Hiến kế nâng cao khả năng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Cần quy trình gọn hơn

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Mục tiêu của Đề án là phấn đấu đến năm 2030, các địa phương hoàn thành tổng số khoảng 1.062.200 căn NƠXH; trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 khoảng 634.200 căn. Thủ tướng đã giao chỉ tiêu về NƠXH cho từng địa phương; đồng thời giao Bộ Xây dựng phối hợp các bộ, ngành, địa phương trong triển khai Đề án.
Tại hội thảo do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 6/2023 , "Một triệu căn NƠXH: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp", ông Hà Quang Hưng - phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) - Bộ XD cho biết, ngay sau khi Thủ tướng phê duyệt Đề án, các bộ/ngành đã căn cứ các nhiệm vụ được giao, tập trung triển khai ngay.
Tính đến 18/5/2023, trong giai đoạn 2021 - 2025, đã hoàn thành 41 dự án NƠXH  khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Cụ thể, chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp hoàn thành đầu tư xây dựng 7 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 5.314 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 93 dự án với quy mô xây dựng khoảng 127.272 căn hộ. Chương trình phát triển NƠXH cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị hoàn thành việc đầu tư xây dựng 34 dự án, quy mô xây dựng khoảng 14.202 căn hộ, đang tiếp tục triển khai 201 dự án, quy mô xây dựng khoảng 161.227 căn hộ.

Các chuyên gia cho rằng, mặc dù đạt kết quả tích cực nhưng quá trình phát triển Đề án còn nhiều khó khăn, vướng mắc; trong đó có vấn đề chưa nhất quán quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận. NƠXH hiện nay chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động còn mang tính từ thiện. Cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và thực thi chưa rõ ràng, bài bản, dài hơi. Vai trò, quyền lợi, trách nhiệm các chủ thể liên quan (nhà nước, người dân, doanh nghiệp…) còn mập mờ, thiếu nhất quán, nên mỗi địa phương tiến hành một kiểu. Đặc biệt, quy trình phát triển NƠXH  đang liên quan 6 luật (Quy hoạch, Đầu tư,  Nhà ở, Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản) và nhiều văn bản quy phạm dưới luật. Cùng đó, quy trình thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại (việc hoàn thành cấp phép dự án NƠXH phải mất 3 - 5 năm); trình tự, thủ tục làm dự án rất khác nhau…
Theo TS Cấn Văn Lực (chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV), cần có cơ chế, giải pháp cụ thể để rút ngắn các khâu từ lập, phê duyệt dự án NƠXH, thủ tục đầu tư xây dựng, giao đất, cho doanh nghiệp thuê đất, khâu giải phóng mặt bằng…; rà soát, kiểm tra các dự án NƠXH đang triển khai, đôn đốc các dự án đang thực hiện, tháo gỡ vướng mắc kịp thời…; tăng cường thanh tra, kiểm tra khâu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở địa phương".
Cùng quan điểm này, TS Nguyễn Văn Khôi (chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho rằng cần rút ngắn thủ tục, thời gian giải quyết hồ sơ cấp phép đối với dự án NƠXH xuống còn 10 - 12 tháng.

Gắn với thị trường BĐS bền vững

Kiến nghị giải pháp phát triển Đề án 1 triệu căn NƠXH, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần quán triệt, thống nhất quan điểm coi đây là “chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội”. Theo đó, đối tượng được mua NƠXH nên mở rộng hơn. NƠXH dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê; bố trí NƠXH riêng khu hay đan xen với nhà ở thương mại, nên linh hoạt theo từng địa phương. Cần tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho NƠXH (quy hoạch, hệ sinh thái, hạ tầng…). Đồng thời khắc phục tình trạng trục lợi chính sách; làm tốt hơn nữa công tác khảo sát, đánh giá thực trạng, phân tích và dự báo nhu cầu NƠXH trước khi đầu tư; cần ưu đãi về thuế, phí đối với doanh nghiệp BĐS phát triển NƠXH; cần chú trọng khâu quy hoạch, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho NƠXH. Cần có quy định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá (giá trần) nhưng cần sát thị trường hơn. Tăng vai trò các bên liên quan (nhất là chính quyền địa phương, doanh nghiệp, cơ quan chủ trì); có đủ cơ sở pháp lý và nguồn vốn, đảm bảo tính khả thi, bền vững. Đặc biệt, cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý, chính sách đặc thù để phát triển NƠXH; rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm; giảm thiểu quy trình, thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận NƠXH; bổ sung quy định về quy chuẩn diện tích và giá bán (áp dụng giá trần)…
TS Nguyễn Văn Khôi - chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - cho rằng, để Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH khả thi và tạo giá trị lan toả lớn, góp phần thúc đẩy chiến lược phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, cần nhanh chóng thể chế hoá, đảm bảo hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật. Theo ông Khôi, trong từng giai đoạn, các địa phương cần đề ra mục tiêu cụ thể; ví dụ: xây ký túc xá cho sinh viên, NƠXH cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp, dựa trên điều chỉnh quy hoạch, vị trí đất đai và phân bổ nguồn lực phù hợp. Các địa phương cần có kế hoạch, lộ trình bài bản để giải quyết nhu cầu tiếp cận nhà ở của mọi người dân, gắn với quy hoạch đô thị, quy hoạch công nghiệp, dịch vụ, phát triển bền vững thị trường BĐS và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
Về phía các doanh nghiệp, ông Khôi cho rằng cần tập trung điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tái cấu trúc định hướng hoạt động, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và đề xuất điều chỉnh một số dự án sang NƠXH; có kế hoạch và chương trình phát triển nhà ở phù hợp chủ trương, định hướng của Chính phủ, nội dung của Đề án.
Về nguồn vốn, theo ông Khôi, cần bố trí đầy đủ và quy định giải ngân đặc thù. Chính quyền địa phương lập danh sách công khai dự án vay vốn; tăng giới hạn mức lợi nhuận hơn 10% như hiện nay, lãi suất vay dưới 6,5% /năm.

