Bùng nổ năm 2022
Phân khúc đất nền đã ghi nhận sự phát triển bùng nổ ở nhiều địa phương mới nổi trong năm 2022. Những sản phẩm này chủ yếu là tự phát, không thuộc dự án phát triển.
Đầu năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều đợt sốt đất tại nhiều địa phương trong cả nước như Quảng Trị, Gia Lai,… Tuy nhiên, đây đa phần là các đợt sốt đất cục bộ, thậm chí là sốt đất ảo, các cơn sốt đất này đến nhanh và đi qua cũng nhanh.
Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng cho biết hoạt động của thị trường bất động sản có dấu hiệu bất thường, chưa ổn định, chưa lành mạnh.
Đơn cử, đầu năm thị trường bất động sản “bùng nổ”, đặc biệt là phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh. Tuy nhiên đến cuối năm thị trường lại trầm lắng.
Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.
Riêng phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt là tại những địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là tự phát, không thuộc dự án phát triển.
Cũng theo thống kê từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý của năm 2022 không ổn định, tăng mạnh nhất vào các quý 1, quý 2 sau đó giảm mạnh trong quý 3 và quý 4.
Riêng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở và đất nền, liên tục tăng trong quý 1 và quý 2, chững lại ở quý 3 và quý 4 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý 2.
Đã qua giai đoạn tách thửa, bán nền tràn lan
Giữa thời điểm thị trường bất động sản có nhiều khó khăn như hiện nay, những cơn sốt đất ảo và cả làn sóng đầu cơ nhà đất đã không còn xuất hiện.
Phân tích thực tiễn từ thị trường, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đầu cơ lướt sóng. Đi cùng với đó, làn sóng tách thửa đất rồi phân lô, bán nền tràn lan ở các địa phương mới nổi cũng đang và sẽ được hạn chế nhiều do nhu cầu mua đất nền tách thửa không còn sôi động và giá đất đang có xu hướng giảm.
Ở thời điểm hiện nay, mặc dù giá đất có giảm nhưng phân khúc đất nền tách thửa sẽ ít có lợi thế cạnh tranh hơn so với đất nền dự án do những hạn chế về quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm đất nền dự án được dự báo sẽ phát triển sôi động và người dân sẽ có nhiều lựa chọn đầu tư hơn trong thời gian tới.
Có thể khẳng định được điều này, bởi hiện nay có nhiều dự án bất động sản đang được tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng, đồng thời nhiều địa phương cũng vừa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023 và giai đoạn 2021-2025.
Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm đất nền tách thửa chắc chắn sẽ được hạn chế khi nhiều địa phương trong cả nước đang siết chặt việc quản lý đất đai, tách thửa đất.
Ngày 20/2 vừa qua, UBND huyện Đạ Tẻh đã báo cáo UBND tỉnh Lâm Đồng về những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định mới về việc điều kiện hợp thửa, tách thửa.
UBND huyện Đạ Tẻh cho biết, từ khi áp dụng quy định tại văn bản số 4911/UBND-ĐC ngày 05/7/2022 của UBND tỉnh Lâm Đồng, tất cả các trường hợp tách thửa chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện không được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận xem xét giải quyết.
Lý do được cơ quan chức năng đưa ra là vì các trường hợp tách thửa liên quan đến chuyển nhượng là thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nên phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư.
Ngoài ra còn có vướng mắc khác liên quan đến việc yêu cầu mỗi người nhận tặng, cho chỉ được nhận một thửa đất sau khi tách thửa áp dụng đối với trường hợp chưa phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Ngày 9/2/2023, UBND tỉnh Quảng Nam đã chỉ đạo về việc tham mưu văn bản xin ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với các nội dung vướng mắc về tách thửa trên địa bàn tỉnh.
UBND tỉnh Quảng Nam cũng yêu cầu, trước mắt các địa phương chưa giải quyết thủ tục hồ sơ về tách thửa đất liên quan đến đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông cục bộ.
UBND tỉnh Khánh Hòa cũng vừa ban hành quy định mới về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.
Tại quy định mới này, UBND tỉnh Khánh Hòa đã quy định cụ thể các điều kiện tách thửa đối với từng loại đất sau khi trừ diện tích đất quy hoạch phải thu hồi theo quy định của pháp luật.
Nguyễn Hoàng
