Tránh chồng chéo, mâu thuẫn với dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Sáng 5/6, trình bày báo cáo thẩm tra về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng nêu rõ, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.
Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp tháng 3/2023, dự thảo Luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật nhận thấy, các nội dung bổ sung trong dự thảo Luật chưa đáp ứng yêu cầu về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.
Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo Luật về vấn đề này cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn về: trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật.
Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đồng thời, xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.
Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo Luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.
Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ. Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn giữa 2 luật.
Do đó, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp rà soát, đề xuất phương án xử lý thống nhất nội dung nêu trên trong 2 dự thảo Luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài.
Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.
Cần quy định tỷ lệ % tối thiểu của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phát triển nhà ở xã hội
Liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội, khoản 1 Điều 80 của dự thảo Luật quy định việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh; khoản 3 Điều 80 bổ sung quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo HĐND cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.
Đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật. Tuy nhiên, để bảo đảm tính minh bạch, khả thi và nâng cao trách nhiệm thực thi của chính quyền địa phương, đề nghị bổ sung quy định tỷ lệ % tối thiểu của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà ngân sách địa phương được hưởng phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, Ủy ban Pháp luật thấy rằng, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất thì chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng nhà ở xã hội, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách nhà nước.
Vì vậy, đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Về ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, Điều 82 dự thảo Luật quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ … được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.
Đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật; đồng thời đề nghị tại khoản 2 Điều 82 bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh sơ hở có thể bị lạm dụng trong việc đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng mục tiêu chính là để có đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.
Về xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng, đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật về các chi phí được tính đủ vào giá bán để thu hồi vốn đầu tư của doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, để bảo đảm minh bạch, chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu làm rõ “các chi phí hợp lý khác” được tính vào giá bán hoặc quy định các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán.