Cần sửa luật để ngăn việc lợi dụng chính sách

Lâu nay có tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH , hoặc có người giàu là chủ sở hữu căn hộ chung cư NƠXH. Lý giải điều này, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng các tiêu chí đánh giá điều kiện những đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH chưa chặt chẽ, chưa sát thực tế, khiến người mua lách luật.

Theo quy định, đối tượng hưởng chính sách NƠXH "phải chưa được hưởng chính sách hỗ trợ dưới mọi hình thức tại nơi ở và nơi làm việc". Tuy nhiên, quy định này rất khó kiểm tra, nhất là đối với người thay đổi nơi làm việc nhiều lần, do chỉ quy định kiểm tra tiêu chí này tại nơi ở và nơi làm việc. HoREA kỳ vọng, thời gian tới, khi thực hiện xong Đề án 06 ("Phát triển ứng dụng dữ liệu dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022-2025, tầm nhìn 2030") thì mới kiểm tra được điều kiện đối tượng hưởng chính sách NƠXH. Ngoài ra, Luật quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH  phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê, mua NƠXH hoặc "có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà tối thiểu". Điều này tạo ra kẽ hở trong việc nhờ người thân đứng tên sở hữu nhà. Như vậy, người mua có thể chứng minh được mình "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình" hoặc "có nhà ở nhưng ở chật". Hoặc, Luật cũng quy định người được mua "phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua NƠXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, làm việc". Nhưng ông Châu chỉ ra, một người cũng có thể chuyển đổi nơi sinh sống, làm việc nhiều lần, nên cần phải quy định chặt chẽ hơn. Ông Châu còn chỉ ra một nguyên nhân khác, từ tiêu chí điều kiện về thu nhập của đối tượng hưởng chính sách NƠXH là phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Quy định này có các lỗ hổng, cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua NƠXH hoặc có người giàu ở lẫn trong các chung cư NƠXH . Theo ông Châu, nhiều người làm thêm "nghề tay trái", mà "nghề tay trái" lại tạo ra thu nhập cao hơn, thậm chí hơn nhiều lần so với thu nhập của "nghề tay phải" thể hiện trên bảng tiền lương, tiền công chính thức. Cho nên, người giàu vẫn hội đủ tiêu chí điều kiện về thu nhập (không thuộc diện nộp thuế TNCN) để được mua, thuê mua NƠXH. Bởi lẽ, Luật Nhà ở chỉ quy định đối tượng hưởng chính sách NƠXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương, mà không tính các khoản thu nhập khác không phải tiền công, tiền lương. Bên cạnh đó, Luật Thuế TNCN cho phép miễn thuế TNCN đối với 16 trường hợp, trong đó miễn thuế TNCN đối với các trường hợp có thu nhập từ lãi tiền gửi tại các tổ chức tín dụng và thu nhập từ kiều hối.
HoREA nhận thấy, đối với khoản thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm của người về hưu, già yếu, mất sức lao động, hoặc số tiền kiều hối có giá trị không lớn để cải thiện cuộc sống thì quy định miễn thuế TNCN là chính xác, nhân văn. Nhưng quy định này không hợp lý khi cho miễn, không đánh thuế TNCN đối với các khoản thu nhập rất lớn từ lãi tiền gửi tiết kiệm hoặc từ kiều hối. Nếu họ "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình" mà lại có lòng tham thì lại hội đủ điều kiện “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình”; không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương; thu nhập từ lãi tiền gửi và thu nhập từ kiều hối cũng không phải là các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương. Do đó, họ đều được công nhận là đối tượng hưởng chính sách NƠXH , được mua, thuê mua NƠXH.
Vì vậy, HoREA nhận thấy rất cần sửa đổi các điều luật chưa phù hợp, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.