu tiên nên được xác định đối với toàn bộ thửa đất khi chỉ có một chủ sở hữu tài sản trên đất có nhu cầu và đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, và được xác định là quyền chung của các chủ sở hữu khi diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa. Đây là những nội dung mà Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có hướng dẫn chi tiết, nhằm thống nhất đường lối xét xử, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.

III. Kết luận

Án lệ số 11/2017/AL được ban hành, góp phần quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản thuộc sở hữu của người khác. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy một số vấn đề chưa được Án lệ làm rõ, đặc biệt là việc xác định nội dung, phạm vi của quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng cũng như hậu quả pháp lý khi chủ sở hữu tài sản không thực hiện quyền này. Để đường lối xét xử của Tòa án được thống nhất, bảo vệ hài hòa lợi ích của ba bên là người sử dụng đất, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và người có tài sản trên đất, trong thời gian tới, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần có những hướng dẫn cụ thể nhằm thống nhất nhận thức về vấn đề này./.

* Tiến sĩ, Khoa Luật, Học viện Ngân hàng

[1] ĐỖ VĂN ĐẠI, LUẬT CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VIỆT NAM – BẢN ÁN VÀ BÌNH LUẬN BẢN ÁN, TẬP 1, XUẤT BẢN LẦN THỨ TƯ, NXB HỒNG ĐỨC, HÀ NỘI, 837 (2021).

[2] Đỗ Văn Đại, tldd 2, 839.

[3] Lê Minh Thành, Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 38 (2019), 84–85.

[4] Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khoản 19 Điều 1.

[5] Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, khoản 2 Điều 325.

[6] Bản án số 310/2020/DS-PT của TAND thành phố Hà Nội ngày 05 tháng 8 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng tín dụng.

[7] Bản án số 51/2020/KDTM-PT của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 24 tháng 8 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng tín dụng.

[8] Bản án số 03/2019/KDTM-PT của TAND tỉnh Quảng Bình ngày 10 tháng 4 năm 2019 về tranh chấp hợp đồng tín dụng.

[9] Bản án số 03/2019/KDTM-PT.

[10] Bản án số 04a/2024/DS-PT của TAND tỉnh Nghệ An ngày 18 tháng 01 năm 2024 về tranh chấp hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản.

[11] Phùng Trung Tập, Về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 15(319), tháng 8/2016), 40-47

[12] Chu Đăng Chung và Đoàn Thị Ngọc Hải, Hoàn thiện một số quy định về thế chấp tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 05 (2023), 48–49.

[13] Tại Quyết định giám đốc thẩm số 47/2023/DS-GĐT ngày 09/3/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, HĐXX lập luận: "Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Việc cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất là vi phạm khoản 1 Điều 310 Bộ luật Dân sự nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015."

[14] TƯỞNG DUY LƯỢNG, BÌNH LUẬN KHOA HỌC BẢN ÁN VÀ ÁN LỆ, NXB TƯ PHÁP, HÀ NỘI, 236 (2020).

[15] Bản án số 310/2020/DS-PT.

[16] Bản án số 07/2023/DS-ST của TAND thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An ngày 07 tháng 7 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản.

[17] Bản án số 07/2023/DS-ST.

[18] Lý Văn Toán, Võ Minh Triều và Nguyễn Thị Thúy Hằng, Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, ngày 26 tháng 4 năm 2019, https://danchuphapluat.vn/xu-ly-tai-san-the-chap-trong-truong-hop-the-chap-quyen-su-dung-dat-ma-khong-the-chap-tai-san-gan-lien-voi-dat-1841.html (truy cập ngày 01 tháng 4 năm 2026).