Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh phương án chuyển tiền vào tài khoản bảo đảm, dự thảo còn quy định cách xử lý khoản tiền này khi việc cấp Giấy chứng nhận gặp vướng mắc do lỗi của chủ đầu tư.
Tiền trong tài khoản bảo đảm chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi cấp Giấy chứng nhận
Theo điểm c khoản 1 Điều 20 dự thảo, khi bên mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Đối với 5% còn lại, dự thảo đề xuất chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Các bên cũng có thể thỏa thuận hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Như vậy, tài khoản bảo đảm không phải hình thức duy nhất được dự thảo đề xuất.
Trường hợp lựa chọn tài khoản bảo đảm thanh toán, điểm d khoản 1 Điều 20 quy định tài khoản được mở, quản lý và sử dụng theo pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan. Số tiền tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Khách hàng được đề xuất lấy lại tiền khi chủ đầu tư có lỗi
Điểm đ khoản 1 Điều 20 dự thảo tiếp tục quy định: nếu việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại số tiền trong tài khoản bảo đảm thanh toán.
Đây là tình huống cần phân biệt với trường hợp Giấy chứng nhận chưa được cấp nhưng chưa xác định nguyên nhân. Theo nội dung dự thảo, quyền lấy lại tiền tại điểm đ gắn với điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, không phải cứ chậm được cấp giấy là khách hàng đương nhiên được rút khoản tiền này.
Đối với giao dịch thuê mua bất động sản, điểm b khoản 2 Điều 20 cũng đề xuất áp dụng cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại theo các điểm c, d và đ khoản 1.
Cơ chế xử lý khoản tiền cuối cùng đang nhận được sự quan tâm trong quá trình góp ý. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện chưa được thông qua. Các phương án về tài khoản bảo đảm, điều kiện chuyển tiền cho chủ đầu tư và việc khách hàng lấy lại tiền vẫn là nội dung đề xuất, có thể thay đổi trong quá trình hoàn thiện dự thảo.
