Những con số "biết nói" về lợi nhuận
Năm 2025 đánh dấu một năm hoạt động hiệu quả về mặt con số của Văn Phú. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 392,8 tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 29% so với năm 2024 (303,9 tỷ đồng). Chỉ số tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) cũng cải thiện đáng kể từ 5,99% lên 7,18%.
Sự gia tăng này phần lớn đến từ sự tích lũy lợi nhuận sau thuế chưa phân phối, đạt hơn 1.440 tỷ đồng vào cuối kỳ báo cáo.
Tuy nhiên, đằng sau những gam màu tươi sáng của lợi nhuận là một cấu trúc tài chính đang dần trở nên "nặng nề" hơn do nợ.
Cấu trúc vốn: Khi "đòn bẩy" nợ bắt đầu giãn căng
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo tài chính kỳ này chính là sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ cấu nợ. Tổng nợ phải trả của Văn Phú đã tăng từ hơn 6.064 tỷ đồng lên tới 9.253 tỷ đồng, tương ứng mức tăng hơn 52% chỉ trong vòng một năm.
Sự gia tăng này đẩy các hệ số an toàn tài chính vào thế đối mặt với rủi ro:
Hệ số Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu: Tăng từ 1,20 lần lên 1,69 lần. Điều này đồng nghĩa với việc cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp đang gánh gần 1,7 đồng nợ.
Hệ số Nợ phải trả/Tổng tài sản: Tăng từ 0,54 lên 0,63, cho thấy nợ đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng tài sản của công ty.
Đáng chú ý, nợ vay từ phát hành trái phiếu cũng tăng lên mức 1.735 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu phát hành riêng lẻ tăng mạnh từ 640,8 tỷ lên 1.085 tỷ đồng, phản ánh sự phụ thuộc lớn hơn vào kênh huy động vốn đầy áp lực này.
Rủi ro tiềm ẩn từ "Nợ khác" và Thanh khoản nhanh
Dưới lăng kính của các chuyên gia kinh tế, rủi ro của Văn Phú không chỉ nằm ở con số tổng nợ mà còn ở cấu trúc và khả năng xoay xở dòng tiền tức thời.
Sự bùng nổ của "Nợ phải trả khác"
Khoản mục "Nợ phải trả khác" tăng đột biến từ 1.680 tỷ đồng lên hơn 4.162 tỷ đồng (tăng gấp 2,5 lần). Trong ngành bất động sản, đây có thể là khoản người mua trả tiền trước hoặc các khoản hợp tác đầu tư. Nếu đây là các khoản vay ngắn hạn hoặc nợ chiếm dụng vốn, áp lực hoàn trả trong tương lai gần sẽ cực kỳ lớn.
Sự sụt giảm của Hệ số thanh toán nhanh
Mặc dù hệ số thanh toán ngắn hạn có sự cải thiện nhẹ (từ 2,5 lên 2,69), nhưng hệ số thanh toán nhanh lại sụt giảm từ 1,1 xuống còn 0,99.
Hệ số thanh toán nhanh dưới 1,0 là một chỉ báo cần thận trọng. Nó cho thấy nếu loại bỏ hàng tồn kho (vốn là tài sản khó thanh khoản nhất trong ngắn hạn của bất động sản), tài sản ngắn hạn còn lại của Văn Phú không đủ để bao phủ các khoản nợ đến hạn. Doanh nghiệp đang phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ bán hàng để duy trì dòng tiền vận hành.
Điểm sáng về khả năng trả lãi
Điểm tích cực hiếm hoi trong bức tranh nợ là Hệ số thanh toán lãi vay tăng vọt từ 2,83 lần lên 10,91 lần. Điều này cho thấy lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh hiện tại vẫn đang thừa khả năng chi trả chi phí lãi vay, giảm bớt áp lực tức thời do nợ vay ngân hàng và trái phiếu.
Văn Phú đang đứng trước một "vòng xoáy" tài chính điển hình của các đại gia bất động sản là mượn nợ để mở rộng quỹ đất và dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
Mặc dù kết quả kinh doanh năm 2025 cho thấy tính hiệu quả về lợi nhuận và sự minh bạch đã được kiểm toán bởi Ernst & Young, nhưng việc tổng nợ tăng quá nhanh so với vốn chủ sở hữu là một bài toán khó.
Trong giai đoạn tiếp theo, nếu thị trường bất động sản có biến động tiêu cực về thanh khoản, gánh nặng nợ hơn 9.200 tỷ đồng sẽ trở thành "hòn đá tảng" kéo lùi đà tăng trưởng của doanh nghiệp. Văn Phú cần một chiến lược quản trị rủi ro chặt chẽ hơn để đưa các hệ số nợ về mức an toàn, tránh rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính trong dài hạn.
